天津连捡漏都做不好

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燃次元（ID:chaintruth）原创

燃财经出品

作者 | 侯燕婷

编辑 | 饶霞飞

" 北漂没有结果，最后不得不变成天津人。"2020 年底，在北京工作的磊哥在天津西青区花 200 万元买了一套 100 平方米的房子，计划之后去天津工作、生活。磊哥在北京中海油上班，公司总部在天津，他有一个天津的集体户口，" 北京赚钱多，但也攒不够首付，户口也根本没希望。"

在磊哥的身边，越来越多在北京上班的人去天津买房并落户。2018 年，天津发布 " 海河英才 " 行动计划，吸引人才落户。官方数据显示，截至 2020 年 12 月底，" 海河英才 " 行动计划累计引进人才 35 万人，平均年龄 32 岁，本科以上学历超过 70%。

落户天津的人越来越多，但天津房价却一路走跌。

克尔瑞数据显示，2020 年天津新建商品住宅成交均价 1.64 万元 / 平方米，同比上涨 4.14%。2021 年 2 月，因小阳春加持，天津商品住宅成交均价为 1.68 万元 / 平方米，同比上涨 2.2%，环比上涨 1.5%。但这与 2017 年最高点时的 2.5 万元 / 平方米均价相比，存在很大差距。

天津南开区一家链家门店的房产中介小吴亦告知燃财经，" 整体市场是呈现下降的趋势，市区的学区房比较保值，价格也下跌 5%，而非学区房、郊区房，2020 年降价幅度达到 20%。"

日前，燃财经来到天津河东区的中海城市广场钻石湾营销中心，现场销售介绍称，该项目早期洋房于 2013 年开始销售，均价约 3 万元 / 平方米，2017 年达到 7 万元 / 平方米，甚至成交过一套单价 9.8 万元 / 平方米的，但目前高层产品售价约 4.5 万元 / 平方米，新春促销还推出的 85 平方米的保价房源，总价 290 万元起，合约 3.5 万元 / 平方米。

天津海河 图片来源 / 燃财经拍摄

恒辉地产事业部营销总监姜明 2020 年曾公开表示，天津楼市即将走过价格低点，" 疫情来临后的三个月，全市六个城区加上环城四区，部分项目呈现出降价趋势，最低降幅达到 30-40%。"

房价下跌的背后，天津经济发展状况不太乐观。从 2018 年天津主动给 GDP 挤水份开始，天津 GDP 排名一路下滑，2018 年排名第七，2019 年排名第十，2020 年前三季度更是跌出前十。天津不仅难以望北京、上海之项背，连重庆也比不上，在四个直辖市中垫底。

经邦智库创始人罗天昊分析称，" 过去的十年，天津得到了国家的垂青，吃了十年国家战略的小灶。新的十年，国家战略重心已经转移。未来对于武汉、重庆、西安、成都等内陆区域将更为重视，长江经济带崛起，雄安新区崛起，粤港澳和杭州湾崛起。相信国家将投入更多，天津的资源优势，即将被稀释。"

" 北京容不下我的肉身，天津留不住我的灵魂。" 磊哥不得不在天津安 " 家 "，但不打算成为真正的 " 天津人 "。" 如果有机会，谁不希望能留在北京？"

北漂落户天津

小蔡来自黑龙江，毕业于南开大学，如今在北京网易上班。2019 年，他通过 " 海河英才 " 计划落户天津，同时家人为他在天津买了一套房，" 我爸就觉得要买一套，我也没有很喜欢天津，现在也没有考虑去住的问题。"

近年来，越来越多的北漂一族选择落户天津，尤其是一些来自周边省份如河北、山西、河南、山东的北漂。武清区一家德佑门店的房产中介表示，接近北京的武清区、宝坻区是外地人落户天津的一大区域，武清有 70% 的购房者来自外地，而宝坻也有 50% 的外地客户。

市区的和平区、河西区和南开区也是外地人落户买房的热门区域。这里有楼龄超过 30 年的老破小学区房，面积小、总价低、带重点学区的房子，甚至可以说抢手。和平区一家链家门店的房产中介小董表示，和平区也有 60% 的外地购房者，" 绝大多数是从北京过来的，因为北京落户太难了，也有陕西、山西、东北的人。"

由于市五所重点小学加持，和平区公产房拆间一平米可以卖到十几万元，"100 多万元可以买一个 10 平米左右的卧室，有房本，两家共用一个卫生间。" 小董指出，很多外地人为了孩子的教育来买学区房，有小学、初中、高中不同阶段转学而来的，落户天津，最终参加天津高考，"这些外地人就为了落户、学区和高考，并不是买来住的。"

小梁目前在北京做建筑工程师，而妻子从事新媒体营销职业。2017 年初，他们就去天津办落户，彼时还没有人才落户政策，中介市场很混乱，先后经手三个中介，历经 10 个月，花了 3 万元，才顺利在宝坻区落了集体户口。" 我和爱人都是河北人，在天津读的大学，2015-2016 年那会，北京房价大涨，我们觉得在北京买不起房，就决定去天津落户买房。"

小梁对燃财经表示，身边有一半以上的北漂都去天津落户，" 我认识的就有 20 多个人已经在天津落户。"

天津和平区 图片来源 / 燃财经拍摄

意外的是，2017 年底，随着楼市调控政策的出台，北京房价降了下来，" 落户折腾了一年，后来发现北京房价回落，我们能承担得起了，刚好 2018 年我们社保满五年，就在北京买了房。"

去天津落户的人数以万计，但真正买房的没有那么多，去天津工作和居住的更是少之又少。

湖南人小刘 2013 年从天津的大学毕业，来到北京投身互联网事业，彼时他收入有限，认为自己不可能买得起北京的房子，2017 年也去天津落户，2018 年初在河北区花 200 万元买了一套 90 多平方米的二手房，" 我现在特别后悔，因为后来我收入有了大幅增长，现在年薪有七八十万元，但因为在天津买了房，在北京丧失首套房的三成首付资格，还是买不起北京的房子。天津的房子就一直空着，自己继续在北京租房。"

来自江西的小李和来自青岛的妻子，2017 年也在天津东丽区买了一套房，2019 年收房，现在已经装修完毕，" 我现在的想法是，等媳妇怀孕生小孩了，就去天津住着，也可以接一方的老人去帮忙照顾。"

但小梁、小刘、小李都发现，他们没办法去天津工作，" 天津的互联网公司是缺失的，没办法去那边工作。"

天津本地人芝芝也有相同感受，她 2020 年大学毕业，还没离开过天津，但在互联网小公司上班令她感到非常局限，" 天津没几家互联网公司，规模还都很小，很多企业就是觉得互联网、新媒体能赚钱、那就做，但是公司并没有互联网基因，老板不懂互联网、不懂运营，就把这个当成救命稻草一样，有的需求根本实现不了。" 大学没毕业的时候，有的公司老板就想让她带团队，" 太不专业了，那时候我才 19 岁。" 她准备今年来北京找工作。

腾讯创业的《天津的互联网窘境》一文指出，" 虽然今日头条、新浪、陌陌直播在天津有分公司，但大多设置的都是审核岗；虽然美团、阿里、猎聘、滴滴、智联在天津设有分公司，但大多数设置的都是销售岗，他们无非看重的就是天津的市场。"

" 还有很多大公司在天津设置分公司，但多是客服，他们只是利用天津相对较低的工资标准，将劳动密集型的审查、客服部门放过来而已，所以也有人叫天津为‘删都’ "。

多位天津本地人发现，在天津读完大学后，留在本地工作的基本都是当地人，极少外地人留在天津，而本地人大多当公务员，去国企，或者去银行，" 天津没什么工作机会，只是天津人恋家，一般都不会离开天津。"

房价下降超 20%

在京津冀协同发展纲要出炉的 2015 年，天津楼市向好，房价有过高光时刻。

根据中新经纬报道，2016 年年中，天津一市民以 130 万元的总价款买下天津市东丽区一套二手房，买完之后房价继续蹿升，最高时达到 210 万元。但随着调控降临，价格一路下挫，最近的挂牌价在 140 万元左右，基本跌回 4 年前购买时价格。他感慨，名义上房价涨了 10 万，但算上物价上涨、房贷利息，可能还要赔钱。

" 一夜之间房价就涨起来了。2016 年，天津房价翻了一番。" 小董告诉燃财经，从 2015 年 3 月开始，天津的房价连涨 27 个月。根据安居客公布的数据，2015 年 3 月至 2017 年 5 月，天津房价从均价 14685 元 / 平方米上涨至 25183 元 / 平方米。

2017 年，天津发布 "330" 楼市调控政策，非天津户籍购房者需要连续缴纳 2 年社保，并限购 1 套房。当年，天津新房成交 12.71 万套，同比下降 45.73%；二手房成交 9.4 万套，同比下降 50%。

中国社会科学院财经战略研究院住房大数据项目组报告显示，截至 2020 年 10 月，天津房价相较于 2017 年的历史最高点，跌幅已经高达 21.8%。

燃财经调查发现，2020 年，天津市区或近市区的环城项目，有因为地段好、价格合适而销量不错，近一年价格也处于较为稳定的状态。根据克尔瑞统计，2020 年天津新房销售额 TOP3 项目为北辰区的远洋未来城、河东区的中海城市广场钻石湾及和平区的和平翰林公馆。

日前，燃财经在未来城营销中心发现，周日看房者非常多，傍晚 6 点还是坐满了客人。据悉，该项目从 2018 年开盘，仍有相当大面积地块尚未开发，目前在售产品均价 1.9-2 万元 / 平方米。

天津一家知名房企内部员工对燃财经表示，市区新房项目也有项目一年间一平米降几千元的，只不过通过折扣、优惠来体现，而环城区、郊区的降价幅度是比较明显的。环城的海教园板块，由于学籍制度不明朗，降价约 4000-5000 元 / 平方米，西青区的南站区域，降价也有 1000-2000 元 / 平方米，而北部郊区因空泛的 " 产业新城 " 概念，降价幅度 20% 以上。

宝坻区的房价下降是被说得最多的。一位宝坻的公务员表示，2017 年在宝坻京津新城买了一套 105 平米的新房，单价 9000 元出头，如今片区房价降至到 6000-7000 元 / 平方米，他正犹豫要不要割肉出手，" 宝坻南站高铁通车后，能拉动这套房的价格吗？"

据媒体报道，2020 年 10 月，天津宝坻融创御河宸院大幅降价，房价由 12500 元直降 4000 元，均价 8500 元，开盘当日售罄。因前期购房业主不满，进行举报，宝坻住建委责令售楼部封禁整顿一个月。

据悉，天津是融创的大本营，目前在售新房项目有 20 多个，市占率为 17%。回款压力叠加市场因素，融创的项目降价明显。如南开区的融创 181，首次开盘的价格为 7.2 万元 / 平方米，此前降至 3.3 万元 / 平方米。

来源 / 天津 365 淘房

新房之外，天津二手房的价格也可谓 " 跌跌不休 "。克尔瑞数据显示，2020 年天津二手房成交 11.3 万套，同比下降 8%，成交均价为 13246 元 / 平方米，同比下降 2%。根据国家统计局数据，天津二手房价连续 18 个月下降，累计跌幅达到 5.3%，2021 年 1 月终于止跌，与 2022 年 12 月持平，而同比则已经连续下跌 13 个月。

天津二手房挂牌价从 2017 年开始下滑

图片来源 / 智谷趋势

在走访中，燃财经发现，天津市区的老破小学区房最抗跌，近期涨价的也不少，十几平米的小户型甚至供不应求。南开区有房产中介反映，门店旁边一小区房月成交 10 套。

不过，正因为 " 买房就为落户和学区 "，就算是 TOP5 小学学区房，总价高点的就不好卖。燃财经查阅贝壳找房 APP 发现，在和平区，带实验小学学位的都会轩小区，一套 66 平方米的房子，2019 年底的挂牌价是 500 万元，如今已降至 435 万元。带鞍山道小学学位的云台花园小区，一套 65 平方米的房子，2019 年底的挂牌价是 380 万元，最新售价降为 352 万元。

天津 " 滚石上山 "

2020 年 11 月，天津在 " 十四五 " 规划《建议》中提到，" 天津也在负重前行、爬坡过坎、滚石上山的重要关头，思想解放不够，市场机制不完善，市场主体活力不足，新动能不足，产业结构偏重偏旧偏粗放，生态环保任重道远，民生欠账较多，社会治理存在短板。"

天津也发现了近几年的苦与难。作为国家四大直辖市之一，天津正在失去人口和产业。

2006 年，滨海新区被纳入国家发展战略，彼时招商引资堪称史无前例。根据《南风窗》报道，从 2007 年到 2011 年，天津投资增速保持在每年 20% 以上，个别年份甚至超过 40%，远超全国平均水平。2010 年到 2013 年，天津经济增速一度连续多年排全国第一，分别高达 17.4％、16.4％、13.8％、12.5％。

2017 年，天津的固定资产投资增长不到 1%，2018 年，天津官方主动公布 GDP" 注水 "，滨海新区的神话被打回原形。

目前，天津的三大支柱产业是医药、航天、石化等传统行业，国企占主导，新兴产业引进困难，新旧动能转换困难。

根据天津市政府公布数据，2016 年末 -2019 年末，全市政府债务余额分别为 2912.7 亿元、3424 亿元、4079 亿元、4959 亿元，4 年间债务余额增幅达到 70%。

天津一位资深房地产从业者评价道，他不看好天津楼市有两大原因，一是天津的经济结构有问题，以央企国企为主，以传统的工业企业为主，缺少科技创新企业，经济没什么增长，无法带动整体收入的提高，也就无法支撑过高的房价；二是滨海新区的打造不成功，距离城区 50 公里，实际上应该大力打造紧邻北京的武清区，现在则是两个区域都没有做起来。

但实际上，天津也在试图努力向前奔跑，近年来，与北京的接轨更是越来越紧密。随着京津冀一体化的协同发展，北京与天津的交通轨道建设卓有成果。京津城际铁路自 2008 年开通运营，2019 年底运营北京南、天津、天津西、武清、塘沽、滨海、军粮城北 7 个站点，从北京南站到中心区的天津站只需要 30 分钟。

此外，2020 年 6 月，天津另一条进京通道 " 通武廊轨道：武清区市域（郊）铁路项目 " 公开招标成功，目前尚未动工。据悉，通武廊市域（郊）铁路工程于 2020 年纳入《京津冀协同发展交通一体化规划修编》，并于 2021 年 3 月 2 日，被正式写入《北京城市副中心（通州区）第十四个五年规划》，列为区域协同发展重点项目。

而从 2021 年 2 月 6 日起，" 天津地铁 "APP 与北京 " 亿通行 "APP 也实现了双向互认。

" 从天津到北京确实是越来越方便，但我们却只能将天津当作‘睡城’。"遗憾的是，越来越便捷的交通并不会让小刘产生去天津工作的想法，" 要工作，还是得在北京。"

罗天昊认为，未来，天津突围的最大希望，即重建北方开放之城。天津自贸区是上海自贸区之后的全国第二大自贸区，未来应该成为改革的抓手。" 珠三角和长三角仍在前列，天津需承认这种差距，并奋力追赶，发挥后发优势；同时，天津还需有全球眼光，借自贸区加快与世界接轨。"

" 自贸区只是破局契机，不是全部。天津需要建立长久而稳定的商业环境，并且激发市场活力。在简政放权，完善法治，鼓励创新方面，深入推进。"

磊哥是少数想来天津工作的北漂，而最大的因素则是因为他就职于大型国企，" 我计划调去天津总部，之后定居天津。我和我老婆老家都是河北小县城，不愿意回去，北京留不下，也不想离家太远去南边，也就天津了。就业不行，经济不行，那也是‘瘦死的骆驼比马大’，装我俩够了。"

根据天津市国民经济和社会发展统计公报，2017-2019 年，天津常住人口累计减少 2900 人，2019 年末为 1561.83 万人。也就是说，尽管有 " 海河英才 " 计划加持，天津常住人口数仍然很少。

2 月 22 日，天津市政府官网发布《市住建委召开房地产市场政策宣讲会》，内文表示，" 房地产市场中心对我市近年来出台的‘重点支持人员’购房政策进行了重点讲解，指导各区加强‘重点支持人员’购房政策运用 ……" 消息一出，天津市场为之兴奋，此前传播的 " 放开限购 " 或有极大可能。

1 月下旬，根据网络爆料，中心六区之一红桥区发布了《天津市红桥区符合天津产业发展在津投资企业外地职工购房要件》，文件表示，红桥区在外企业或本土企业职工，在津缴纳社保一个月以上，持劳动合同和营业执照副本，即可去红桥房管局申请备案，购房后三年内不得出售。

红桥区一家 21 世纪不动产门店的房产中介告诉燃财经，目前接到的通知是在天津缴纳三个月社保即可买房。尽管政策没有公开发布，区域看房人数逐渐增加。

罗天昊指出，" 天津现在才开始抢人，虽然是亡羊补牢，为时不晚，但是，已经错过了最好时机。"

参考资料：

《天津突围：重建北方开放之城》经济观察报

* 题图及部分配图来源于视觉中国，文中磊哥、小蔡、小董、小梁、小刘、小李、芝芝为化名。

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