调控 10 天后，合肥市场，吓我一大跳

Mary

距离 4 · 5 调控，过去了整整 10 天。

屁股决定脑袋，所有人都在各自的角度上考虑：

开发商：如何公平公正公开的摇号呢？

购房者：新房要不要全部登记啊？

政府：这一次调控，千万别掉链子啊。

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4 · 5 之前的合肥，逻辑简单粗暴：

一是太热，要抢房，

二是限价，价格低。

没意思，这两点我都不会谈到。

对于整个合肥，甚至很多关注合肥的人而言，这两点是合肥市场最正常的两点，所有人都知道，所有普通人都知道，再写就烂了，我们要分析合肥，就是要分析合肥的基本面。

合肥为什么会热？

合肥的基本面如何？

合肥的方向在哪里？

哪些板块能买？

哪些板块不能买？

未来合肥市场会怎么走？

对于合肥，有几个非常基本的认知。

1、2016 年是普涨，2020 年是分化。尤其是这一次，先富带后富，先涨带后涨，情绪、购买力、全款从宇宙中心蔓延到新瑶庐。

2、新站、瑶海，大量投资客横盘。哪怕现在看着市场还不错，也有地王出来，但是基本面太差，供应量又极大，没有倒挂，很多二手才 1 万 1、2。

3、包河、庐阳分化很大，有配套有学区有地铁，包河既有 1 万多的马鞍山路板块，也有淝河、工业园这样的热门板块，庐阳学区其实不错，四里河是传统改善片区。

4、蜀山最好的板块，成熟是蜀西湖附近，经开拥有南艳湖和翡翠湖两个板块，以及 168 学区。

5、滨湖高新政务，政务是最成熟的价格价值双高地，滨湖是 8 分熟的价格价值双高地。

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新政之后，合肥发生了很多新鲜事。

不全面，仅供参考，大家交流一下，挺有意思的。

1、以后新房交房都要苟着。

滨湖正荣府交房现场很激烈，听说都去了警察。

任何城市的限价盘，如果你有幸摇中，那绝对是祖坟上喷火了，千万千万不要傻着脸，期待品质会有多好。

成都武汉长沙南京全都做出表率了，不烂尾就不错了，杭州都在降标降配，其他城市脸很大吗？

2、炒得最热的二手，开始摇摆。

不要误解，我没有说降价，这才 10 天，让子弹再飞一会儿。

有一个感觉是很深刻的，我朋友圈的中介，主动跟我联系了，说话也客气了，说原来必须全款的房子，业主可以 5 成首付了，价格可以再商量了。这是一种迹象，也是好事。

万达悦湖苑，103 平 285 万；

万科蓝山，91 平 273 万，一楼，一楼，我知道是一楼；

滨湖和园，64 平 207 万，46 中；

淮矿东方蓝海，133 平 300 万，首付 5 成就行；

滨湖世纪城，128 平 306 万。

3、新房闹出了一点新花样。

网友描述一些楼盘的认筹状态：

第一天：对不起，置业顾问休息，不接客。

第二天：对不起，你预约了吗？没预约不能进去。

第三天：对不起，今天财务请假，没法收钱认筹。

第四天：前期房源售罄了，请及时关注楼盘动态。

至于认筹人数是不是达到 1.49 封盘，是不是全款优先，要不要绑定东西，我不敢确定。主要是现在开盘的不多，都在观望中。

好消息是，滨湖最热的楼盘中，收过钱的兰园有一栋洋房全部退款，售楼部开始内部整治。嗯，说的是整治。

融创有个楼盘，原来要绑定车位，现在也不绑定了。

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合肥，这个城市很野。

这应该是我能想到的，对于合肥最精准的评价了。

大家想想看，合肥不临江、不临海，前后有武汉、南京坐镇，本身又没有任何优势，想要杀出一条血路谈何容易？

嘿，合肥真就干成了。

先是中科大，

再是最大的小家电基地，

再是科大讯飞，

再是蔚来、大众。

产业，这是合肥最引以为傲的地方。

仅仅是中科大 " 千金买马骨 " 的故事，就是立于不败之地的神话，再加上蜀山、高新、滨湖的产业，蔚来啊，小家电基地啦，中科大延伸的一系列产业，还是非常不错的。

人口，尤其是长三角优质的购买力。

合肥人口整体其实不算多，也就 800 万，在二线城市中不算多。但是合肥位置太好了，之前是徽京，但是摇身一变进了长三角大家庭了。

你看郑州，表面能虹吸一亿河南人的购买力，但是一是购买力质量一般，二是郑州很难虹吸整个河南，你看洛阳三门峡会去西安，周口商丘会去上海南京，信阳驻马店会去武汉，七七八八算下来，能吸收不多。

虽然合肥也面临着被虹吸的危险，但是还是有一部分的购买力，愿意分流到合肥，再加上赤裸裸的限价红利，门槛又很低，之前还不限售，全款也就 200 万。

对于富甲天下的江浙人来说，毛毛雨。

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合肥基本面，一张图：

1、西南强。

包河、滨湖、蜀西、高新、政务，就连肥西都很热。

新房 15000-30000，中位数 1 万 7，二手房 15000-50000，中位数 2 万。

这里集中了合肥最好的城市界面、商务中心、学区教育、科研产业，以及商业配套等。

2、东北弱。

庐阳、瑶海、新站，既是老城区，又不是发展重点，13000-24000 之间。

容纳了合肥的刚需、刚改，以及地缘改善。

这一次的轮动发展，也是从西南向东北蔓延。

3、肥东、肥西也不便宜。

肥西不用说了，房子至少 1 万 2，之前很多都需要 5 成以上首付，甚至全款。肥东，县城也是 1 万 1 以上，还有万科 1 万 5。

同样在郑州，类似的近郊（区），只有 8000，甚至还有更低，还不好卖。

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合肥，其实不是一点就爆的城市。

很多人觉得，这一次短短 3 个月就迅速起来，其实不是。

我研究了一下，合肥在 2018 年短暂平淡之后，随后 2 年，市场其实一直在爬坡，只不过上升幅度不大。

尤其是二手房。

只是没有那么快罢了，比如政务区 4 万 + 的房子，滨湖 3 万 5+ 的房子，不是一下子直接暴涨 5000-1 万，而是 19 年涨了 3000，20 年涨了 3000，然后到 20 年底的时候，顺势就爆了。

前面 2 年，都是基础，而这个基础 必不可少。

再加上合肥限价还是很严的，涨幅很少。

哪怕到 2020 年了，滨湖的 3.0 时代，我们看了绿城、荣盛的房子，限价也就 2 万出头，省府北的房子，也就 2 万出头，太便宜了。

二手房，涨幅越来越高。

新房限价，涨幅却很一般。

于是，倒挂从 3000 干到 15000。

这是最实际的。

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未来的合肥市场：

1、新房，摇。

2、二手肯定会回撤，至少 15%。为什么，一是价格太高了，本身就需要降点，二是很多打新的，需要钱啊，置换一下，适当降点。

3、未来的合肥，越来越像长三角城市了。不像一个二线城市的单打独斗，而是整个长三角链条中的一环。