深圳楼市已至冰点：业主自掏佣金促成交，10 万元重金奖中介

Mary

房产经纪人陈霄闻（化名）收到公司短信，深圳福田某改善型楼盘降价抛售，并出重金奖励中介。

陈霄介绍，该楼盘售价约 1400 万元，比 "2 · 08" 新政前降价约 60 万元。

深圳二手房交易市场里，佣金通常为买家支付，业主付佣金的情况极为少见。此次急售的房源，业主支付的佣金加上给中介的奖励超过 20 万元，可见是真急了。

深圳业主从 " 膨胀 " 到 " 躺平 "，只用了 4 个月。

"2 · 08" 新政前，" 深圳业主 " 一度成为网络热词，抱团涨价、坐地起价、临时反价等行为屡见不鲜。"2 · 08" 新政落地后，深圳楼市量价齐跌，多区标杆楼盘挂牌价松动，深圳业主不再膨胀。

过去一个月，深圳楼市降至冰点。深圳住建局数据显示，5 月深圳新房住宅成交 2677 套，环比下滑 23.6%，成交量降至近一年最低值；二手住宅过户套数为 3027 套，环比下滑 37.9%，成交套数为 2020 年 3 月以来新低。

图源：视觉中国

深圳中原研究院判断，近期新房住宅供应逐渐回升，预计新房过户套数会出现回升。由于二手市场的主流置业者依然是贷款置业者，二手住宅首付增加的资金短期内难以解决，目前深圳二手市场依然处于政策消化期，短期内将持续低迷。

" 网红盘 " 认筹遇冷

许聪（化名）万万没想到，在 " 打新 " 路上陪跑一年后，一下连中两个新盘。

5 月 24 日，深圳住建局推出的新房登记软件 "i 深圳 " 上新 6 个新盘，分别是壹成中心璞誉府、港铁天颂、恒壹四季华府、坪山金尊府、龙岗保达誉都花园和宝泰雅苑。5 月 25 日，蛇口豪宅半山臻境备案获批。

许聪在总价约 1000 万元的预算里，选择壹成中心璞誉府和半山臻境进行诚意登记。权衡之下，他选择排序更靠前的壹成中心璞誉府，并在 6 月 2 日楼盘选房时顺利下单。

" 固戍领航城、深铁懿府、宝安多个新盘，从去年到现在我都在‘打新’，要么是陪跑，连入围的资格都没有，要么是排号在倒数，轮到我时，房早就卖完了或者好的房源都被选完了。" 许聪透露，他从 2020 年便开始加入 " 打新 " 队伍，但因市场过热未能成功上车。近期连续两次成功入围，超出许聪预期。

事实上，近期深圳多个 " 网红盘 " 认筹结果都遇冷。许聪认筹的壹成中心璞誉府共推售 125 套房源，有 221 批购房者入围；另一个新盘半山臻境共推售 586 套房源，有 1103 批购房者入围，获得摇号资格的机会颇高。

根据深圳新盘认购规定，若楼盘诚意登记人数超过总房源的 3 倍，则需启动积分购房规则：根据社保分数、名下房产情况、婚姻情况进行积分，按分数高低选择入围人数。

今年以来，深圳住建局连续出台政策打击新房市场过热现象，从购房资质、升级限价政策、细化积分政策等方面进行精细化调控。

1 月 23 日，深圳市住建局发布《关于进一步加强我市商品住房购房资格审查和管理的通知》，要求房地产开发企业、房地产经纪机构会同有关商业银行对购房者的婚姻情况、个税清单和购房款来源进行严格核查。

5 月 20 日，《深圳市住建局关于进一步规范新建商品住房和商务公寓销售价格指导工作的通知》出台，对预、现售商品住房和商务公寓的批准销售价格原则上不得超过上一年度至今同地段、同类型新房的网签价格。

5 月 22 日，深圳升级 " 打新 " 规则，对 10 年内（含）在深无住房转让记录且名下无房的购房者给予加分，同时规定社保时长累积上限为 20 年。

调控组合拳下，深圳新房成交量连续两个月下滑。深圳中原研究中心数据显示，4 月新房市场成交明显下滑，新房市场共网签 5389 套商品房，环比下降 23.2%；当月开盘的新房项目均未售罄，市场低迷。5 月，深圳新房住宅成交 2677 套，环比下滑 23.6%；成交面积为 26.5 万平，环比下滑 24.9%，新房住宅成交量降至近一年最低值。

与此同时，深圳 " 打新 " 热度明显降温，新盘开盘未见 " 社保巨子 "。此前，万丰海岸城诚意登记客户名册中无房类入围客户 2114 批，最低社保月数为 278 个月，中签率仅为 34%；松风明月入围人选中，社保最高缴纳时长为 510 个月，即 42.5 年；天健悦桂府入围人选中，社保最低缴纳时长为 36 年。

近期，深圳推售的多个新盘均因诚意登记人数不足，未触发积分机制。

二手房成交量降至冰点

因新房供应紧缺，深圳房产交易市场以存量用房为主。"2 · 08" 新政落地后，业主心态发生微妙变化，市场由卖方市场切换至买方市场。

楼市转向从学区房开始，过去最热门的产品逐渐进入拉锯状态。近期，时代周报报道的深圳知名学区房降价 662 万元成交新闻引发市场关注。此外，一名南山观海台业主在一个月内 3 次下调挂牌价，降价 120 万元；一名金丽豪苑业主调价 50 万元未能成交。

深圳房地产中介协会研究人士表示，随着二手房市场的持续低迷横盘，部分挂盘业主报价已出现明显松动，原热点片区如南山区南头街道的部分楼盘报价相比新政前已下调 20%，但仍无人问津。这意味着，市场仍处价格修正与调整阶段。

"2 · 08" 新政后，深圳二手房挂盘房源增加，成交周期明显拉长。深圳中原数据显示，4 月二手住宅成交周期为 289 天，较 3 月拉长 24 天。而在深圳贝壳网挂牌的房源也明显增加，2 月 8 日，在深圳贝壳网挂牌的在售房源 32084 套；6 月 7 日，深圳贝壳网挂牌房源为 38438 套，增加近 20%。

房源增加并未拉动成交，深圳二手房成交量连续 4 个月录得下滑。5 月，深圳二手房成交 3027 套，同比下降 60.98%。

在深圳二手房市场，月度成交量 5000 套为 " 红线 "，跌破 3000 套为冰点。

贝壳研究院数据显示，近十年深圳二手房月度成交在 3000 套以下的情况仅出现过 12 次，最近 3 次均在春节期间。上一次常规月度成交量跌破 3000 套为 2011 年 12 月。

成交跌至冰点，中介的生意也跌至低谷。

" 以前深圳中介都是靠本地市场开单，现在深圳太凉了，大家都往周边跑。"6 月 8 日，深圳房产经纪人董东（化名）对时代周报记者表示，5 月深圳贝壳系共有 1364 套新房成交，其中跨城成交为 547 套，跨城单量占比高达 40%。

横盘时期，深圳楼市乱象频生。5 月，一家深圳中介门店用榴莲和香蕉打 " 暗语 "，" 一个榴莲一千万元，一个香蕉一百万元 " 代表某小区住房价格，该现象引起监管部门关注。5 月 25 日，该门店被停业整顿一周。

近日，深圳房地产中介协会发布通知，提醒业内各机构应对市场变化应做好充足准备。同时要求机构在此特殊时期保持定力，规范机构内的经纪人执业情况，切勿铤而走险做出与楼市调控规定相违背的行为。