炒房团是如何挣黑心钱的？

Mary

1980 年，《全国基本建设工作会议汇报提纲》中提出实行住房商品化政策，准许私人建房、买房和拥有自己的住宅。

同年，国内第一个可供交易的商品房小区东湖丽苑在深圳罗湖区开工，中方出地，港方出资，户型面积 50-60 平米，主要面向港人，均价 2730 港元 / 平米，一套房 10 万港元，由于比香港房价便宜一半，房子瞬间卖光。

如今这套房子还在，在网上的二手房均价是 54300 元 / 平米。

当时买下的人，住 40 年后转手一卖，10 万港元变 240 万港元，翻了 24 倍。

那会人们对商品房的认知基本为零，城镇人民主要住福利分房，单位将房屋分配给职工，职工缴纳少量租金即可入住，房屋建设资金 90% 由政府负担。

1987 年起国内开始有全国性的房价统计，1987 年商品房国内总销售面积是 2697 万平方米，平均房价 408 元 / 平米，随后逐年上涨，但直到 1992 年以前房价还是维持在千元 / 平米以下。

（2020 年商品房销售面积 176086 万平米，是 87 年的 65 倍）

当时的人们还懵懵懂懂，不知房子是宝贝，房价也涨得温温吞吞，直到 1998 年 7 月 3 日，随着《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》文件的下发，福利分房终止，住房市场完全货币化，商品房交易市场开始启动，同年国内房价跃上 2000 元 / 平米。

查询 2002 年到 2020 年深圳二手房房价，能画出以下曲线图：

数据来源：

2002-2011 年的来自

http://data.gotohui.com/show-44768

2012-2021 年的来自

https://www.anjuke.com/fangjia/

2002-2005 年涨幅还比较温和，年平均涨幅在 8% 左右，2006 年开始加速上涨，达到 23.8%，2007 年更是达到 49.7%，把年同比涨幅再画一幅图是这样的：

深圳房价的几次跳涨制造了极大的财富效应，越来越多的人开始跳上买房致富的高铁，而房价背后的推手 -炒房团也逐渐浮出水面。

炒房团

" 炒房 " 这个词大抵是 2001 年左右出现的，说起炒房就不得不提咱们的东方犹太人 - 温州人。

2001 年，上海房价不到 5000 元 / 平米，政府鼓励买房去库存，又送户口又退税，贷款政策也松动，甚至零首付都能购房，8 月份第一批温州炒房团 180 多人坐满两节火车抵达上海，在他们身后，是已经被炒到 9000 元一平米的温州市区房价。

第一批炒房团砸下 5000 万，一个月后又一波温州炒房团到场，成交 1.8 亿，后面一批又一批温州人过来整栋整栋地买，整个上海的楼盘和商铺被一锅端，2005 年上海房价终于成功破万。

温州人是怎么操作的呢？

通常情况下炒房团先集中拿下几个楼盘，然后统一商量个高价报到当地二手房市场挂牌，让人们感觉房价涨了，同时炒房团内部订立 " 同盟条约 "，谁也不许低价出手，否则会被 " 清理门户 "，由于温州人爱抱团，重信用，这招简直无往不胜。

后来逐渐发展到在自家楼盘边开房地产中介公司，专注炒高自家楼盘，本地人只见房价飙涨，不知内在玄机，时间一长也就逐渐认同了高房价。

温州炒房团很快被不少地方视为财神爷，一些地产商不惜提供包机，免费为炒房团提供一条龙服务，飞机轱辘一落地，房价应声大涨！

几乎所有售楼处都流传着温州人炒房的故事，故事里温州人西装笔挺、面色灰黄，操一口浓重江浙口音，跟漂亮白皙售楼小姐一比简直自惭形秽，却在人们鄙视的眼光中扔下几麻袋现金，整栋整栋地买房。

各地拉横幅迎接温州炒房团

挖数也在网上搜到一个温州人炒房的故事，那是 2005 年 5 月的新闻，当时记者采访了一位叫谢平（化名）的温州人，他手里有一套上海浦东联洋年华的房子，面积 113 平米，04 年他以 9700 每平米的价格购入，到 05 年 2 月涨到了 1.4 万，但他还是没卖，想再熬多个把月涨到 1.5 万再卖。谢平跟记者说这套房一旦卖掉能挣 50 万，而且至今他仅仅付了 30 万的首付。

2002 年以前，谢平在温州经营一家广告公司，后来他来到上海拓展业务，出于办公需要他在中山公园附近买了套公寓，几天后他发现一家中介公司的挂牌价居然比他买入时高了 800 元，这可比做广告强多了，于是他又把这套房买下。

后来谢平发现房价持续上涨，跟几个温州朋友聊起发现大家在上海都有几套房，从此他就一头飞奔在炒房的路上，到 2003 年下半年他手里已经有几十套房，大部分在上海浦东。

谢平炒房大部分用的别人的资金，最初找亲戚借钱，后来找到一人脉广阔的老同学让帮忙筹款，卖房挣了钱就把利润拿去分，如果愿意就滚入下一轮投资，第一次从老同学那筹了钱作首付，谢平在中山公园附近一楼盘拿下了整整一层。

每隔一段时间谢平就回温州汇报楼市价格，听取各资金方的意见，是卖掉还是继续捂，就像开董事会一样，谢平说这种做法在温州很普遍，那些有工作在身的没有时间来上海炒楼，把钱借给专职的炒楼者是最好的投资方式。

后来上海出了新政策，房子必须付清余款才能卖，谢平手里的联洋年华一下跌到了 1 万 3 左右，要命的是他必须付清余款才能卖，而自己的钱都付了其他房子的首付，如果找垫付必须负担高昂的手续费。

故事来源：https://finance.sina.cn/sa/2005- ... ntiak8983720.d.html

谢平的事不是个例，事实上后面新闻曝出温州炒房团出现资金链断裂。

2010 到 2012 年，各地陆续出台限购政策，很多温州人由于房子太多都被套牢，以当时利息算，借 500 万炒房一年就要还 90 万利息，以前都是买完一套迅速卖掉拿来还利息，如今由于政策限制房子卖不掉，导致必须变卖其他家产还债。

于是那段时间很多富人跑去温州，上到法拉利兰博基尼，下到奔驰宝马，都可以 3、4 折从温州人手里买到。

断裂的资金链如同多米诺骨牌一下席卷整个温州，最直观的反应就是温州的房价，由于太多人抛房还贷，房价从 2011 年到 2015 年直接腰斩。

数据来源：http://news.leju.com/2019-02-18/6503047747791535190.shtml

深房理

资金链断裂并没有让炒房团们伤筋动骨，故事还在继续，不过这次舞台换到了深圳。

2006 年，辽宁大连人李雪峰南下深圳闯荡，2013 年以前，他历经餐饮公司、建筑公司，但都磕磕碰碰，生意相继失败，2015 年，在 " 二套房首付比例降至四成 " 等楼市新政刺激下，深圳房价经历一轮暴涨（详见上图，同比 14 年上涨了 47.6%）

凭借敏锐的嗅觉，李雪峰在微博上喊出 " 钱多买前海，钱少买北站，钱再少就依次买地铁口！包赚。"，那段时间李雪峰有无靠炒房暴富不得而知，不过他也吃到房价暴涨的红利，顺利成长为 " 微博 2018 十大影响力房产大 V"。

截至 2021 年 5 月微博粉丝 146 万

2019 年 5 月，李雪峰在深圳南山区成立深房理信息技术（深圳）有限公司。

明面上，深房理的收入是知识付费，其小程序 " 房理 " 上挂的 " 摇篮会员 " 入会费是 13800 元，根据微博 " 深房理装修队 003" 的曝光，其在 2020 年 5 月底就建了 7 个微信群，每个群都接近 500 人。

网上查询到要进群需要申请深房理的 V+ 会员，费用是 3980 元，想进一步咨询购房问题需要再付 9800 元成为摇篮会员，后面摇篮会员涨价到 13800 元，因此上图的 7 个群都是 3980 元的 V+ 会员，不算摇篮会员收入，单靠 V+ 会员深房理一年的收入是 3980 元 *500 人 *7 个群 =1393 万元，这还是去年 5 月的时候。

是什么样的神秘力量，驱使几千人愿意付高价加入深房理的组织？答案当然是挣钱，让这些人挣到远超于 3980 元会费的钱！

据网上截图，群里有各种招合伙人的广告：

更多群截图请看：https://m.weibo.cn/status/4578723347043391?#&gid=1&pid=1

发广告的人称为代持人，合伙人与代持人的关系简单说就是一些人有钱但没深圳购房资格，一些人没钱但有深圳购房资格，于是有购房资格的申请成为深房理摇篮会员，获得组织背书，然后在群里招募有钱的合伙人。

在一个项目里代持人只有 1 个，合伙人有多个，比如一套 600 万的房子，首付款 30%*600=180 万，可以把房产的产权分割成 10 份，每个合伙人出 18 万占一份，代持人可以自己出钱，也可以仅靠购房资格就占得 5% 的产权，以下是项目凑成后签的合伙购房协议书：

代持人用自己的名义拿合伙人的钱付首付及申请房贷，过程中产生的交易费用和税费由各方按产权比例承担，每个月的房贷同理，如果房子有房租收入也会按产权比例分配给各方。

协议规定了各项约束，比如资金存放于公共账户，由 2 名股东管理，股东要支取必须取得所有股东的一致同意。

各方怎么赚钱呢？通过转让产权份额赚钱！房贷发放 1 年内合伙人转让份额只能转让给该项目的其他合伙人，但只能按原价或跌价后的金额转让，无法按房子升值后的高价转让，相当于锁定 1 年。

1 年后合伙人可选择转让给其他合伙人，若内部无人购买，经全体合伙人同意可转让给项目外的第三人，此时可按照房子升值后的价格转让。

房产过户到代持人名下满 5 年或房价涨幅达到 100%，房子可出售，扣除税费后分得的钱由全体合伙人按产权分配。

见以下协议：

但房价上涨速度不会这么快，深房理如何保证合伙人都能赚到钱？这就涉及到上文温州炒房团的手段了，据网上报道深房理会要求合伙人购买指定的几个楼盘，如前海时代广场、诺德假日花园、中海阳光玫瑰园等几个网红盘，假设楼盘 A 市场价 500 万，合伙人小李以 550 万的价格购入部分产权，1 年限售期后以 600 万卖给另一合伙人小张，类似左手倒右手，以此推升房价，业内称为 " 坐庄 "。

只要深房理不断吸收新会员，这个游戏就可以一直玩下去，房价也会因为 " 坐庄 " 而不断涨下去，大家也都能赚到钱。

深房理从中也能分得第二份收入，群截图看到发布合伙人招募广告的都是摇篮会员，摇篮会员的会费是 9800 元 -13800 元，网上有数据曝光深房理摇篮会员人数大概 1000 人，加上 V+ 会员的 1393 万，深房理一年的收入是 9800 元 *1000+1393 万 =2373 万元。

摇篮会员人数来源：https://www.163.com/money/article/G7O8U2CC00259DLP.html

除此之外深房理可能还有第三份收入，垫资的佣金收入，很多项目招不到足够的合伙人，首付款凑不齐，此时深房理会帮忙找垫资公司凑齐首付款，从中或许还能赚到佣金收入。

以下是微博 7 蟹姐姐 的爆料，称深房理鼓动她通过高利贷短期垫资。

但协议终究是脆弱的，各购房合伙人大部分没见过面，谁都不知对方底细，加上购房过程涉及各种垫资，政策一有变动很容易造成资金链断裂，那些蒙受损失的合伙人一个接一个地开始曝光深房理。

去年 12 月微博用户 7 蟹姐姐 曝光通过深房理购房后资金链断裂房子被法院查封，被拍卖后拍卖价竟比其购房时的花费少了 68 万，加上中间付出的各种垫资成本、房贷等，其亏损接近 100 万。

该曝光并没有激起太多水花，深房理还跟 7 蟹姐姐打起了名誉权官司，后在今年 4 月初微博用户 深房理装修队 003 曝出 102 份深房理会员的炒房资料，终于引起了有关部门注意。

4 月 8 日，深房理因涉及非法集资被七部门联合调查，正义终于来到。

4 月 15 日，各家银行发布声明拒绝深房理相关楼盘的贷款申请，未来这几个楼盘估计很难有人接盘，可怜 3500 个 V+ 会员的资金被深度套牢。

这片土地未来还会有不断的造富神话上演，面对这份喧嚣，我们一定要擦亮眼睛，对所有事情保持警惕，毕竟天上掉下的馅饼大多是有毒的。

END