中国楼市的最大利好，全部在这里集合！

Mary

很多时候，面对中国楼市的梦幻，我会感到一种深深的无力感。

比如很多县级市打造了各种产业园区的概念，给开发商画饼，给买房者看规划，让你过去，以此来抬高地价和房价，最后然并卵。

比如很多开发商会借着产城的名义低价拿地实则只为低价的宅地，卖掉住宅后拍拍屁股闪人。

还有一些开发商出现了大量的烂尾工程，然后直接跑路，买房人辛苦赚的钱直接打水漂。

目前的中国，只有 1% 的城市值得买入。

而目前针对这些城市的排名，也确实太多了，新一线，强二线，省会双子星城市等等，大量的新名词也把很多买房人绕的无所适从。

我们今天想跟大家聊下我们魔都财观 & 平米对于当下一些重点城市的研判。

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任何一个买房的决定，排在第一位的，一定是择城，城市选择对了，后面的才会对。

有两条主线是希望大家牢牢把握的，现在买房，需要有 "3+1" 的意识。

3 就是三大战略城市群，1 就是中西部的重点，中国未来至少 15 年，发展的重心是不会变的。

京津冀城市群 + 粤港澳城市群 + 长三角城市群这三大战略城市群，再叠加中西部的几个省会城市：成都、武汉、西安、郑州等，会成为中国发展的几个极点。

未来如果是投资性买房，一定要落位于这些区域，自己老家如果在三四县县城的，只需要留 1-2 套改善自住的即可。

不是每一个城市，都有投资价值。

我们前期提出了一个公式，叫做

城市购买力 = 房票 * 资金

城市的流入人口非常重要，因为一座购买力旺盛的城市，背后一定是足够的人口进行支撑和足够多的钱。

所以我们看到当下的中国，其实 70% 的城市都在流出，而人口流入的区域基本就是集中在刚才提到的三大城市群和中西部的几个城市。

2019 年长三角、珠三角、京津冀、成渝、长江中游城市群人才流入占比分别为23%、14%、13%、7%、7%。

这些城市群中的头部城市，比如深圳，上海，杭州，苏州，宁波等，整体的常住人口在最近 5 年提升明显，撑起了庞大的购买力。

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当然，光看人口净流入和规模还不够。

很多人可能不知道，重庆的常住人口高达 3000 万，其实远远超过四个一线城市，上海是 2450 万，北京是 2200 万，深圳是 1300 万，广州是 1500 万。

但是，从人群的购买力看，重庆新增的 20 万人口和北京上海新增的 20 万人口是完全不一样的。

所以，我们需要引入更多的指标来评判可买入的城市，经过多方对比，还需要重点关注以下几个指标：

城市的本外部存款余额：代表着这个城市的纳税情况，这个城市的富裕情况。

城市之间的房价比值：城市之间是有价值链条的，能级在同一梯队的城市，房价差距不会太大，会按照比值效应存在。

比如深圳房价打 8 折就是上海房价，上海房价打 7 折就是杭州房价，杭州房价打 7-8 折就是苏州房价，苏州房价打 7-8 折就是无锡房价等等 .

也正是因为这样比价效应的存在，造成了我们所看到的房价在城市之间的轮动效应。

这一轮的牛市中，2019 年年中开始到 2020 年年初，深圳房价大涨，与上海的整体差距拉大，于是买房人开始慢慢的从深圳挪到上海。

上海在整个 2020 年开始出现猛涨后，环沪的比价效应就出来了，同时伴随着上海、杭州楼市调控的加码，整个江浙区域的楼市在 2021 年几乎都被点燃了。

所以，我们一定要学会用动态的思维去看待问题，城市房价和城市价值有的时候会形成错配，而调控政策那个时候还没有及时跟上，就很可能会形成跨城投资的机会。

基于城市的人口流入、充沛的资金、适当的城市规模、主城区人口数据等，我们筛选了城市投资的 20 强名单。

这些 20 强的城市，整体的基本面其实都非常好，只是因为所处楼市周期是不一样的，导致了整体的购房时间节点是不一样的。

基于当下的城市房价和城市调控政策，给出了我们对这 20 强城市房价周期的判断。

处于启动期（优先考虑）的城市有：广州、杭州、成都、武汉、南京、北京、重庆、西安。

处于爆发期的城市（注意判断板块）有：上海、合肥。

处于赶顶期的城市（尽量避开）有：深圳、东莞、宁波。

处于盘整期的城市（注意是否有出现向上趋势）有：长沙、天津、苏州、济南、青岛、郑州、福州。

大家买房一定要有周期思维，因为周期的不同，导致了你的收益率是不一样的。

一句话总结。

买房，优先考虑买入启动期的城市，对于爆发期的城市，需要判断区域地块，对于赶顶期和盘整期的城市，尽量避开，同时注意判断楼市的库存期。

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站在当下的时间节点，我觉得每一个人都必须得有一个清醒的认知。

房子确实不是用来炒的，房子是用来对抗通货膨胀的。

就在前几天，拜登政府宣布了 1.9 万亿的美元刺激计划。

从 2020 年 3 月到现在，为了应对疫情带来的经济下滑，全球各国的印钞量，已经赶超 2008 年之前的 5000 年文明史的印钞总和。

9 个月，抵得上过去 5000 年，这简直是货币的汪洋大海！

导致的最直接的后果就是：多国房价再创新高，而且，哪怕是加息，也很难抵抗房价的上涨！

2020 年，全球 89% 的国家房价都处于上涨状态。

所以，这就是为什么对于中国而言，2021 年的经济工作中很重要的一件事项就是防范输入型的通货膨胀。

虽然依靠着政策的强控，暂时压制住了，但是大量的热钱，依然正在努力的寻找着出路。

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我们从城市群的层面，针对一些重点城市，再跟大家剖析下哪些城市值得当下买入。

长三角区域

上海在 2020 年迎来了一波大牛市，而 1.22 出台的楼市调控新政又抑制住了大量的购买力，导致了整体的资金开始往环沪城市进行逃逸。

所以我们看到 2021 年，整个环沪城市出现了猛烈的上涨。

杭州：浙江 11 个城市全部进入了中国房价的 50 强城市，作为省会城市的杭州，一二手的价差依旧巨大。

杭州在 2020 年新引进 35 岁以下大学生 43.6 万人，人才净流入率继续保持全国第一。

随着这一轮行政区划的调整，杭州依然存在比较好的机会，处于楼市周期的启动期。

宁波：作为浙 B 城市的宁波，4 月 8 日被住建部进行了约谈，16 日，宁波迎来了调控，扩大了限购区域，严查了首付资金的来源，对于市场购买力进行了充分大打压，当下的宁波，已经处于赶顶期，建议直接避开。

合肥：目前的合肥房价，度过了启动期，处于爆发期的阶段，非限购区域就不要考虑了，热钱还轮不到那里去，限购区域依然有不错的入手机会。

南京：随着合肥、宁波的房价走强，南京的性价比出现，当下的南京，品质次新房和学区房涨幅较大，郊区刚需盘还在横盘阴跌。

火爆区域主要集中在河西、江北核心区和南部新城这些高端改善区域，市场还未进入普涨阶段，处于启动期，可以重点考虑。

苏州：苏州目前的调控政策非常严格，导致已经持续横盘三年，苏州在 2020 年，户籍人口净增加 21.7 万，增长率高达 29%。不断积蓄的购买力，让苏州的二手库存正在大幅度减少，但依然处于盘整期。

到今年年底，苏州很可能会迎来不错的买入时机，作为低洼的相城区当下均价 2.7 万，大家可以重点考虑。

环沪其他城市：受到上海政策的调整，环沪大量的城市，其实都进入了整体的涨幅期，但因为不在统计局 70 个重点城市中，所以很多人还没有察觉。

去年年底跟着我们一起去买昆山花桥房子的朋友，目前整体的收益差不多达到了 10-15% 左右的增幅。当下南通、太仓、昆山、湖州都属于推荐可入手区域。

珠三角区域

广州：这一轮一线城市的涨幅中，广州相对来说是比较弱的，还没有涨到位就直接被约谈了。

就在昨天，广州又对楼市进行了加码，增值税免征从 2 年变成了 5 年，但是，这并不影响我们对于广州楼市持续看好的判断。

深圳：作为中国房价最贵的城市，深圳一直以来的人地矛盾是最严重的，目前也是全球楼市调控政策最严的城市，深圳长期看好，但短期内想要获利，已经很难了，目前的深圳，不推荐，可以再观望下。

东莞：受到深圳的房价影响比较大，属于一荣俱荣一损俱损，东莞在 2019-2020 年，都处于楼市的强周期中，涨过一大波的东莞，当下已经不适合入手。

中西部重点城市

重庆：目前的重庆，也属于启动期，适合买入，但需要提醒的是，虽然重庆有 3000 万左右的常住人口，但供应量也非常的庞大，所以整体涨幅不会大。

武汉：当下的武汉，处于强势崛起周期中，作为拥有百万大学生的城市，武汉的基本面非常不错，光谷区域的房价依然不算高，今年武汉的房价很可能会出现新一轮的暴击点。

长沙：一直以来，长沙都属于控房价的好学生，但是近期长沙梅溪湖板块等也在偷偷的放松，属于典型的补涨。

郑州：作为人口大省的虹吸区域，2020 年开始，郑州楼市出现了大范围的上涨，管城区涨幅较大，金水区稳中有涨，郑州整体的小阳春已经开始出现，目前已经进入了整体的盘整期。

成都：当下成都楼市处于启动期，作为西南区域的头部城市，成都打破了一线城市的人口和经济垄断，当下的成都楼市，依然被低估，值得买入。

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重点说一说上海。

我们前期经常会说，当下是一个全面调控时代，2-3 年会是一座城市的小周期，5 年大概会是一个大周期。

这一轮的上海楼市周期，跟以前比，出现了很大的不一样。

这一轮的周期，哪怕有回撤，相比于 2017 年到 2018 年，整体的回撤空间可能会很小。

说的通俗一点，上海楼市在这一轮的市场行情中，大概率会出现涨 20%，然后回撤 5% 左右的行情。

对于上海、深圳这样的城市，请大家一定要有长持的逻辑，最大程度的持有，时间周期是越长越好。

当下的不管是国内还是国外，市场上整体的热钱是比较多的，面对越来越多的不确定性，面对不那么景气的股市，楼市依然就像一个避风港一样。

上海真正的改善刚需很多，越来越多的人开始在上海落户，越来越多的隐形购买力正在进入上海。

调控就像缓慢的刹车一样，只能降低列车的行驶速度，不能让列车完全不动或是倒退。