看完北三县，我更想卖掉环沪的房子！

Mary

今天要写北三县的香河，摸到鼠标的这一刻我的肾上腺素已经飙升！

因为香河，香的不仅有肉饼，还有房子。

经过实地调研，我可以很负责地告诉大家：

香河房价被严重低估！

为什么？为什么我敢这么笃定？

因为，香河的价值吊打一众环一线卫星城

众所周知，香河属于大名鼎鼎的环京北三县，

放眼全国，他的价值到底有多大？是不是值得关注值得被看好？

环一线卫星城，最大的价值就是距离大城市近，

谁距离大城市的产业就业中心更近，

谁通勤时间更短，谁就更有价值！

北京、上海、深圳周边有多个卫星城，我们拿香河跟同级别的嘉善、惠阳做对比。

1、谁距离大城市的产业就业中心更近？

香河，位于北京东南，距离北京产业就业中心国贸，直线距离 48 公里。

嘉善，位于上海西南，距最近的上海产业就业中心徐家汇，直线距离 76 公里。

惠阳，位于深圳东北，距最近的深圳产业就业中心福田，直线距离 60 公里。

香河距离产业中心就业中心最近 !

2、谁通勤距离最短？

高峰期，

从香河到东六环驱车 17 分钟，到北京市政府 30 分钟，到国贸 60 分钟。

从嘉善到青浦驱车 60 分钟，到徐家汇 90 分钟，到陆家嘴外滩 100 分钟。

从惠阳到到福田驱车 90 分钟，到南山 110 分钟。

香河通勤距离最短。

50 公里，香河可以开到北京最牛逼的产业就业中心国贸，嘉善才到上海的菜篮子青浦，惠阳才摸到深圳东边的龙岗、盐田。

嘉善和惠阳，位于上海、深圳产业就业中心的反方向，上班高峰期通勤时间＞一个半小时，

说嘉善和惠阳能承接大量上海和深圳外溢刚需客的，纯粹瞎扯。

上海的外溢购房客更愿意选择昆山、太仓，深圳的外溢更愿意选择留在深圳哪怕是坪山。

相比之下，距离国贸最近通勤时间最短的香河才是最有价值，真正能承接大量北京外溢刚需客户的卫星城。

如果有人跟你说北三县全是投资客，香河是一座空城，哼，理都不要理他。

可是，香河的价值和价格出现了严重的不匹配。

嘉善和惠阳的房价比香河贵一倍！

香河，通勤 60 分钟，单价 9500 元；

嘉善，通勤 90 分钟，单价 18000 元；

惠阳，通勤 90 分钟，单价 16000 元；

价格对比令人大跌眼镜，

香河做错了什么？这么被碾压！

要我说，香河就是太老实，老实的被各种欺负和压制，哑巴吃黄连，有苦说不出。

导致香河房价比别人矮半身的原因只有一个：

限购太死，没有流动性。

2017 年以来，香河先后出台各种限购限售政策，主要有以下几条：

1、非本地户籍限购一套住房，首付比例从 30% 提至 50%，户籍居民购买二套住房首付比例不低于 50%，停止第三套住房贷款；

2、非本地户籍购房须提供 3 年及以上社保或纳税证明，只能购买一套；

3、有北京通州或者香河的工作证明，有大专以上学历可购房，限售 8 年。

这是哪门子自残式限购，香河的限购限售打击的不是什么炒房客，是实实在在的自住客！

要知道香河承接的是大量的北京外溢刚需客，限购是要生生逼死为首都建设做贡献的广大年轻人啊。

让八成的北京外溢刚需客户买不上房，打碎他们安家北京最后的一点希望，

这，是对人性的压抑！

这不符合 GJ 大政策，GJ 鼓励刚需客户购房，鼓励首套置业，鼓励有追求的年轻人留在大城市发光发热。

所以，一个月前，香河的限购彻彻底底的打开了，限购的水闸已经打开，香河的楼盘已经可以自由流通。

香河，未来可期。

现阶段，香河性价比碾压燕郊、大厂

北三县离北京最近的是燕郊、大厂、最后才是香河。

但是，直线距离近有用吗？你又不会飞，还不是得跟着导航走。

下面两张图是下班高峰期从燕郊镇中心、香河北城新城高速口到国贸的驱车时间—

可以很明显看到，

通行距离上香河虽然比燕郊远十几公里，但是由于道路顺畅，高峰期香河来往北京国贸的通勤时间甚至更快。

这是由于燕郊作为睡城发展最早，距离北京最近，

每天晚上有近 200 万人睡在燕郊。而且去往大厂必须经过燕郊，这就导致上下班高峰期北京到燕郊人流量巨大，非常拥堵，尤其是通燕快速路。

但是香河不一样，京哈高速道路通畅，人流量小，几乎不存在拥堵问题。

今年京哈高速香河段的检查站将东移，香河到北京的通勤时间将再次缩短。

燕郊新房成交均价 22000-24000 元，

大厂新房成交均价 15000 元，

香河新房成交均价 9500 元还送车位，刨除车位，实际成交价格只有 8000 多。

实地调研的时候，我简直惊掉下巴，

这就是畸形限购政策下的价值低估，价格错判。

到国贸不过就是相差十几公里，通勤时间几乎无差，价格差 2 倍多。

虽然厂通桥、地铁 22 号线、6 号线东延线都已提上日程，未来燕郊和大厂的通勤速度将大大提升，

但是就现阶段的通勤感受来说，香河并不逊色，香河目前的价格远低于价值。

如果说城市面貌，基本无差。

香河，是真香！

就这，还有人黑香河的房价，你的良心不会痛吗？

你家县城的房价都不止 9500 吧。

买香河首选北部新城

香河房地产市场整体是被低估的，但是今天秉承好人做到底，送佛送到西的原则。

我把香河的三个板块做个分析，优中选优，选出最值得买的板块。

下面这张是香河板块划分图—

从图中明显看出，北部新城板块是距离京哈高速最近，去往北京最便捷的区域。

香河购房板块详细分析：

板块板块价格板块优势成交客群北部新城 9500 元 /㎡送车位，实际成交价 8500 元 /㎡。 1、通勤距离：位于京哈高速出口，往来北京市区时间短；2、生活配套：新规划发展的片区，城市建设生活配套更新。

1）医院：首都医科大学附属北京潞河医院香河医康院区入驻；

2）学校：首都师范大学附属香河实验学校落子香河北部新城；

3、产业资源：拥有产业园主体产业区、潮白河综合休闲区等；80% 北京外溢刚需，20% 改善投资； 县城中心 12500 元 /㎡发展较早，生活配套醇熟；80% 本地，20% 北京外溢；安平板块 9000 元 /㎡发展较早，紧邻大运河居住环境舒适；80% 北京早期外溢，20% 本地改善；

三个板块个人首推北部新城。

原因有三个：

1、距离北京就业中心通勤时间最短，通达性最好；

2、定位城市新中心，规划完整，城市建设生活配套更新；

3、目前新房成交均价 9500 元送车位，实际售价低于县中心和安平板块。

目前北部新城也是北京外溢刚需客户最青睐的板块，板块热度已经起来，

而县城和安平板块，一个价格太贵一个通达性差，目前热度和成交量远不如北部新城。

北部新城目前新房库存不足 3000 套，2021 年几乎无地可售，后期住宅项目将出现断档，北部新城库存已经告急，库存去化周期不足一年。

香河楼市被压制多年，实际购房需求却并未减少，

需求旺盛，供应断档，

预判北部新城后期涨价压力很大。

最后我们来做个总结：

1、环一线卫星城中，香河通勤价值高于同级别城市，例如嘉善和惠阳，但是价格只是人家的一半，

放眼全国，香河属于价格洼地；

2、北三县中，香河距离北京产业就业中心不是最近，但是通勤时间、城区面貌、居住体验与燕郊、大厂不相上下，价格却是燕郊、大厂的 40-60%，

北三县中，香河性价比最高；

3、买香河首推北部新城，通勤快、规划好、建设新、配套全、价格低。

最后我想做个提醒：

如果你的首付预算不足 30 万，

北京外溢自住，请一定看完香河北部新城再决定！

考虑投资增值，请一定看完香河北部新城再决定！