楼市，突然开始加息了

Mary

加息，只会迟到，不会缺席。

01

先是广州、深圳上调房贷利率。

广州四大行连续两次上调房贷利率，首套房贷利率由此前的 5.2% 最高涨到 5.4%。

深圳四大行首套房贷款利率则从此前的 4.95% 上调到 5.1%，二套房贷利率从 5.25% 上调到 5.6%。

广州深圳，是这一轮房价涨幅最高的城市，两大一线城市不约而同进行楼市加息，背后的信号不言而喻。

继广州、深圳上调房贷利率后，长三角地区的部分城市也开始跟进。

据媒体报道，杭州多家国有行已于近日调整房贷利率，调整后首套房利率为 5.4%，二套房为 5.5%。而此前约为首套 5.2%、二套 5.38%，即分别上调 20 个基点左右。

宁波工行、农行、中行、建行、交行也于近日上调了房贷利率，首套房由 5.35% 上调至 5.45%，二套房由 5.6% 上调至 5.7%。即首套房与二套房均分别上涨了 10 个 BP。

还有许多城市准备跟进。

02

吊诡的是，楼市在集体加息，而 LPR 基准利率已经连续 1 年按兵不动了。

5 月 20 日，最新一期 LPR 利率发布，1 年期 LPR 为 3.85%，5 年期以上 LPR 为 4.65%，连续 12 个月保持不变。

众所周知，5 年期 LPR 利率是房贷利率的基准之锚。基准利率不变，为何楼市在加息？

这涉及房贷利率的决定机制。房贷利率一般是由5 年期 LPR 利率 + 地方加点基数构成。无论是 LPR 利率变动，还是加点变动，都会带来加息效果。

这一次，广深杭甬等地的楼市加息，正是提高加点基数所致。由于 LPR 基准利率不变，所以存量房贷利率基本不受影响，新的房贷则必须承受加息的代价。

这一改变带来的影响是深远的。因为 LPR 逐月变化，而加点基数在整个还贷周期保持不变。在不同时期购房，加点基数有着巨大差别，从而带来房贷负担的差异。

简单举例来看，去年加点只有 20 个基点（0.2%），今年则为 60 个基点（0.6%），那么在整个 20 年或 30 年还贷周期中，差别一直存在。

如果 LPR 基准利率从 4.6% 提高到 5%，那么去年购房者的房贷将从 4.8%（LPR+0.2%）提到到 5.2%，而今年购房者则从原来的 5.2% 提高到 5.8%。

这比 LPR 利率变动更有杀伤力，毕竟 LPR 利率每年可以调整一次，而加点在长期保持不变。

03

楼市为何突然加息了？

一个原因是楼市定向调控的体现。

基于最严楼市调控的需要，调控已经上升为 " 政治站位 " 和 " 政治觉悟 " 问题，丝毫疏忽不得。

2021 年以来，楼市调控可谓层层加码、上不封顶。凡是楼市仍旧高热不下之地，必然一而再再而三出台新政，直到按住房价为止。无论是二手房指导价，还是楼市定向加息，都是宏观思维的体现。

另一个原因是房贷两条红线的限制。

今年开年，央行和银保监会为银行设定了两条房贷红线：房贷产贷款占比、个人房贷占比不得高于规定比例。

这相当于从宏观上按住了银行发放房贷的冲动，多家银行已经踩中了红线。

究其根本，房地产信贷的总盘子变小，资金从宽松转而紧张，供求失衡之下，加息就是必然选择。

凯风君在年初新政出台之际，就已预料了这一结果的出现。这方面，可参阅《2021 年，中国楼市调控第一枪来了》

04

那么，未来房贷利率到底是涨是跌？

对于这一问题，短期和中长期的答案大相径庭。

就 5 年以上的中长期而言，利率遵循的仍旧是下行的大趋势。

这与利率的形成机制有关，随着投资回报率降低、人口红利消退、自然增长率下滑，自然利率也会随之而降低。日本基准利率长期维持在 0% 左右，就是这一趋势的体现。

就我国来说，10 多年前，房贷利率曾经高达 8% 以上，目前已经降到 5% 左右，未来还有可能进一步下行，这是经济增长趋势决定的。

然而，就 1-2 年的短期而言，楼市不乏定向加息的冲动。

不仅各地会主动对楼市加点加息，5 年期 LPR 利率也有可能先行一步进行上涨，而楼市去杠杆的迫切性随之而提升。

毕竟，中国居民部门杠杆率超过 62%，相比 2008 年翻了 3 倍多，已经赶上了发达国家水平，金融管理部门已经开始有意识控制楼市杠杆了。

此外，国际上通胀形势日益严峻，土耳其、俄罗斯等新兴国家已经率先加息。而美联储加息时间有可能提前，为了应对输入型通胀和美联储加息预期的影响，我们也不乏加息的可能。

所以，未来 1-2 年，一定要谨防楼市定向加息带来的影响，不要疯狂借贷，以免被去杠杆的时代浪潮所席卷。

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