一次坍塌事件的背后隐忧：中梁控股会因此“失速”吗？

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撰文 | 圈哥

编辑 | 孙瀛洲

今年可能是不少房企的艰难一年，疫情空转数月花掉不少老本，想着今年回血但市场环境又无太大改观。房企们一方面要努力维持流动性安全，一方面还要在高周转模式下保持项目安全。

两者兼顾之下总是很难周全，4 月 30 日下午中梁控股位于浙江武义芳华路的 " 中梁壹号院 " 在建项目（未交房）发生地下室坍塌，坍塌面积约 300 平方米。彼时当地媒体报道称，截至目前未发现施工人员被困，楼盘已停工。不过截止目前也并没有见到此次坍塌事件的公开结论。

金华市是中梁控股近两年布局的重要三线城市之一，说重要是因为金华的项目为中梁控股收入贡献良多，同时金华又是中梁控股在建项目较多城市之一。

一直以来，中梁控股奉行房地产开发的高周转模式：拿地、回款、融资均呈齿轮咬合状快速转动。甚至在其 2020 年年报中该公司还以高周转模式自称，不过高周转模式最怕节奏失灵，尤其在现今市场环境和监管压力下最怕出现 " 脱扣 " 事件。

自中梁地下室坍塌事件发生以来，外界比较关心事发楼盘是否会影响中梁在金华其他项目的开发销售进度，进而担心是否会影响其整体现金流动性以及中梁控股是否会因此 " 失速 "。

尽管起步浙江，但是金华对中梁控股而言仍是 " 新市场 " 也是大市场。此次事发的中梁壹号院可算做中梁控股在金华住宅市场的面子工程和开山之作，代表着脸面和质量口碑。此前中梁曾小规模的参与到金华房地产市场，中梁壹号院便是其一，该项目在 2019 年时市值为 6.7 亿元本计划于今年 10 月交付。

近两年是中梁控股在金华快马加鞭布局的关键时期，在 2018 年之前，按城市划分的收入与合同收入列表中金华市并未显名，而从 2019 年开始，中梁控股开始在金华频繁拿地，当年中梁收购了三个金华地块，两个位于义乌一个位于兰溪合计价格接近 17 亿元，总价最高的一个地块是义乌经济技术开发区江湾有机更新区块 2 号地块，拿地价达 12.8 亿元。

高周转模式一般是当年拿地当年开工当年回笼资金，中梁控股也是如此。

在 2019 年和 2020 年的两年时间里，金华一地为中梁控股贡献了 154 亿元的合同收入，其中 2019 年中梁就收获了 90.5 亿元合同收入，相当于当年总合同收入的 5.9%，而合同建筑面积达到了 53.7 万平米。到了 2020 年中梁控股在金华的项目累计实现了 40.1 亿元的确认收入占去年总收入 6.1%，同时金华项目还贡献了 64.2 亿元的合同收入，占比 3.8%。

从 2019 年之前不显名，到名列城市收入排行的第三、第四位，中梁控股在金华房地产市场的动作快且猛，爆发力强。

不过中梁壹号院地下室坍塌事件发生之后，这一切可能都要慢下来了。简单测算一下，今年中梁在金华的项目中可能还有总值几十个亿的项目没有交付确认收入，也就是说中梁控股在金华还有不少项目处于在建未交付的状态。

房企在建项目出现工程安全事故并不罕见，不过一旦涉及到工程事故就绝非小题大做了，查明原因吸取教训是应有之意，就算碧桂园这种巨无霸房企前几年也曾事故连连，一众高管更要面对媒体鞠躬道歉。

据近期媒体统计，一旦慢下来中梁控股可能要面临现实流动性压力。

中梁控股在 2016-2019 年的财务数据显示，该公司负债总额分别为 456.7 亿元、968.5 亿元、1613.2 亿元和 2036.4 亿元，资产负债率超过 90% ，而去年中梁控股的流动负债为 2096.3 亿元，短债比达 44%。

面对如此高的流动负债，5 月这一个月，中梁控股一直在为 " 流动性 " 努力，本月中旬，中梁控股发布公告称发行 3 亿美元于 2022 年到期的 8.5% 绿色优先票据。同期中梁控股还 " 接回 " 了今年到期的 8.75% 优先票据，不过仍未偿还的 2021 年票据本金总额为 9696 万美元。