我彻底认怂了！拎着 200 万，却在这里根本买不到一套房！

Mary

合肥市场的火爆，远超我的想象！

这是我们在合肥调研的第三天，本来想先发南京的考察调研，但是合肥市场的火爆，或者说一种彻底的畸形市场，彻底激发了我的斗志。

到了合肥我才发现，在爆火作妖的合肥面前，南京就是弟弟。

合肥市场的爆火，缠绕着至少 4 条恶性循环的主线，每一条主线都在加速火爆，都在倒逼市场更加火热，都在把所有的购房者逼到死角。

1

第一条主线：全国最敢说真话的置业顾问。

这是我第一次全国调研，笑着进去哭着出来，走着进去跪着出来。那种被置业顾问怼到脸上的感觉，那种绝望无助的挫败感，你们根本不懂。

尤其是销售，是我调研这么多年以来，全国遇到最直接的销售，没有之一。

18 年的成都，无非是销售无视我们；

19 年的杭州，无非是一个销售同时接待 7 个客户；

20 年的上海，无非是不让进售楼部；

21 年的合肥，我是一路跪着听完销售的话。

什么狗屁尊贵服务，都是孙子，都给我跪着听。

你来看几组对话：

——你们有学校吗？

——我们没有学校。

——你们离地铁有多远？

——很远啊，两三站。

——精装吗？

——怎么可能精装！

——我们等一等后期房源吧。

——不要在我们一个项目上吊死。

——可以三成首付吗？

——我们只接受全款客户。

——可以等我们的资格吗？

——不要耽误彼此的时间。

……

你们听听，这说是人话吗？

当我站在售楼部外面，望着大片未开发的土地，我有一种极为神奇的错觉，虽然我拎着 200 万，但是依然不配在合肥买房。

调研第一天，有一个数据非常有意思：

我们总共收到了一张名片，一个楼盘的资料包，一个全程翻白眼的销售，一个手插口袋的销售，十个说要全款的销售，以及一群不指挥倒车的保安 ……

有一个销售姐姐，甚至在售楼部里给我开了光。当我问起附近 2 万多的二手房时，这个也许极为小白的问题，彻底焕发了姐姐的斗志，她差点把红唇怼到我脸上，用一种关怀傻子的眼神盯着我：

你觉得你有关系吗？

你觉得会轮到你吗？

你觉得还有 2 万多的二手房吗？

2

第二条主线：每个片区，都是供地极少。

大家可以看一张图，这是合肥 3 月的供应量图：

合肥 9 个区，竟然有 5 个区供应为 0！

在合肥最热门的滨湖、政务、蜀山、高新等几个板块中，整个片区的供应量还是非常小的，甚至很多都是 0。

也许你们根本不明白市场有多残酷，我举几个例子：

1、新站区，去年年底还不热，有些楼盘都卖不动。前一段，当地流传一张图，高层基本无房可卖。我们也调研了几个楼盘，确实如此，要么没房，要么首付比例不低，要么楼层不好。

2、整个包河、滨湖，能看的楼盘中，晴川里、和光尘樾、融创、塘西津门、荣盛华府，你去问吧，要么没房（或极少），要么全款 + 关系，要么全款 + 号头费 + 关系。

3、整个 3 月，整个合肥仅有 8 块地入市，不到 500 亩，其中最热门的滨湖、肥西都没有土地供应。你可以想想，连供地都没有，市场爆不爆？

4、二手房，要么高价买，要么买不到。现在贝壳上的二手房价格，你要点开看，至少要加价 3000-5000，很多业主挂着玩玩，根本不卖。

供应为 0 的背后，加剧了供需紧张。

请务必记住这一点，极为重要。

每一个板块，能看的楼盘要么没有，最多 5 个。最关键的是，每个板块内部去化太快了，开盘直接抢完，整个合肥的去化周期，非常短。

这个时候，不要谈什么倒挂，不要谈什么配套，不要谈什么规划，不要谈什么落地，连个楼盘都没有，或者仅有几个楼盘，背后却有大量的购买力，尤其是那些拎着全款去买房的客户，你说抢不抢？

因为没房，所以稀缺；

因为稀缺，所以要抢，

因为要抢，所以没房，

因为没房，所以稀缺；

不断恶性循环。

3

第三条主线：全国唯一的全款 + 号头费。

这一点，是我对合肥市场诟病最厉害的两点。

先从轻的吐槽，全款买房。

这不是个例，这在整个合肥的南部，西部，甚至这种趋势慢慢蔓延至北部、东部，以及更加复杂的二手房市场，全部都呈现一种非常疯狂的姿态。

你想买房，就必须全款，至少也得 5 成、7 成首付。

否则你根本没资格参加摇号，或者就算你参加了摇号，你也买不到房。

但是我非常想知道，合肥作为一个二线城市，作为一个刚刚崛起的城市，作为一个人均收入不是很高的城市，你让购房者一下子拿出至少 150-400 万，试问有几个人能拿得出来？

这可是全款啊，这可是上百万啊！

第二个更操蛋，号头费。

在我去南京考察的时候，就有粉丝在我的圈子中留言，滨湖有一个楼盘的号头费需要 40 万，要不要买？我当然知道要买啊。

这种最热门的板块，不是远郊，不是纯新区，而是合肥最顶级的新区，是发展了至少 10 年的新区，是规划落地非常好的新区，花多少钱的号头费都是值得的。

因为，供需决定价格，市场决定价格。

号头费，换句话说茶水费，作为 17 年 -18 年全国最畸形的事物，武汉、杭州当时都有，至少 20 万打底，很多甚至都超过了 80 万。

距离 18 年都过去 3 年了，武汉、杭州早都不流行茶水费了，哪怕南京很多需要全款、8 成、6 成首付，至少在精装包上，还是比较用心的。

合肥能不能更加聪明一点，哪怕你加在精装包里，哪怕你双合同，哪怕捆绑车位，甚至你学深圳，入户门值 40 万，吊顶值 20 万，卧室里的摆件也要 10 万，我都认了。

大人，时代变了。

调研结束回酒店，我们还在讨论。我说现在任何一个城市，都在学聪明，同样是 " 此树是我栽，此路是我开 "，有人的选择是打劫，有人的选择是收过路费。

大智慧与小聪明，高下立判。

天地之间有杆秤啊！

4

第四条主线：半年内，猛涨的合肥二手房。

二手房的火爆，完全是新房带动的。

因为新房没有库存，因为新房去化太快，不断倒逼二手房面前升温。

低价房源至少涨 2000+，

中位数房源至少涨 3000+，

天鹅湖附近至少涨 5000+，

优质学区至少涨 1 万 +，

另外，你最好全款买。

我找了一个非常典型的楼盘：

蜀西湖的望江台。

我给大家看两张图。

第一张图是从 2020 年 6 月到 2021 年 3 月，望江台的成交价格。可以非常清楚的看到，去年 7 月的平均成交价格，是在 1 万 6，但是到了年底 12 月，成交价格已经涨到了 1 万 9，3 个月后，成交价已经稳定在了 2 万 2。

我算了一下，8 个月平均价涨了至少 5000+，涨幅至少在 30% 以上。

第二张图更为典型，是望江台二手房的挂牌价。

我只是截取了一张图，我在贝壳上搜了一下房源，这完全不是个例，大家都可以去看，至少 80% 的房源全部上调价格，现在很多房源的挂牌价格，至少稳定在 2 万 3 以上，那也就意味着，未来二手房至少 2 万 5。

二手房的火爆，因新房而起，更会倒逼新房火爆。

为什么？

大家可以想一想这个逻辑，新房太热 - 倒逼很多人买二手 - 业主坐地起价 - 抬升二手房价格 - 新房二手房倒挂加大 - 新房价值更大、更要抢 - 新房库存减少 ……

又一个恶性循环，正在形成。

5

这真是一个操蛋的市场。

这真是一个上海、深圳都低头，这里却仍旧火热的市场。

不识大体啊！

在四条主线的全力操纵下，整个合肥市场呈现了烈火烹油的局面。

1、说真话的销售；

2、不供地的片区；

3、全国唯一的全款 + 号头费；

4、二手房暴涨。

对于合肥市场，我还是想提几个建议，我知道这些建议，一定会石沉大海，但是还想借助微薄之力，让这个市场更健康一点：

1、学学南京吧。可以抢房啊，可以 8 成啊，可以精装包啊，但是能不能适当让利购房者；

2、学学上海、深圳吧。不要全款买房，不要摇号抢房，能不能照顾刚需，能不能照顾无房？

3、能不能学学长沙。每年上涨 10%，对上涨幅数据很漂亮，对下市场非常稳健、健康；

4、能不能学学杭州。万人摇号这么厉害，你见有人说杭州口碑很差吗？照顾人才 + 限售吊打多少城市。

5、别搞什么限离，不痛不痒的政策有什么用，多供地吧，优先无房户吧，优先人才吧，优先刚需吧。

6、北京上海深圳广州杭州都低头了，合肥想干嘛？会不会引发新一轮的调控？我想，该来的总会来吧。

当我们结束第一天调研，乔妹撅着嘴说了一句真心话：

我要是人才，打死都不会来合肥。

一个连人才都不愿意照顾的城市，一个把房地产看得极重的城市，一个买房只认钱、认资格的城市，他不配。

昨天凌晨 5 点，我和胖虎开车去滨湖看界面。

从亮灯率，到人气，到繁华度，到商务综合体，到行政板块。调研没有捷径，下笨功夫就是最快的捷径。

合肥、南京是节后第一场调研，市场极热，大家也非常关注，这两个城市怎么买？未来市场怎么走？不止你们焦虑，我也焦虑啊。

不秃头的百夫长，又来了。我刚刚开通了圈子，今年至少看 20+ 大城市，有干货技巧，有选筹逻辑，有人生漫谈。刚开通性价比最高，不到 200 块钱，还不如我去滨湖一箱油钱，关注南京合肥，甚至关注全国，赶紧进圈子，有什么问题赶紧问。

来吧，有缘人。