很难想象，北京刚需盘已经这样了

Mary

文 / 子木团队

年后，被加码打压后的北京楼市，异常安静。

但身在楼市中的人，却感觉这种安静只是浮于表面，底层依旧暗流涌动，成交火热。

北京住建委数据显示，2021 年北京 1-3 月二手住宅网签量高达 52585 套，同比去年上涨近 167.7%。

当然可能会有人说，去年因为疫情，北京一季度成交疲软，可比性不大。那我们再来研究历史一季度成交。

（数据来源：乐居）

数据显示，今年一季度成交量，已经处于 2009 年以来的 " 第三高位 "，其中第一高是 2016 年大潮，第二高是 2013 年热潮。

" 三年小周期，五年大周期 "，再一次在北京楼市应验。

而且政策连出的 3 月，北京二手住宅网签量高达 22172 套，与 2 月的 12900 套相比，环比上涨 72%，与去年 3 月的 7848 套相比，同比上涨 182.5%。

可以说，北京楼市热度至今没有消退，反而在打压后，价值凸显，这轮完全由刚需推动的行情，正在加速推动房价上涨。

比如海淀、朝阳的核心资产已经回到 2016 年的最高水平，再加上北京可供开发的土地有限，留给年轻人买房的机会越来越少。

但这几天北京顺义的一个新盘，却在悄然延缓这种趋势，对刚需客群来说无疑 " 大旱逢甘霖 "，它的名字就是「公园都会」。

（公园都会开盘现场）

4 月 15 日，「公园都会」一期开盘，当天热销约 10 亿，89、127㎡首开售罄，场面非常火爆，受到了北京刚需市场的认证。

「公园都会」位于顺义城区，由城建、旭辉、首开，三家联合开发，旭辉主操盘。那么到底是什么能量，让「公园都会」成为了红盘？

行业很多人说是因为「公园都会」有价格优势，280 万的门槛在北京实属罕见，但我认为这只是基础，更多的是，公园都会试图用「升维逻辑」重新定义刚需产品。

这个「升维逻辑」分为 " 场景式生活 "、" 设计式体验 " 和 " 超核性价比 "。

场景式生活

因为地价贵，过去北京市场上的刚需产品，大都不受重视。

开发商大部分都是模版化作业，最多也只是在小区园林和户型设计上用点儿心，然后做个豪华售楼处，开始推房子。

但是当下年轻人，与过去大有不同。

尤其是 90 后，他们大都接受过高等素质教育，从小条件不错，在买房之前，已经在城市中心体验过便利生活，比如楼下就是咖啡厅、健身房等等。

所以这造成，过去的刚需产品理念跟不上新时代居住诉求。

更多的年轻人宁愿将就着住在城里的老房子，也不愿意承担城外 " 荒郊野岭 " 的风险。

这时候，公园都会做产品的理念就起到了关键性作用。

公园都会在顺义拿地之初，就深入调研了未来业主的 " 生活场景 "，以此出发，反推产品设计。

比如这次在「公园都会」项目旁，项目斥资几千万做了一个 4.3 万平方米的公园，公园里有篮球场、足球场、慢跑道，还有露天草坪剧场、大型儿童乐园 ……

（公园都会公园效果图）

涵盖了各个年龄层的休闲配套。

公园都会把所有娱乐性的东西放在了公园里，这样的布置保证了整个居住社区的静谧性，这就是「升维逻辑」很重要的一环。

年轻人下班回家，晚饭过后，可以在公园运动娱乐。

男的可以去约朋友踢球，公园遛狗，女的可以在星光跑道慢跑赏花，孩子可以去火箭主题公园和小伙伴玩耍，老人可以去锻炼身体。周末全家人还可以在公园里野炊欢聚，与塞外风光融为一体。

公园对于生活质量的提升非常明显，横向比较全北京，同一地段，公园房要比非公园房的价格至少高 20% 左右。

（公园都会商业实景图）

除了公园，「公园都会」还配建了约 1.9 万平方的商业综合体，满足吃、喝、玩、乐、购的生活场景，12 年一站式教育配套，满足孩子的教育需求，以及大型社区医疗，满足日常健康需求。

你会发现，「公园都会」并不是单一的住宅项目，而是一座城。

（公园都会全景效果图）

城中几乎包括了业主可以想象到的全部生活场景，而且整座城的容积率仅有 1.6，这在当下寸土寸金的北京非常罕见，综合居住体验甚至超过北京核心区的大部分社区。

设计式体验

当然看待一个项目的价值，并不能只关注宏观配套和周边生活场景，更多的还要体现在人居的细节表达。

其中最主要的是户型设计，「公园都会」的户型从 72 — 127 平米，很全面。每个户型都有自己的特色，比如被称为神户型的 89 平米小三房。

（公园都会三室两厅两卫 89m2 户型图）

三室两厅两卫，户型方正，南北通透，独立玄关，双阳台，正独立阳台自带上下水，主次卧双旋转飘窗设计。

（公园都会 89m2 户型主卧实拍图）

每个空间都是对标当下市场上，10 万 + 主流高端住宅的最优空间配置，是真正的升维。

而且很多空间都做到了创新和延伸。

比如把窗户做到最大，让厅和窗户实现了 1：1 的对位，实现无边界大窗保证极致南北通透，来体现高端住宅的视野空间。

所有户型，即使最小的 72 平米，也实现了日式三分离卫生间，让基础刚需业主享受改善型人居卫生隔离体验。

最吸睛的，还有最大平米 127 户型的 " 自由巨厅 "。

（公园都会四室两厅两卫 127m2 户型图）

一般的宽厅只能结合两种功能，要么就是客厅和书房，要么就是客厅和餐厅，而现在客厅，面宽进深都被放大，可以实现 3-4 种功能，比如餐厅、客厅、开放式书房、孩子的玩乐空间，互相交错。

俨然一个大场面。

（公园都会 127m2 户型餐客厨一体实拍图）

如果把沙发移开，客厅秒变全家人的生活 party 空间，一家人可以在这里游戏娱乐，看电影，分享会等等，空间不死板。

除了户型的升维设计以外，公园都会还设计酒店式通透大堂，采用局部细腻的金属幕墙和玻璃幕墙，庭院景观，这种只有在高端改善产品才有的入户礼，全都体现在这个产品上。

超核性价比

公园都会的细节亮点还有很多，说实话，给我一种惊喜的感觉，因为在北京市场上这些年几乎很难见到，" 刚需价格、改善品质 " 的作品。

让人更为惊喜的是价格。

宏观来看，整个海淀和朝阳基本上都进入了豪宅段位。

朝阳望京已经习惯单价 10 万以上，望京北也已经达到了 600 万一套的价格，而相隔 20 分钟的车程的「公园都会」第一期报价仅为 4 万 / 平米左右。

如果按照最小户型计算，上车门槛是 280 万左右，三成首付仅为 93 万，对刚需来说非常良心。

横向比较北京的同等价位段，基本没有对手，这也是公园都会开盘即售罄的主要原因。

公园都会所处的顺义板块，也值得细说。

这个板块目前被定义为国际商务服务片区，也是北京自贸区的核心，被列为北京重点投资的板块之一，轨道交通、配套基建都在落地。

（公园都会区位交通图）

未来会成为望京、国贸两大商圈年轻人居住的主要接驳地。

所以不单是居住属性，投资属性也很稳定。

浪潮

如果仔细研究北京楼市，你会发现，过去所有人都想往 " 里 " 住。

从六环到五环再到四环、三环，层层置换。

但近几年，随着轨道交通加速落地，城内土地越来越少，刚性需求呈现周边性 " 多点开花 " 的趋势。

建一座城，配建一系列生活配套，打造新的居住潮流。

很庆幸，旭辉加入到了这股潮流之中，但不同的是，他用 " 升维逻辑 " 重新定义了刚需产品。

比如公园都会，从宏观配套到微观设计，还原了都市高品质生活场景，再加上低密的公园景观，居住体验甚至要超越城内水平。

这又是一股新的浪潮，也是一个新的起点。