月入 2 千，房价 3 万！“房价第一县城”有多厉害？

Mary

作者 | 猫哥

有一种说法叫做：" 北上广是中国的幻象，小县城才是中国的底色 "。

这里面有故土难离的情怀，有对生活方式的向往，毕竟北上广深只有 4 个，而多数人都来自于遍布各地的 1871 个县城。

县城各有特色，有 250 万户籍人口的 " 人口第一县 " 广东普宁，有 20.23 万平方千米的 " 面积第一县 " 新疆若羌，还有创造了 4250 亿 GDP 的 " 经济第一县 " 江苏昆山 ……

当然，要是比房价，排名榜首的这个县城多数人一定不知道。

这就是房价第一县海南陵水，这里的房价达到了30993 元 /㎡，已经没法慰藉心灵了。

这只是均价，前几天，陵水县公示了一批商品房的备案价，也是让人开眼界了，一套绿城蓝湾小镇的别墅，备案价达到了 98795 元 /㎡，距离 10 万只差 " 一平米的鹤岗 " 了。

就这，还是降过价的，去年，这别墅还要价 11.4 万 /㎡。

陵水的超级大盘之一——雅居乐清水湾，也开了上千套房，一套小户型起步价 2.46 万 /㎡，5 万 +/㎡只是小意思。

这多少有点颠覆了人们对于 " 乡土中国 " 的认知。

如果把这个价格放在全国城市的排行榜上，它能超越宁波，排在全国第九名，而排在它前面的，不是一线就是新一线，海南的省会海口，房价只有陵水的一半多点。

但说起陵水，估计多数人都不了解，作为县城，一点也不出挑，知名度不大。

它的全称是陵水黎族自治县，土地面积不到新疆若羌的 0.6%，人口不到普宁的 16%，GDP 不到昆山的 5%。

全国县城里房价排第二的是义乌，义乌和陵水面积相当，但是义乌有 185.94 万常住人口，而陵水只有 37.25 万，而且，陵水的 GDP 也只有义乌的 13%，如果论人均可支配收入，陵水只有 23366 元，一个月不到 2000，跟义乌的 71210 元根本不在一个量级。

基本面很一般，为啥房价那么高呢？

决定因素就是房地产的第一要素——位置！位置！位置！

整个海南的房价分布规律是这样的，南比北贵，东比西贵。陵水正好把东、南这些好方位给占了，而且作为 " 大三亚 " 地区距离三亚最近的县城，一通猛涨很正常。

三亚有凤凰湾、三亚湾、海棠湾等，而陵水有土福湾、清水湾、陵水湾和香水湾，土福湾跟三亚的海棠区挨着，不少土福湾的项目都叫 "XX 海棠 "，乍一看很像三亚的盘，价格自然也都不便宜，5 万 + 起步。

真的是三亚得道，陵水升天。

陵水更多的盘集中在清水湾、香水湾，雅居乐、富力等房企都在这里建了超级大盘，而且大家还都爱建大户型或者别墅，价高又赚钱，2017 年雅居乐在清水湾的项目，毛利超过 50%，贡献了雅居乐当年最大的利润。

而且，在后来的调控中，白沙、琼中、保亭和五指山四个生态县不对外卖房了，给周边的县城尤其是陵水贡献了不少客户。

陵水有多少房子呢？

2008 年以来上市的 129 个项目共计 1283.52 万㎡，陵水有大约 620 万㎡的农房，2008 年以前的存量房、保障房以及一些还没有开盘的商品房都还有不少。

而且这里的违建也不少，仅 2019 年拆掉的国茂清水湾一个项目，违建面积 38 万平方米，而富力在香水湾也有 32 栋别墅在 2020 年被拆除。

这么多房子，当地的 30 多万常住人口肯定用不了，买房的多数是外来人，" 房价第一县 " 炒房的帽子恐怕很难摘掉。

这也是有传统的，毕竟海南曾引领了全国的房地产高潮。

1988 年海南建省，房地产是一个经济突破口，也成了南下淘金者的乐园，炒楼花炒得不亦乐乎，结果炒得太嗨，终于还是崩了，1993 年的房地产泡沫给海南留下了 " 天涯海角烂尾楼 "。

后来再涨起来已经到了 2010 年，那时，海南成为了国际旅游岛，资本又蜂拥而至，房价又涨了一波，那时养老地产、旅游地产盛行，一大批候鸟族涌入海南，海南成为东北人的乐园，" 黑龙江省三亚市 " 名声在外。

海景房一批又一批地盖，结果房子盖太多，后来的基调变成了去库存。

高潮是在 2016-2017 年了。两年间海南卖掉了 3801.14 万㎡的房子，而当年的待售面积已经从千万级掉到了百万级。

也就在 2017 年，海南均价和海口房价均跨过万元门槛，三亚房价从 1.8 万涨到 2.5 万，而陵水的房价也是在那一年跨过 2 万元的门槛。

那年，海南全省限购，调控政策一个接一个，影响最大的就是三亚的房价短暂下跌，陵水成为全海南房价最高的地方，而在其后，三亚陵水，你追我赶，均价在 2021 年共同步入 3 万 +。

这就到头了吗？难。

根据海南省的统计月报，1-4 月份海南的房地产开发投资 373.35 亿，同比大涨，63% 的投资又涌向了住宅。

房子也比去年卖得好了，销售面积同比涨了 5 成多，销售金额同比涨了 8 成多，这价格嘛，自然也不会降下来的。

自贸港之后，这里更是一片欣欣向荣，还有人前仆后继地往海南扎。在问政平台上，很多问的都是人才落户的问题，很急。

毕竟，陵水这位置，再也找不出替代者了 ……