在中国搞次贷危机，深圳炒房团差点就成功了

Mary · 发表于 2021-5-3 10:39:34

35岁，突然就成了一个坎儿。

找工作，要求35岁以下；连买房，都被限制在了35岁以下。

最近，合肥一条购房新政策，引发广泛争议。

政策制定的初衷，当然是为了实现"房住不炒"这个大方针。然而，这样简单粗暴的用年龄来划分，是不是过于刻板了？毕竟，很多人等攒够首付的钱，就已经过了35岁了。

实际上，"35岁"这条线的提出，折射出的是当前社会面临人口红利消失、以及老龄化的焦虑。社会需要富有创新精神的年轻人，而年轻人需要有一个稳定的住所。

近日，统计局发布了一则消息，称我国人口依然在增长。我们可以理解这句话的意思是"目前的出生率依旧大于死亡率。"

但是根据世界银行数据，中国人口增长率从1970年巅峰时期的2.8，2019年降到了0.36，仅为印度同期的1/3。

微妙的是，统计局在后面含糊的跟了一句：具体数据将在第七次全国人口普查公报中发布。

目前，大家都在翘首等着悬在空中的普查结果尘埃落定。不过，据1500万年薪的前恒大研究院院长任泽平称，全国各地不少地方披露，当地出生人口较2019年下降10%-30%。

根据世界银行数据，中国的出生率已经从巅峰时期的6.4，降到了不足1.7。相比而言，印度现在是2.22。

北京市卫健委信息统计中心数据显示，北京2020年户籍人口出生数量仅10万人，创下十年来新低，比2019年减少24.3%。

仅仅一年，出生率就下降这么多，到底是什么原因引起的呢？4月14日，央行罕见的发表了一篇论文，引发舆论热潮。

也就是说，高房价逼走了年轻人的同时，也成为年轻人不愿意生孩子的原因之一。

2021年的政府工作汇报中，有142个字提及房地产。

自从2016年12月，中央经济工作会议首次提出"房子是用来住的，不是用来炒的"，至今已经快4年半了。这4年多时间里，?国家一共3次提到了"房住不炒"。按理说，炒房现象应该得到了极大的遏制。最近几年，"炒房"这个词已经很少出现在公众视野。

可就在今年，国家刚刚才发出第三次"房住不炒"的要求，就爆出了"七部门查处深房理"的消息，牵扯出深圳一个隐藏多年的"资深"炒房团。

为什么一个炒房团能惊动七部门一体严查？深房理炒房背后潜伏着多么可怕的隐患？

01

在讲深房理之前，我们需要先回顾一个十几年前从美国爆发、进而引发全世界金融海啸的事件：次贷危机。

1938年，美国大萧条，大批企业破产，民众流离失所。为了帮地方政府提供联邦资金以扩大房贷业务，美国国会创立了房利美，成为美国最早的抵押贷款二级市场机构，后被拆分成吉利美与房利美。

房利美是Fannie Mae的音译，全称是"美国联邦国民抵押协会"，一般也缩写为FNMA。虽然房利美后来变为了一家私营企业，但也被定义为政府支持企业。

为了打破房利美一家独大的局面，1970年房地美（Freddie Mac）成立，初期也是"国企"背景，两家公司的商业模式基本类似，后也进行了私有化。

这本该是一个麦当劳 vs 肯德基的故事。

彼得林奇1993的《战胜华尔街》一书中，这样描述房利美的盈利模式："房利美以相对较低的利息借入资金，然后用他们买入抵押合约长期持有，并收受较高的固定利息，从中赚取差价。"

房地美主要是利差收入与担保费收入，二者经营模式雷同。

听起来没什么问题，就是中间商赚差价而已。然而这样的模式对两家公司来说，有一个极大的困扰。因为公司盈利依靠的是利率差，所以收益极度不稳定。今年赚的几百万，明年可能就全赔进去了，而且这种波动比天气预报更难预测。

绞尽脑汁后，他们研究出了一个在当时非常创新的方式：先将买入的房产抵押合约进行捆绑，打包成不同的组合，再卖给银行、风险投资、储货协会等金融放贷机构。

这样一来，两家公司就利用放贷机构，在全世界的投资者和买房的房东之间建立了联系，房地产投资直接转变成有价证券形式。这种模式被定义MBS，即：房产证券化。

两家公司背后都有（隐秘的）政府背书，自带信任光环。两家公司只需要给出资产支持证券，做出令人信服的保证，就可以收取担保费，旱涝保收。

随后，证券化技术被广泛应用于抵押债权以外的非抵押债权资产，并于80年代在欧美市场获得蓬勃发展。

很快，为了追求更高的利润，一些次级贷款金融公司开始降低贷款审核门槛，甚至推出了"零首付"、"零文件"的优惠政策，越来越多不具备还贷能力的人，也参与到了这场"全民买房"的狂欢中。这些公司在推荐获取更高利润的同时，也将风险推向了无底深渊。

那么问题来了，万一全民都还不上贷款怎么办？两房除了暗示自己有政府支持外，还有什么终极武器，给让他们不惧雪崩风险的底气吗？没有。

两房只是将风险转嫁给了放贷机构和新买主，他们自己则赚取着高额的利润，进而拉动股价上升，进一步获得投资人的青睐，

他们卖给房贷机构的资产包之间，你中有我我中有你，环环相扣相互纠缠，只要中间有一个包出现了问题，马上会牵扯到跟它有关系的所有其它包。

2006年，美国房市狂热到了顶点，仅这一年美国次级贷款就高达6400亿美元！占到美国全国房贷市场总规模的20%，金融公司、对冲基金次贷抵押的债券总值达到了1万亿美元。

很多人后悔自己买房买少了，此前60万美元的别墅如今已经涨到150万美元！然而，他们不知道的是，当时13%的次级贷款已形成了坏账。

溃堤，仿佛就在一夜间。

2007年，超过20家次贷供应商宣布破产、遭受巨额损失或寻求被收购，次贷危机正式拉开序幕。2008年，当中国笼罩在迎奥运的喜悦中，金融海啸却在全世界范围肆虐。

现在，我们再来讲深房理。

并不是所有人都能加入深房理的。首先，你需要加入深房理的会员。

加入会员后，你就有资格跟着"房产专业投资者"炒房了。而且，会员当中会有像"美妈陈小泉"这样名校毕业的法律硕士。以一个高知分子的身份，耐心的给你"答疑解惑"，进一步增加可信度。

深房理有一个所谓的"代持人"的角色，可以通过招募"股东""合伙人"的方式，分摊掉抵押贷、信用贷等贷款额度即可。

接着，深房理就将买房所需的资产，拆分成一些资产组合包。比如，你可以只买一间房子里一平米的股份，也可以每个房子买不同额度的股份，对冲一下。

"专业人士"会根据你的实际情况，为你量身打造信用卡套现、经营贷、消费贷、社保贷、信用贷等各种贷款的组合。

最绝的是，即使你连信用卡、花呗都没有，银行都不愿意贷款给你，深房理照样能让你实现"买房梦"，秘诀就是一个名叫"帕累托值"的东西。

帕累托法则本来是一个经济学术语，其实就是我们熟悉的二八法则。深房理用这个术语来组织会员之间的P2P贷款，把不是急需的钱拿出来，用法律规定的最高利率，贷款给其他急需钱的会员。

越来越有内味了。

深房理炒房的套路，像极了房利美模式。甚至有人评价"这已经不仅仅是房地产证券化，而是房地产期货化！"深房理都不用进行标的物交割，简直就是把房价炒成了期货。不同的是，房利美背后是美国政府，而深房理背后，只有散户。

美国政府都搂不住，深房理就更别说。那么，是谁给了深房理这么大的勇气去炒房？

这就要说到炒房界的鼻祖：温州炒房团

02

温州是个神奇的地方。

它紧邻海边，是全国最大的台风最喜欢光顾的地方。改革开放之前，温州人均耕地不足0.41亩。而且温州处于对台前线，没办法吸引国家投资。

生存环境这么恶劣，逼得温州人不得不很早就开始自谋出路。我们都知道改革开放是从深圳开始的，而中国的第一张个体经营执照，却是在温州诞生的。

那个年代，人们总是将个体户和无业游民、刑满释放人员画上等号。

1980年，19岁的温州姑娘章华妹，从温州市工商局领到了一张，用毛笔填写的"个体工商户营业执照"，标志着中国个体经济时代的开始。

可以说，温州人的骨子里，就有一种不安分的基因存在。最早干个体经济的是他们，最早开始炒房的，也是他们。

1998年，福利分房制度终止，当时大部分的中国人，还没有习惯房子成为能够在市场上买卖的商品，温州人就已经开始炒房了。短短3年时间，他们把温州房价从2000元/平，炒到了7000元/平。同年北京的房价才4716元/平，上海3658元/平。

2001年，中国成功加入世贸组织，上海各大开发商掀起了一股建楼潮。盖这么多楼卖给谁呢？上海开发商第一个想到的就是温州人，于是他们选择在《温州晚报》上投广告。没想到广告一出，火爆程度远远超出预期。由于报名人数过多，温州晚报干脆直接给组了个团，包了三节火车车厢。

来到上海后，买房现场简直就跟抢超市打折白菜一样火爆。据说，最终交易额5000万元；2个月后的国庆节，交易额变成了8000万元。

上海开发商的激情也被点燃了，他们开始在温州三大报（《温州晚报》、《温州都市报》、《温州商报》）上疯狂投放广告，报社也纷纷变身"看房导购"，3年间组织温州看房团近百次，次次爆满；《温州晚报》甚至趁势成立购房俱乐部，会员一度超过6000人。

2004年，地产商干脆把房展会办在温州。4天时间接待了10万人次，5000平米的展厅每天都挤满了来买房的温州人。最终，成交金额近15亿，楼市进入了狂欢时代。

温州人骨子里有三个特别突出的品质：万物皆可炒、抱团，以及拼命。温州人独特的炒房模式，把这三个品质展现的淋漓尽致。

首先，炒房团会举全团之力，拿下几个楼盘。到手后，他们并不急着卖出，先统一商定出一个较高的价格，然后才去当地二手房市场挂牌。一旦挂牌，房价就焊死了，炒房团里不论任何人，不管手头有多缺钱，都不得以低于该价格出售，否则就会被清理门户。

坚挺不降的房价，最能刺激接盘侠的购买欲望。而为了能够加入炒房队伍中，温州人甚至敢于让自己先成为没有房子的人。据称，温州苍南县一位机关干部，为了拿下上海一块好地，把自己的房子卖了100万，汇入到炒房团的"炒房基金"中，一年收益1000万，简直比贩卖军火还要暴利。

不过，像这位干部这样亲自下场炒房的，并不算炒房的中坚力量。炒房团的主力，是"太太团"，而提供资金供她们炒房的丈夫则躲在幕后，默默承担着血库的角色。

在温州，丈夫负责赚钱，太太负责理财，因此温州太太们的手中普遍握有大量资金，甚至在温州农村，一度盛行过"老太太银行"。这些连自己的名字都不会写的老太太，堪称温州农村的"金融枢纽"，把持着当地的金融命脉，拿个数百万出来，眼皮都不眨一下。

开发商和温州媒体看上了太太们手里的钱，为太太们大开VIP通道，太太们炒房的热情也空前的高涨。

甚至有人在陪父亲来杭州住院观察期间仍然不忘"炒房"，利用空闲时间和几个在杭州的炒房姐妹一起，跑了十几个项目，仅她自己一下子就入手了五套，总价近千万。

温州炒房团，成了造富传奇。此前，一个温州老板腰挂35把钥匙的新闻火遍全网，传言这位身价几千万的老板衣着朴素其貌不扬，会在一年中的某个月，挤着公交去收租，一天两家，收齐60家就算完事。

于是，越来越多的温州人加入炒房大军，似乎全温州只干一件事情：炒房。温州炒房有多疯狂？给开发商十个胆子也不敢卖的价格，温州人却敢再加杠杆，并且营造出"哄抢"的效果。

疯狂上涨的房价，带动整个房地产市场向着失控边缘飞奔，引起了国家极大的关注和担忧。从此，监管部门和炒房团的正面交锋开始了。

03

2003年，国家阻击炒房团的斗争正式打响。

先是出台831大限，控制过热的炒卖土地行为；接着927房贷新政出台，提高二套房首付款比例；随后要求二手房转让征收个人所得税。

2004年10月10日，央行首次提高购房信贷利率，随后每年不断加息，2007年更是创纪录的1年6次加息。上海、深圳等地银行叫停"一年内转按揭"，要求短炒卖家必须先付清银行贷款。

第一轮的调控，成功的抑制住了投资热，土地市场购置面积增幅逐年下降。

房价疯狂上涨的势头得到了缓解，一线城市房价进入稳定期。

上涨势头是稳住了，可房价依旧居高不下。炒房团在和国家政策的对抗中，从未放弃过寻找可乘之机。

针对"转按揭"，涌现出一批地下"垫资"公司，通常抽取楼盘总价的2%-5%作为"垫资"费，之后就可以帮助客户"还清贷款"。上海的几十家贷款中介，或明或暗都在从事这一业务。

后来又研究出升级版对抗手段，甚至可以规避掉政策风险和交易税费。他们先抱团和开发商谈一个7.5-8折的折扣，此时炒房团并不急于付款，而只是付个定金。然后，他们开始物色接盘侠，一旦有人接盘，立刻转手，简直就是购房合同的搬运工。

曾经北京有些楼盘，所有房子都是这样被转卖出去的。开发商卖出了房子，买房者买到了房子，炒房团只是抬高了房价而已，事了拂衣去，片叶不沾身。

空子越钻越熟练，温州炒房团有点飘，对政策开始掉以轻心，胃口逐渐贪婪。

一个8名成员的"家庭式炒房团"，掌管着将近1个亿的资金，80多套房源。"国六条"出来的当天晚上，整个团队的心态还非常放松，"互相安慰说问题不大"。然而，现实给了温州炒房团当头一棒。

"没有人能说得清还会有多少新政出台。"而实际上，新政一直没有停止过。疯狂抬高房价、炒短线的温州炒房团，倒在了监管的枪口下。

温州炒房团倒下，并不意味着炒房团被团灭。如今的炒房团，以另一种更难察觉的方式，继续影响着房价。

和靠老乡抱团、野蛮生长的温州炒房团不同，深圳炒房团一开始就披上了"房产专家"的外衣，更加流程化、职业化。

深圳炒房团不是"家庭式"，而是"公司制"，甚至形成了一条完整的产业链。他们精于研究政策，更善于吸引"外资"。为了"发展炒房下线"，他们会手把手教你借名额，钻各种贷款、合股炒房的空子。

他们套取经营贷、消费贷，花几千块成为一个公司的股东，将国家本来用作让小微企业和实体经济渡劫的贷款，投入到了楼市中。

在经营贷买房中的最重要一个环节，就是购买一家小微企业，并且还要有足够的流水。接下来，中介会帮你操作，将你变更为该公司的法人，然后去申请经营贷。

在过去的3年里，公司的经营贷利率从7%-8%，降到现在的3%-4%，基本上降了一半。然而，按揭贷款却基本没变，这中间就产生了巨大的利差。在社交网络上，充斥着教你如何套用经营贷去买房的所谓教程。

更夸张的是，一个银行经理经手的经营贷，其中有一半以上都是用在了买房上。

2020年上半年，深圳房价明显上涨，部分经营贷变相流入房地产市场，成为躲避监管的马甲。去年4月份以来，炒房客利用经营贷在深圳炒房的现象，就已引起市场广泛关注。

随后，国家开始严查经营贷买房的行为。3月份，网络上流传一张上海的《个人贷款提前收回告知函》，称由于借款人"未按约履行借款合同第四条贷款用途"的相关约定，某银行上海分行宣布合同项下全部贷款提前到期，并要求借款人提前归还全部贷款本息，金额多为数百万元，其中一些告知函要求的还款日期距离借款日期还不到百天。