77 个房价过万的城市泡沫有多大？

Mary

年前调控政策频出，市场比较敏感，有些话不方便多说。

所以我更新也比较慢。

去年有些城市楼市确实不错，对于 2021 年的很多城市，我依旧是看好的。

具体的城市分析，你们回头去看我的历史文章。

三四线城市的具体分析，我这几天也会写出来。

平常很多东部沿海城市的人都会问我：

你看，我们这一个县城，房价都两万多了，泡沫是不是很大呢？

其实房价贵自然是有贵的道理，中西部城市的房价便宜也是有原因的。

我反复给你们强调过一个观点：

这一轮价格的变动体现就是核心资产 SZ，非核心资产根本就不 Z。

体现在房价上就是，一线大 Z，二线次之，中 Z，三四线可能根本就不 Z。

为什么？

因为这几年都是全球货币大放水，货币过剩，

但结果是什么呢？

就是 80% 的钱，进了 20% 的有钱人口袋里。

富人赚钱的速度越来越快，普通人赚钱的速度很慢，或者根本就赶不上印钱的速度。

而有钱人都去了一二线，留在三四线的都是相对没钱的。

这个我后面写三四线还会分析。

所以你们发现没有，这几年 奢侈品都在暴 Z；

高端的供不应求，大 Z；低端的供过于求，完全不 Z。

这就是为什么这一轮学区房会是领 Z 的品种。

因为有钱的中产都想买供不应求的房子，都想给子女提供最好的教育。

我今天看到第一财经的一个报道： 在全国 300 多个城市中，共有 77 个城市的平均单价超过了 1 万元 / 平米。

东部沿海就有 55 个，占比达到了 71.4%；中西部有 18 个，占比为 23.4%。

其中江苏、浙江、福建、广东四个发达省份最为集中，达到 40 个。

江苏最多，全省 13 个地级市中，有 12 个房价过万，镇江过万仅一步之遥。

江苏万亿 GDP 城市就有 3 个，南京、苏州、无锡。

我要给你们强调一下；

东部沿海的地级市，千万别等同于普通的三四线城市。

哪怕是县城，也不是普通的县城，江苏的百强县经济非常牛。

浙江 11 个地级市房价全部破万，杭州最高，均价达到 3.3 万 / 平米。

浙江比江苏的民营经济更发达，江苏的苏北和苏南还有点差距；

而浙江的贫富差距没那么大，很多地级市开工厂的多，有钱人也多。

藏富于民！

2020 年浙江居民人均可支配收入超过 5 万元，比全国平均水平（17131 元）多 14799 元。

仅次于上海。

我听去浙江做项目的房企说，他们到浙江的县城卖三万多一平米的豪宅项目也卖的不错；

比中西部的省会还卖的好，而且客户对品质要求还挺高的。

因为很多小老板们有钱，眼光也很高，他们都想改善。

这是从需求端来说，经济发达，购买力强劲，能支撑起这么高的房价。

而供给端，浙江工厂多，很多地都拿去搞工业了，缺建设用地。

我听说连农村的宅基地都限的很死，更别说城里的住宅用地了。

供给确实有限。

而且浙江的县域经济发达，县级和地级市发展均衡。

不会有明显的断层，比如义乌的房价也要两三万，跟地级市差不多。

以丽水最典型，论经济在浙江算最差，

但房价直逼杭州，部分县因为早年少耕地，下南洋谋生的居多；

但很多移民赚钱了回来就买房，所以县里房价更高，青田县最具代表性。

今年我很想找机会去调研一下。

另外，我看了下浙江 2019 年 11 个地级市的人口增量，都还在流入。

据我所知，很多中西部的人去浙江工厂打工。

他们如果能买得起浙江的房子，就直接在这边安家落户了。

也不会在乎这边只是一个地级市，甚至是一个县城。

因为这可能比西部的一个省城还发达。

杭州人口流入第一，宁波第二，这也是浙江经济最强的两个城市。

产业最强，相应的吸引人口数量就最多。

所以杭州和宁波的楼市也是这几年浙江最火爆的。

细心的人可能会发现：

现在房价涨的最快的地方，大到一个城市，小到一个版块；

一定是周边产业强，购买力最强的地方。

所以很多城市的高新区，科技园，金融城为什么房价都是最贵的呢？

因为这些板块的公司员工收入高啊！

所以购买力就很强。

接着说福建，9 个地市中，有 8 个城市均价过万。

唯一一个未过万的是闽北南平，厦门房价排全国第三。

福州房价也不低，排全国第 10。

厦门和福州都是城市面积小，又是福建最具资金吸引力的地方。

广东是最不均衡的。

三分之二的地市人均 GDP 还低于全国平均水平， 都比较穷。

21 个地市中，只有 9 个城市过万，7 个在珠三角；

另外 2 个是汕头和湛江。

所以买房真的只能集中在珠三角。

但深圳的房价已经不完全只是经济强劲的体现了，确实高到令人发指了。

我今天在中国房价行情网上看了一下；

深圳二手房放盘价已经高达 9 万 / 平米，套均总价上千万。

难怪二手房也要限价了。

深圳房价真的是靠高杠杆在支撑。

所以对这个价格，我觉得确实有些偏高了， 能不能回调就看银行了。

除这四个省之外；

北方地区的河北单价过万的城市达到 6 个，在各省份中位居第五。

这 6 个城市分别是石家庄、廊坊、唐山、秦皇岛、沧州和邯郸。

这都算是北京周边辐射范围内， 受益于北京经济辐射，购买力外溢影响。

所以相对来说也比较强势。

而其他省份房价过万的，基本上就只有省会；

少数还有第二大经济强市或者旅游城市。

比如安徽芜湖，河南洛阳都属于省内第二大经济强市；

又比如海南三亚，云南大理，则是最吸引外地人去的旅游城市。

大家去看，如果是在调控中，房价还能逆势突破上万的；

我倒觉得反而是还有潜力的城市。

因为盘点下来，你会发现，房价能过万，都不是无缘无故的。

要么就是经济牛，人口聚集力强，大家收入高，购买力强劲。

要么就是城市小，土地供不应求；

或者小而美的旅游型城市，容易汇聚全国人口和资金；

这一轮房价 SZ 再也不是阳光普照了。

只有产业发达，有人口支撑，老百姓有钱的城市房价才有潜力。

真的跟股市上涨的逻辑非常相似；

没有大牛，只有结构性牛市，就是必须要有业绩，要有增长潜力的。

市场才能给予高估值，垃圾股反而跌死你。

调控其实是好事，说明这个城市有房价上涨的压力；

有巨大的资金在等着进入市场。

需要政府来打压房价，稳定房价。

如果不调控就说明完全没有上涨压力，大家都不看好这个市场了。

所以你不用担心房价过万泡沫大的问题；

只要衡量你的资金杠杆大不大，能不能负担的起。

千万不要超出自己能力范围内去买房！

每天就可以睡个安稳觉了。