上海楼市，进入拐点期！

Mary

大家好，我是财爷。

今天这个话题意义挺大的。

如果你想要对上海楼市下阶段的趋势有所了解，一定要耐心看完。

3 月最新的二手房网签数据前几天出来了，我给大家贴一下：

全部房屋类型（含住宅 + 商业）成交总套数4.33 万套，剔除商办类产品后，纯住宅成交套数是3.94 万套。

这两个数据很重要。

1

大家一定要记住一句话：

对于上海楼市这样的一个二手房成交比例远远高于一手的市场而言，二手房成交量对于判断市场有着重要的借鉴意义。

每年的 3 月是全年中很重要的一个月，因为这里面叠加了春节后的买房需求和学区房的置业需求，是全年的第一个成交高点。

而且分析的时候千万不要去和 2 月比环比涨了多少，2 月是春节有十天假期，这些都是没用的废话。

凡是跟你这么对比的，请一律取关。

比也要比，但一定要跟历史同期比，同比的数据很重要，你大概就能知道现在市场是什么情况了。

3.94 万套的住宅成交量，光看数据，大家一定是无感的，但如果把这样的数据放到历史 3 月的成交中，你会发现：

2021 年 3 月的住宅成交量达到了近 5 年的最高水平，仅次于 2016 年 3 月的 5.5 万套。

很多人的第一反应一定是，为啥 2016 年 3 月成交量顶天了。

这其实是调控政策前的紧急应对。

因为 2016 年 3 月 25 日上海为调控楼市出台了沪九台，其中最重要的 2 点是：

社保由 2 年改成 5 年

对拥有 1 套住房的居民家庭，购买非普通自住房的，首付款比例不低于 70%。

生效时间，2016 年 4 月 1 日执行，相当于给了大家一周左右的缓冲期。

于是那些预算不足或是只缴纳了 2 年社保的群众也不管啥啦，先买了再说，再不买就买不到或是买不起了。

所以 2016 年 3 月出现的 5.5W 套的天量二手房成交，相当于对楼市调控政策的紧急避险。

好，我们再反过来看上个月的 3.94w 套，很多人可能也会惊呼，难道是调控失效了嘛？

怎么还这么多？

其实还是一样，异常成交数据的背后也是对即将出台政策的一种紧急避险。

在 3 月中下旬时，上海网传 4 月 1 日网签合同流程将发生改变，网签时必须先查限购，只有符合限购政策的买家，才可以进行网签。

而一旦实现网签新政，意味着置换的买家不能卖和买同步进行了，意味着整体的交易周期会比前期拉长 2-4 个月左右。

于是，大量的中介机构开始集中网签，毫不夸张的说，在 3 月末的时候，各大中介的最主要任务就是：冲网签。

要知道 3 月前三周网签速度大概是日均约 1000 套左右，而月末 3 天日均签约量大概是达到了2700 套左右。

同时，3 月二手网签数据增多还有一个原因，就是新房积分对人群进行了精准区分。

积分制度最大的好处在于对客户进行了有效的分类，让一些人彻底放弃了买新房的幻想。

3 月取证的几个新房已经开始陆续公布自己的入围分数了：

大虹桥的招商公馆，65.39 分

闵行新城千禧公园的分数，66.2 分

松江泗泾泗水和鸣的分数，68 分

金桥世纪的分数，大概率会达到夸张的 75 分

.....

65 分，已经成为了网红盘的基本录取分数线，差不多相当于你单身 12 年社保或是已婚 4 年社保，看起来也确实挺刚需的。

上海的新房，已经成为超级刚需的 " 特供品 "。

当然，有了高积分只是万里长征的第一步。

想要预约看热门新盘，售楼小姐姐估计也不太会搭理你，目前这个阶段，可能是上海新房售楼处态度最差的时候。

当然，态度差也就算了，最关键的是可能有些盘还没有态度。

比如今天嘉泷汇开盘了，采取的是电话预约制，预约电话如下：021-39851157。

放心，你肯定是打不通的。

上海的购房者，当下正遭受新房一轮又一轮的毒打。

积分不够高，首付条件不够好，电话打不进的客户，全部都是新房绝缘体。

而且，哪怕是你进入了摇号环节，那也不一定能买到，每个项目卡死的 1:1.3 的认筹率，决定了你能否买到新盘除了比积分和首付，还要拼运气。

所以我看到，那些被第一轮新房毒打过的人在 3 月跑步进入上海二手楼市。

2

还有几个点是需要大家特别注意的。

大家注意看下，在整个 3 月份，非核心区域的成交板块开始迅速放大了，光是前十个区域的成交套数，就占据了上海 15% 左右的成交量。

南桥新城和嘉定主城区二手住宅的成交套数竟然突破四位数，惠南和青浦新城的成交量也非常庞大。

这一点很重要，说明上海楼市正式进入到了板块轮动环节，整个外围的板块开始蠢蠢欲动起来。

从二手房成交的环线分布看，中外环之间 + 外郊环间 + 郊环以外的成交占比达到了 75%。

如果我们再往下看一圈，会发现外环、郊环之间的小区成交量正在显著变大。

购买力正在下沉，改善需求占比下滑，刚需购买力开始抬升。

目前二手房卖的比较好的，基本都是中低端房源。

3

很有可能这个月，也就是 4 月，将成为整个上海二手成交数据成交的分水岭。

3 月份受到干扰的影响因素还是挺多的，但是到了 4 月，整体的数据就会很平稳了。

换句话说，4 月的二手住宅成交数据很干净很纯粹。

如果突破 3 万套，说明上海楼市的整体温度仍在继续，上海楼市异常稳定。

如果低于 3 万套，说明上海调控威力开始加剧，上海楼市进入了爆发期的后期。

所以，站在此刻看，4 月的数据变得非常的微妙。

根据前半月魔都财观二手房的实际成交业务看，整体需求依然比较旺盛。

因为二手房的成交是有一定惯性的。

虽然很多人已经网签了，但因为是在 4 月之前，所以一定依然存在大量的二手房是一边买一边卖的，所以它在消耗需求的同时也产生了一定程度的需求。

所以整体购买力在上海市场依然会保持很充沛的状态，在相当长的一段时间内保持比较大的平衡。

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4

对于下阶段的楼市认知，有几个重点需要跟大家再分享下。

第一，现在买房，要记得买穿越周期的产品。

上海楼市目前已趋于平静，千万不要抱着进去捞一把的心态，更多的是选择那些品质还不错的，改善型的项目。

什么产品能穿越周期，包括那些江景、传统板块的品质次新房，一梯队学区等。

大家一定要去看精装看绿化看社区配套，对于核心地区的楼盘来说，总价段控制会变得越来越重要。

第二，一手市场对二手的干扰大概率会持续到下半年。

很多新房客户目前是没有被上海楼市毒打过的。

哪怕这个项目摇中的概率很低，哪怕这个项目所要的积分很高，哪怕这个项目所要的首付很高，但很多人依然会认为自己就是天选之子，认为自己可以摇到。

目前上海楼市的一手基本就是一个季度集中开盘一次，经过第一和第二轮新房的两次毒打后，相信很多人会慢慢放弃对新房的幻想，重新回归二手。

所以，预测到今年下半年，大家对于二手的关注目光，又会慢慢聚拢。

第三，新房 5 年限售，会导致优质次新房供需关系越来越紧张。

目前看来，越来越多的新房都是需要摇号的，而一旦触发摇号机制，则会导致 5 年限售，从而加剧市场上原本就很少的次新房供需。

因此，优质的二手次新房，依然充满了潜力。

现在上海市场上能看的上眼的改善房源，真的是少的可怜。

我们打开链家的房源库，只需要添加 4 个最基本的改善标签：110㎡以上房源、带电梯、商品房、20 年以内房龄。

惊奇的一幕发生了：整个上海，能够勉强被算做是改善房源的只有2100 套。

中国 70% 以上的城市的改善库存，都远远超过这个数字，要知道，这可是在拥有 2400 多万人的上海。

所以，上海的行情，其实就是从改善房源的上涨开始的，因为供需实在太紧张了。

第四，上海楼市的内生稳定，推力持续存在。

对于任何一个城市而言，房价能否继续维持下去或是慢慢就此坠落的，取决于一个关键性的数据，就是人口是否能够持续增加，市场的购买力能否持续增加。

最近两年对于上海而言，是比较特殊的一年，因为上海有大量的片区都能出现了旧改的动作。

2020 年全年，上海完成旧改 75 万方，涉及到的居民是 3.5 万户。

2021 年，计划完成旧改面积差不多与去年持平，涉及到的居民是 3.4 万户。

如果将这两部分数据叠加，再扣除少部分留在本地或是选择去了青浦、金山等区域的，差不多还剩 60% 的客户会流入二手市场。

也就是说，有4.14 万户的旧改拆迁土著会以一种几乎全款的方式逐步进入楼市。

与此同时，上海在最近 2 年正在通过各种方式不断的加大人才落户的门槛。

2020 年，上海居转户 1.8 万人，同比增长 40%，人才引进 1.3 万人，同比增长 47%，如果算上随迁人员，差不多有6 万人落户。

如果再叠加本土应届和海归们，上海 2020 年的落户人口应该是创了新高。

而 2021 年，人才引进和居转户放松程度更大，上海会迎来更多的人口落户。

这么一想，其实上海的 1.22 楼市新政其实就是对冲了源源不断增加的房票，防止市场过热提前做了政策前置。

旧改拆迁 + 新政落户这两股凶猛的力量，会成为下阶段上海楼市稳定和托底的基石。

5

上海楼市的大部分购买力，其实都是真正的自住和改善。

当下 2.7 万套的二手房库存，去化周期依然保持在 25 天左右的极低水准。

目前上海楼市虽然处于震荡期，依然是全国范围内最健康的楼市。

下阶段的具体走向，请大家重点关注 4 月的成交表现。