东北的焦虑，大连的楼市很懂！

Mary

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这是我们大连调研的第二篇。

在上一篇我主要写了市场现状，今天我们写城市价值以及板块价值。

我们在上篇写了三个基本事实和三个对大连市场的基本看法：

三个基本事实：

1、大连市场并没有传言说的那样火热。

2、当下整个大连，除了高新园区有明显涨幅之外，其他区域的市场均表现为不温不火。

3、我们能感觉到整个大连的一二手市场都在憋足了劲儿伺机涨价，但还没有。

三个基本判断：

1、正在轮动，但后劲不足，（至少在当下）不是大涨行情，是惯性小阳春。

2、 但大连的市场存在不确定性，其实是处在一个十字路口。要看接下来的土拍和是否有利好政策刺激。

3、 本地人来说自住、投资该买就买，但对于外地投资客，大连还没到时候。

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先亮基本观点：

1、大连是二线城市，属于东北强市，但不具备全国人口吸引能力。

2、从全国层面看，大连并不是一座极具活力、未来极具潜力的城市。

3、大连具有相对宜居属性，是一座东北年轻人值得来的城市。

4、大连房产投资门槛低，不认贷款记录，落户极为方便，社保一年，最低首付两成，二套四成，最多两年限售，首套、二套利率在全国也相对较低。

5、大连房价对年轻刚需基本友好，可选空间大。

6、大连高价项目呈点状分布在主城区，主城核心 2.5-4.7 万 /㎡, 主城近郊 1.2-2.5 万 /㎡每平，外围城区 0.6-1.2 万 / 平。

6、目前的大连楼市没有倒挂红利，地缘自住客户为主。

7、大连房价体系即混乱又清晰， 既有又贵又坑，也有一分价钱一分货，总体是越稀缺越好越贵，越坑的越便宜。

8、在大连，用地铁（轨交）判断区域价值，用学区判断价格。

9、大连主城腹地太小，无洼地；外围新区很大，坑多。

10、大连的土地运营逻辑是，用楼面价的上涨，拉动房价上涨预期，用房价上涨预期，再拉动土拍。因此，大连是允许房价在合理范围内上涨。这也是大连房价持续上涨的原因之一。

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先客观理性的认识大连：

大连常住人口 730 万人，过去十年增长了 61 万人，是东北少有的外向型经济城市，是中国第一批沿海开放城市之一。

08 年之前，在东北各市经济排名中，大幅度超过沈阳、长春和哈尔滨这些省会城市；08 年之后，随着外向型经济的衰落，大连开始持续衰落。

同时大连和沈阳是双核城市，二者不可避免存政经资源的竞争。

在强省会战略下，作为东北支点的沈阳，振兴东北的资源和资金更多的偏向沈阳。

这与大连近几年固投和外来投资比较少直接相关。近些年大连人口净流入量也远不及沈阳。

这就是政治周期的演变。这就是中国的特色，不可忽视，不可轻视。

但是，从城市基本面来看，当下的大连仍然是东北城市中最好的。

东北四大城市只有大连依然在全国 GDP30 强内。

2020 年大连以 7001 亿元位居东北第一，沈阳 6470 亿元位居第二。

大连依然是东北人口净流入城市之一。

大连虽然落魄了，但实力还在。

总之，大连气候适宜，冬暖夏凉，城市建设也非常漂亮，非常适合居住。

但对比全国其它二线城市，大连的衰落不可避免，潜力不突出。

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接下来看大连的城市格局。

要先看大连的地形——

通过这张图，我们能够看出来，在地形的限制下，大连的主城发展空间很小，因被山、海湾切割，板块略显细碎。

——图片来源于凤凰房产大连站

这样的城市，楼市有 4 个特点：

1、房价很安全。

因为这样的城市拉大框架不可能无限的一环套一环的扩大，所以房价一定是很安全的。

核心永远是核心，中心永久是中心。

这一点可以对比平原内陆城市，比如西安、郑州、成都、沈阳这样的城市，新区一个接一个的弄，玩的一个比一个大，一个比一个远，资源就会很分散，成功的少，失败的多。

但是，大连想要开拓一个新区需要穿山跨海，新区得来不容易，所以政策和资源相对会比较集中。

当然，也不要太高估大连的市政的兑现程度，对于超远郊外围新区，要谨慎，要远离。比如小窑湾、金石滩、生态城等等，概念很高大上，但是距离市区太远。

2、中心城区实心化，几乎没有断裂带。

因为被地形限制，大连不能摊大饼。

因此，大连框架并未无序拉大，中心城市的实心化异常明显，琐碎的板块之间几乎没有城市断裂带。

从地形上看，大连的城市发展只能向北、向西开拓。

大连的城市发展逻辑是：向有土地的西边、北边扩展新区，再通过跨海、高架或地铁引流。

因此，这一逻辑的关键点在于跨海大桥、高架、地铁的建设。

所以在大连，看一个板块的价值，就要看三年内轨交配置。

3、城市空间很大，但房地产市场很小。

——图片来源网络

虽然大连从最西端的旅顺口到最东边的金州开发区有 100 多公里，但大连的房地产市场主要局限在中间这个圈里，也就是中山、高新、沙河口、西岗和甘井子。

其它两个圈是独立的地缘市场，和大连不是同一个房地产市场。

所以我们研究大连的房地产市场和板块价值，也主要只看中间这个圈内。

大连东西长，南北短。

因此，向西、向东的第一站一定不会差，但太西太东必然是坑，有概念，但无法实现。

这是大连的大势。

所以在大连买房，旅顺口不看，金州开发区不看，除非地缘自住，这是基本的一条原则。

4、地铁（轻轨、快速路）是板块基本价值。

有，不一定有价值。没有一定没价值。

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在大连应该怎样买呢？买房逻辑是什么呢？

1、低于 10000 的基本就是坑。

大连没有所谓的限价，所以城市房价梯队还是比较明晰的，价格高的地方有贵的道理，价格低的地方就应该便宜。

所以，价格低的地方基本是坑，至少不是好选择。

2、海岸线 + 湾区是优质资产

大连学习深圳发展经验。目前的 CBD、地标，也是都在海岸线和湾区。

所以，主城沿海湾区，未来大有可为。

因此，湾区 + 海岸线，大概率不会错。

3、高新园区已涨，城市板块轮动中。

目前主城四区中，高新园区二手房已开始涨，中山、西岗，沙河口，新房还有机会，有学区需要可以去二手房市场淘笋，还有漏，比如中山中心和中山滨海板块。

甘井子不限购，有买入优势。

接下里具体说典型的热门板块：

1、东港

该版块定位城市级别商务居住区。占据中心城区最后海岸线，目前配套基本落地，处在人气导入，渐成熟阶段。

房地产开发基本进入中后期，正好处在在售项目不多，且二手房源也不多的低库存弱竞争阶段，住宅具备稀缺性。

之前该板块未卖先贵，但经过这两年挤泡沫，房价略显优势，纯住宅单价 3 万以下值得关注。区域内公寓量太大，没价值。

2、钻石湾

在城市远景规划中被定位中部城区城市副中心，无论是位置、定位、规划、交通、地铁，决定了这个区域只是需要时间来验证它的价值。

区域处在开发中期，配套、产业落地需要时间，后续还有大量土储。只是目前可选项目不多，价格已经比较高，可关注，更推荐自住。

区域整体比较看好。

3、体育新城板块

和钻石湾一样，在城市远景规划中被定位为中部城区城市副中心。

它是主城自然外溢区域，地铁 1、2、3、5（在建）都汇聚于此，没有割裂，价格、价值均有支撑。

目前区域多项目交房，处在配套落地、商业成熟，人流导入的初期，后续土地供应还很大，在售项目多为品牌开发商，可选择多，整体看好。

4、大连湾

大连湾正好位于主城区和开发区的中间位置，有优质南向海资源湾区，有产业支撑，土地储备较多。海底隧道等交通规划落地，将极大的拉近与主城区的距离，破除原本两不挨的边缘劣势，整体比较看好。

5、科技创新城

属于甘西版块，地铁 4 号线已动工。有概念规划，有产业导入，有地，有大开发商跟进，但距离甘井子核心区有十七八公里的距离，存在一定断裂带，需要时间，价格优势不大，不推荐。

6、金州湾新机场商务区

机场建设存在不确定性，没有明晰的产业和人口导入路径，短期内不会有太多价值兑现，不看好，不推荐。

7、塔河湾

南向海资源、距离高新园区很近是优势，但大山阻隔，配套不足，只能算度假区域。不看好，不推荐。

8、开发区滨海版块

靠海临山，但区域存量遗留问题。

9、小窑湾、大窑湾、夏家河

太远，不看好，不推荐。

10、旅顺口是军事基地，有不少区域不对外开放，市场受限，不推荐。

11、北部的开发区和金州距离主城区太远，是独立的地缘市场，不推荐。

总结——

大连最好的区域高新、中山，25000+ 的基本面。相当于二线省会城市同等级地段的房价，所以大连的房价并不存在洼地效应。

从全国层面看，大连不能作为异地配置的第一考虑，因为还有更好的城市可选。

比如重庆和武汉，重庆比大连房价低，而武汉是全国人民的武汉，大连也只是辽宁的大连。

但这和大连缘于自己的地形、经济、地位原因，房价非常安全，并有局部机会，并不相悖。

对于本地购房建议非常简单——

1、请只关注中、西、沙、高、甘的新房或淘二手。

2、选区域要跟着地铁走，重点关注 4、5 号线地铁。

3、选房子重点关注学区、品牌。特别是学区，学区直接拉动价格。

3、向东不过大连湾，向西不过龙王塘。旅顺口不看，金州、开发区不看，除非地缘自住。

4、其它没提到的区域，一律不看、不买。