买公寓来找对象，是不是被坑了？

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买这种房来找对象，他 / 她们是不是被坑了？

▍盐财经

作者 | 张旦珺

编辑 | 何小民

旋转楼梯、日式家具、水晶吊灯、可爱猫咪 …… 在各种社交平台上，你总能看到文艺青年分享他们住在 loft 里的惬意生活。

温馨、精致的居家氛围跃然眼前。" 小而全 "，是很多人对 loft 公寓的评价，习惯了平层的都市年轻人，天然地对复式房屋充满好感。

不过，现实的原因是他们缺钱，只能不适宜地住进不合法的居住空间，在此处安置一个关于 " 家 " 的梦想，一些人的梦想暂时得以实现，一些人则为此吃尽苦头。

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公寓，从火热到冷清

"loft" 一词在英文中的原意是 " 屋顶之下、存放东西的阁楼 "，上世纪六十年代，在纽约的 SOHO 区，一群贫穷的艺术家住进了工业厂房的阁楼。敞开的空间、高挑的天花板，今天的 loft 风格在当时已显雏形。

Loft 可以说是公寓的典型代表，而公寓是如今人们对 " 商改住 " 产品的简单代称。按照实际使用情况，公寓可以被简单理解为 40 或 50 年产权的房子，它们通常不限购，水、电则按照远高于居民的商用标准收费。

北京像素是北京最大的 " 商改住 " 楼盘，几幢建筑颇有设计感，这里的房子大多是 loft 户型，面积在四五十平米左右。

图 | 中弘 · 北京像素（图源：北京恒昌联行房地产咨询有限公司官网）

尽管离通州只有两里地，" 北京像素 " 终究与三里屯、央视 " 大裤衩 "、鸟巢等著名北京地标那样同属于光鲜亮丽的朝阳区。

2016 年，北京房价节节疯涨，商品房成交均价相比前一年涨幅达到 17.2%。其中，全年有超过一半的房屋成交量属于商办产品，在住宅限购政策下，投资者们纷纷将余钱投向公寓市场。

眼看小产权公寓的房价也水涨船高，70 后海燕用 150 万全款买下北京像素一套 48 平米的开间。

公寓位于小区南区，在离地铁最近的一幢楼。尽管是公寓，无论如何，海燕好歹是在北京上车了。

海燕没有料到，就在买房的第二年，公寓调控政策横空出世，北京市明令禁止将商办类产品改为居住用途，政策后新开盘的公寓项目无法再售卖给个人，个人在二手市场购买老公寓产品时也需满足无房和缴满五年社保的要求。

这场浩大的公寓调控政策涉及北上广深 4 个一线城市。政策出台后，北京的公寓交易市场迅速冰封，2017 年前 10 月的商办产品销售总面积同比下降 74.6%。

图 |2017 年以来各城市出台限制商改住政策一览（图源：法律无忧官网）

北京像素内曾经遍地的地产中介也在一夜之间全部消失。

这几年，海燕看到买了住宅的朋友们资产哗哗上涨，而自己的房子，贬值了。

在二手房平台上，相似面积、户型的公寓挂牌价为 110 万左右，相比海燕买入的价格缩水了将近 1/3。

如今海燕有了在北京郊区购买住宅的计划，她想过卖掉手上的公寓，但转手极难。

海燕现在的邻居是一位年纪比她大的中年女人，在北京像素买了两套房，同样是逢人就感叹。

她们都是被公寓套牢的人。

调控政策过去数年，北京楼市景象已经截然不同。2016 年，北京商住产品的成交套数还远超过纯住宅，然而根据中原房地产研究中心的数据，新政执行后的 24 个月内，北京商住房的成交总量下降了 93.1%。

图 | 行政执行后，北京商住房统计表（图源：网易号）

相比于住宅的火热，国内的公寓二手市场几乎已是一潭无波之水。

苏明还在上大学时，父母用 100 万元的预算帮她在杭州临平买了一套 loft 公寓，当时的想法很简单：以后至少在杭州能有个住处。

苏明工作后，住在公司提供的职工宿舍里，由于单位与公寓相距太远，她只能偶尔回去小住，房子的使用率不高。

公寓的地理位置一般，出租也相当困难。苏明的父母把房子挂到了中介平台上，挂牌价比买入价低了 20 万，却无人问津。

即便是在一线城市交通便利的核心地段，公寓市场也是冷冷清清。

在广州的天河北地区，某个次新小区的住宅挂牌价为 13 万每平方米，数米之隔，同小区内的一套公寓从 2018 年开始挂牌出售，至今还未寻到下家。

近几年，广州住宅价格轮番上涨，而中介后台显示，该公寓数年内经历了多次调价，从 240 万降至如今的 238 万。

图 |2009-2019 年广州房价走势图（图源：安居客（广州乐居制图））

公寓的二手交易税费远高于住宅。二手房平台表明，若该套公寓以 238 万的成交价出售，买家需缴纳 32 万的税款。

高税费加上小产权，注定了公寓是低流动性的资产。

目前，多个一线城市已在源头上遏制了商住房的出现，而在土地资源稀缺、公寓政策较为宽松的深圳，产生了公寓堆积的局面。

从 2015 年起，深圳每年的公寓供应量大多高于成交量，这些无法被盘活的房屋正在变为建筑垃圾。

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" 商改住 " 的前世今生

尽管 " 商改住 " 产品已经存在多年，许多人不知情的是，房产平台上标注的所谓 " 商住两用 "，其实只是开发商炮制出来的说法。

每一块被房地产开发商从政府手上竞得的土地，都有明确的用途规定。不同用途决定了土地最高出让年限的不同，一般用于住宅建设的住宅用地为 70 年，用于商业经营活动的商业用地为 40 年，综合用地为 50 年。

图 | 住宅、商业用地和综合用地的区别

尽管使用年限更低，但是一般来说，商业用地的出让单价远高于住宅用地。以广州市为例，今年，黄埔区出让的一块商用地块单价为 12.21 万每平方米，而另一块地理位置相近、竞拍激烈的宅地，最终的成交楼面价为 2.7 万每平方米。

在很长一段时间内，" 住改商 " 才是实现住宅用地更高价值的改造形式。在房价尚未飞升的 2008 年，SOHO 中国在北京旗下的两家酒店停止营业，原因是它们所站立的土地属性为住宅用地，不能被使用做商业用途。

不过，随着住宅价格攀升，开发商为了增加回款，将商业空间切割后改造成类住宅产品进行销售，这种形式最早出现在深圳。

就在大规模公寓调控政策出台的前一年，也就是 2016 年，国务院发布了《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，指出 " 允许改建房屋用于租赁 …… 土地用途调整为居住用地，调整后用水、用气价格应当按照居住标准执行。"

图 |《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》中的第五点 " 支持租赁住房建设 " 提到允许改建房屋用于租赁（图源：中华人民共和国中央人民政府官网）

上述政策推动了 " 商改住 " 的行为，不过，大多数开发商没有真正申请更改土地用途，也就是说，" 公寓 " 从诞生开始便游走在法律的灰色地带。

代理房地产案件的刘馨远律师向盐财经记者表示，与公寓有关的纠纷十分常见，问题主要集中在装修质量不合格、空气甲醛质量超标、公寓无法落户、规划变更无法通过竣工验收、规避限购政策被政府有关部门进行监管，导致合同无法继续履行等。

还有不少因投资公寓后市场行情不好导致的维权案件，这类案件往往涉及开发商的虚假宣传。一位来自成都的业主曾向刘馨远咨询，他所购的公寓没有达到开发商最初所承诺的配套条件，投资价值不符合预期，因此要求退房。

苏明也遭遇过类似的问题。她买房时正值杭州大兴地铁，售楼部告诉苏明，公寓将建在地铁沿线，不过等公寓交付、地铁也建成后，她才发现房子距离地铁足足有两公里远。

图 | 买房时的虚假宣传（图源：玉树普法）

刘律师称，一些业主因为对房产知识了解不充分，加上开发商的误导，误以为购买的房屋属于住宅，不过由于业主已经签署购房合同，法律便默认其知晓房产的属性。

开发商的不当行为，通常通过行政处罚的方式进行惩戒。天津市滨海新区市场监督管理局去年出具的一份行政处罚决定书显示，某个商住楼盘在公众号上宣传 " 二层阔绰层高的独栋庭院 "，展示的样板间包含院墙、围栏、院门及入户门等标准化建设，将商业产品包装成了别墅的模样。

因商业宣传存在引人误解的行为，该房地产开发商被罚款 40 万元。

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" 不后悔买公寓 "

尽管风险重重，但在知乎 " 买了 loft 公寓有后悔的吗？" 这个问题下方，大部分的人回答都是：不后悔。

其中一位网友说：" 我没有一丝一毫的后悔，因为我根本没得选。"

限购与高房价将许多都市年轻人挡在了住宅门外，但他们同时追求着高品质的生活，渴望在工作的城市中安置一个稳定的家。

更重要的是，未来的不确定性，催促着他们赶快 " 上车 "。即便是公寓，至少也是能够遮风挡雨的不动产。

东北女孩嘴嘴用工作几年攒下的 20 万现金，在长沙贷款买了一套公寓期房。楼盘位于江边，她早已幻想过住在自己的房子里，看着窗外的风景，心情舒畅。

图 |《三十而已》剧照

公寓最低要求的首付比例为 50%，高于住宅的 30%，在房价亲民的长沙，公寓与住宅的首付金额所差无几。但是嘴嘴从未质疑自己购买公寓的决定：" 对我来讲，主要还是购房资格问题，等交够社保，可能两三年过去了，谁也不晓得政策会不会变？房价会不会涨？"

对于漂泊的打工人来说，一切都是未知数，工作充满变动，结婚似乎更是遥遥无期，嘴嘴暂时没有落户长沙的打算。这意味着，如果她想在长沙获得购房资格，只能通过连续缴纳两年社保的方式。

房价身处高位的一线城市，商改住产品似乎已经走到末路，它们跟随过楼市的疯狂经历了命运中的 " 高光时刻 "，又因为监管收紧而迅速夭折。

曾经红火的公寓市场本身是高房价的衍生品，从诞生起就与人们对资产的焦虑密不可分。

嘴嘴很清楚，公寓不是适合长久居住的产品。她想过，假如以后不住了，就把房子租出去，或者在里面开一家小店铺。

" 买公寓，和买基金是一样的 "，嘴嘴说：" 买基金人人能赚钱不？必然不能。那为啥要买，就是给自己一点安心，一点底气。"