深圳 102 份炒房材料引爆黑幕：有多少资金违规流入楼市？

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文 / 杜一兰

自有资金 20 万，没有购房资格，也能在深圳购买 700 万左右的房产，这是怎么做到的？近日，微博名为深房理装修队 003 的用户在网上曝光 " 深房理 " 会员在深圳合伙炒房的 102 份材料，其中提到通过假结婚、代持、经营贷等违规方式买房，内容触目惊心。

近年来，各地一直强调 " 房住不炒 "，但在此背景下，仍有部分人员、机构铤而走险，为了利益钻监管空子，用经营贷等买房、炒房来套利。

2020 年 4 月以来，深圳银保监局对辖内商业银行发放的经营贷进行了全面排查，发现 21 笔、5180 万元涉嫌违规的贷款。倘若深房理装修队 003 曝光的 102 份炒房材料属实，那么，真正流入楼市的违规资金，很可能远比排查出来的多得多。那么，究竟有多少资金违规进入楼市？炒房利益链条为何无法斩断？

经营贷套利买房、炒房

去年 5 月，魏静（微博名称 "7 蟹姐姐 "）曾自诉在深圳买房，被 " 深房理 "" 套路贷 " 的过程。魏静称，2019 年 9 月其通过微博关注了房产大 V" 深房理 "，彼时 " 深房理 " 宣称，深圳房价将要暴涨，只要按照他们的流程操作，全国各地的人，不管有钱没钱、有无购房资格，都可以在深圳买房，并且以贷养贷，实现财务自由。

在这样的鼓吹下，魏静信以为真，先后交了 12780 元的会员费成为 " 深房理 " 的会员。2020 年 3 月，在 " 深房理 " 的指导下，魏静开启了在深圳的买房之旅，同时 " 开始了被深房理团伙欺诈、套路贷的不堪回首之路！"。

" 深房理 " 告诉魏静，可以先通过高利贷短期垫资全款买下房，再办理经营抵押贷款还前期的高利贷，并向其保证，可以办下银行经营抵押贷款。

经营贷，一般指中小企业主或个体工商户为了经营需要，拿房产做抵押，获得的银行贷款。经营贷利率一般低于 5%，低于房贷利率，由于其具备贷款额度高、年限长、利率低等特点，备受 " 炒房者 " 的青睐。

在 " 深房理 " 的再三保证以及指引下，魏静通过 " 假结婚 " 的方式获得深圳购房资格，并以自有资金和垫资公司的借款，合计 728 万元购入深圳前海的一处房产。然而在购买过程中，垫资公司的贷款额度从承诺的七成 510 万，经多次减额至 430 万，导致魏静的首付款从三成 218 万增加至四成 292 万，加重了其首付款的负担。

经过多方求助，魏静凑齐了近 300 万的首付款，但由于经营抵押贷一直没有办理下来，垫资公司又不断提升垫资利息，" 从每天万八涨成每天千一 "，以及调整还款期限，最终魏静因无法支付高额垫资产生的利息，资金链断裂。垫资公司以魏静无法还款为由，请求深圳市罗湖法院查封了其房产。魏静损失近百万。

魏静高杠杆 " 炒房 " 的遭遇被曝光后，" 深房理 " 所鼓吹 " 以贷养贷 " 炒房模式曾备受争议，业内人士更是直指该模式风险巨大，但仍然没能遏制住这股炒房风气。

（图 / 受访者提供）

深房理装修队 003 发微博称，日前 " 深房理 " 拥有 7 个 500 人群，群成员加起来超过 3000 人。而其爆料的 102 份 " 深房理 " 会员群聊天记录截图显示，超过 102 位会员在群里寻找有购房资格或有钱的合伙人、股东，这些会员基本上已提前看好房子，就差钱和购房资格。

" 如此大规模、有组织、有分工的炒房团，是全国第一个，" 易居研究院智库中心研究总监严跃进表示。

多地出手严查经营贷

本次 " 深房理 " 被举报后，深圳市住房和建设局等七部门对此事进行了通告。

通告显示，关于举报反映的 " 深房理 " 提供 " 一条龙 " 服务，教唆协助借款人骗取信贷资金，违规用于购房的问题，金融监管部门将纳入 " 防止经营用途贷款违规流入房地产领域联合排查行动 " 作为重点线索核查，一经查实，金融机构将依法依约提前收回贷款，并对未履职尽责的金融机构及其从业人员依法依规从严从重处罚。

年初以来，一场针对违规挪用经营贷炒房的 " 围剿 " 在多个城市展开。

从今年 1 月底开始，住建部先后奔赴深圳、上海、北京、杭州、无锡、成都、西安、南昌 8 个城市调研督导房地产调控工作。随后北京、上海、深圳等多地自查个人经营贷、消费贷违规流入房市情况。

银保监会信息显示，北京涉嫌违规流入房地产市场的个人经营贷约 3.4 亿元。截至 3 月 16 日，广东发现涉嫌违规流入房地产市场的问题贷款 2.77 亿元、920 户。截至 4 月 7 日，上海已发现 123 笔、3.39 亿元经营贷和消费贷涉嫌被挪用于房地产市场。

3 月 26 日，中国人民银行、中国银保监会和住建部三部门联合发布《关于防止经营用途贷款违规流入房地产领域的通知》（以下简称《通知》），严打经营贷违规流入房地产领域。

在严跃进看来，《通知》明确了一个概念，即 " 空壳公司 "，即不得向无实际经营的空壳企业发放经营用途贷款。" 从实际过程看，空壳公司确实存在骗贷且违规把资金投向房地产的嫌疑，类似空壳公司后续将面临较大的审查。" 同时他表示，该《通知》有助于打击 " 买房 - 抵押 - 融资 - 再买房 " 的炒房模式。

不过，值得一提的是，此前深圳银保监局的公告显示，从 2020 年 4 月以来，对辖内商业银行 15.4 万笔、1771.73 亿元经营贷进行了全面排查，发现了 21 笔、5180 万元涉嫌违规的贷款，处罚违规机构 4 家、违规责任人 14 人次，处罚金额共 575 万元。

倘若深房理装修队 003 曝光的 102 份炒房材料属实，那么，真正流入楼市的违规资金，远比排查出来的多得多。为什么没有排查出来，是哪个环节出了问题，暗地里还有多少资金违规进入了楼市，诸多问题，引人深思。

而且，相比于 " 深房理 " 数千人规模的炒房团，本次被曝光的 102 份炒房材料，或许只是冰山一角。

越调控拿地热情越高的怪圈如何打破？

近年来，房价高工资低、房价涨幅远超工资涨幅已成为不争的事实。在此背景下，各地多次强调 " 房子是用来住的，不是用来炒的 "，并且通过多种金融政策，从供需两端发力，调控楼市。

一位分析人士表示，房地产调控、市场不断加码的格局，现在还看不到什么时候有一个真正彻底的变化。

在他看来，农民工进城安居，城里人要改善居住条件，都是合理的需求，也是支持中国经济长期增长的非常重要的因素。当前，住房消费仍占主导地位，有需求，也有建造能力。" 但在城市化过程中，真正用在房地产这一块的土地，又有多少？"

值得一提的是，一方面，中央及各地的调控不断加码，土地供应在发力，给楼市泼水 " 降温 "。另一方面，土地市场火爆，房企拿地热情 " 高涨 "。

根据中原地产研究中心统计数据，截至 3 月 31 日，北京、上海、广州、杭州、成都等 50 城卖地 7020.99 亿元，同比增长 26%，刷新历史纪录。其中，上海卖地超 900 亿元，收入最多；杭州紧随其后，卖地超 700 亿元；广州卖地超 300 亿元，排名第三。

中原地产首席分析师张大伟认为，一年卖 3 次地的消息逐渐开始影响土地市场，3 月各地土地市场供应减少，预计 4 月份可能井喷，但土地价格依然处于高位。然而，土地价格居高不下带动房价上涨，房价上涨反过来又刺激土地价格的提升。

严跃进则预计，随着一二线城市集中供地政策相继落地，客观上拿地机会增大。而从拿地成本和 " 三道红线 " 等角度看，部分房企可能会更强调到三四线城市拿地，毕竟土地总价相对低。

" 如果基本面的、结构性的问题不解决，调控往往会很被动。" 上述分析人士认为，现在看来结构改革的难度依然较大。