血亏，别墅已“死”

Mary

血亏 630 万，无人问津！

近日，某拍卖网上一栋深圳别墅拍卖引发网友关注。

据报道，业主 4 年前 1500 多万买进一线城市（深圳）房产，4 年后 " 血亏 "630 万拍卖，却两次流拍。

网站显示，该别墅的核准登记日期为 2017 年 7 月 26 日，房产登记价为 1550 万元。

也就是说，业主四年之前花 1550 万在深圳买了这套别墅。

2021 年 5 月 8 日，该别墅大幅降价 400 万、以 1150 万的价格拍卖，因无人出价流拍；20 天后，别墅再次降价 230 万元、以 920 万元的价格拍卖，但再次流拍。

降价 630 万，依然无人问津。

几乎降价一半，还无人出价。

媒体分析认为，这是因为深圳楼市降温了，其实，深圳楼市再降温，和四年前比，价格中枢还是高很多，说到底，主要原因，还是别墅这种房产，已经开始退潮了。

虽然，别墅曾经是高端奢华的代名词。

但现在的别墅（联排 / 双拼 / 叠拼 / 合院）已经彻底的刚需化，甚至出现了一百多万的房源。

区区一百多万，私家小院，超级大露台，天天亲密大自然，美不美？

甚至有人断定：在未来即将沦为贫民窟的，不是市区高层，而是郊区别墅。

所以，在这里我要郑重的告诉大家，投资别墅大错特错。

不管是一线还是五线，不管是市区还是郊区，别墅永远只是自住产品，和投资增值半毛钱关系都没有。

首先，别墅的接盘侠凤毛麟角，其次，涨幅严重跑输大盘，最后，别墅是买得起装不起，等你住了 10 年的别墅要卖掉的时候，下家接手时一定会把几百万的装修费算在你头上。

从房价增值的纯投资角度和接盘侠的接受程度来讲，优劣排序如下：多层洋房〉高层〉大平层〉复式〉顶层复式〉底楼带地下室〉无学区老破小〉叠墅〉联排别墅〉独栋别墅。

如您自住请随意购买，假如买了一套远郊的独栋别墅，你就打算住一辈子吧。

窥一斑见全豹！

虽然房地产轰轰烈烈发展了 20 年，社会上的买房小白还是多的数不清。我每次发文后都能收到上千条留言，所以，大家别责怪我回复不及时哦，这其中一半的问题都是很初级的幼儿园水平。

之前我写过很多篇房产买卖的干货文章，但是今天这篇全是崭新的知识点，因为我拒绝重复，也希望大家跟着我能有所进步。

以下这 18 条错误的买房思路，今后千万要避免，否则损失巨大：

1、新区癌

很多人买房喜欢追概念，买新区，找洼地。但是能真正成长起来的新区其实不多。

买新区可以，但是一定要买起步区，因为起步区投入的政策最多，资金最多，配套最成熟，收益见效最快。

比如要买南京江北新区，就直接买江北核心；如果要买广州南沙，就直接买蕉门、金洲、明珠湾；买上海临港自贸区，就直接买滴水湖。

新区的其它板块不是说一定起不来，而是我怕你等不起。

2、买混合住宅

在很多地方的市中心，存在着一批办公和住宅混合的高层塔楼。这种塔楼，通常下半部分是办公，上半部分是住宅，共用电梯，共用小区。

此类住宅，虽然产权也是 70 年，民水民电通燃气有学区，和普通住宅性质一模一样，但是居住环境太过嘈杂，小区物业一塌糊涂，停车、安全没有保障。直接结果就是房价严重低于周边二手房。

切勿贪图便宜买这种房子，否则未来卖出的时候更便宜！

3、买开放式小区

记得很多年前，响应高层号召，所有小区都要拆除围墙，变成开放式小区。后来这事也不了了之啦。

没有围墙的小区不要买，原因不用我多说了。

此外，有一种小区是虽然有围墙有保安，但是变成了过路小区。由于小区很大，所以有些经过的路人为了节省时间、抄小道，就从小区里穿过，南门进北门出，久而久之，小区就变成了大马路，早晚上班高峰更是摩肩接踵。

还有一种小区，内部有幼儿园、小学、中学，美其名曰是学区房，但是招生范围不是单单对口这个小区，结果就是周边对口小区的家长每天接送孩子上学放学都要涌进小区里，车水马龙，毫无安全毫无秩序可言。

以上三种开放式小区，都不建议买，尤其是买来自住的。

4、投资类住宅

5 月底，深圳福田 8 个小区被深圳高级中学南校区降级，由于孩子未来无法入学并且房价大幅缩水，导致家长到教育局下跪维权。

此事再次给大家敲响了警钟，也是我这么多年来反复告诫大家的：类住宅不能买！

商住公寓、商铺、办公楼永远是政策变动和严加管理的重点和牺牲品，包含但是不仅仅局限于学区。

此外，刚刚通过并将于 2021 年 1 月 1 日开始实施的《民法典》规定：住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定。非住宅建设用地使用权届满后的续期，依照法律规定办理。

住宅土地出让金减免是大概率事件，商住办公用地不仅仅是需要再次缴纳出让金的问题，能否继续续期还是未知数。

所以，按照新版的不动产权证的格式，你买的房子土地用途必须是：住宅，房屋用途必须是：居住， 使用期限可以空白，但是假如填写，起止日期必须是 70 年。

一切与以上内容不是百分百一致的，必须谨慎出手。

5、对赌小产权

5 月 14 日，自然资源部下发的《关于加快宅基地和集体建设用地使用权确权登记工作的通知》明确：对乱占耕地建房、违反生态保护红线管控要求建房、城镇居民非法购买宅基地、小产权房等，不得办理登记，不得通过登记将违法用地合法化。小产权房永远不会有翻身之日，可以租但是坚决不能买。

要是想买来赌拆迁，最好上面有人，弄个八九不离十了再买，千万别赔了夫人又折兵。

6、婚后再买房

结婚前，如果有钱，男女双方各自先买一套房，都可以享受首套首贷。

如果婚前任何一方名下有房或者曾经有过贷款记录，婚后再买都属于二套，首付高到吓人，利率高到绝望。

现在流行假离婚买房，而聪明人其实在结婚前就早早规划好了如何才能更好的享受首房首贷。

7、厌恶贷款

通胀之下更应该多贷款的大道理，我之前说都够多了。

但是，何为高杠杆？何为合理负债？我来告诉你：

30 岁之前或单身人士，月供不能低于收入的 70%，在你最没有压力的人生阶段，此时不负债，更待何时？

30-40 岁婚后，月供不能低于家庭收入的 60%，在保证基本生活品质的前提下，尽量少存款，多贷款。

40 岁或孩子开始读书之后，月供控制在家庭收入的 40% 以下。此时需要赡养老人，培养孩子。天有不测风云，人有生老病死，保证生活质量，尽量活的体面。人到中年，已经不适合拼尽全力。

此时，你会深刻体会到啥叫 " 少壮不努力，老大徒伤悲 "。

8、断供的傻子

前不久，网上有个谣言，说深圳某银行网点断供账号达到 1.3 万个。当然了，这是危言耸听。

说实话，房价横盘或者下跌都是常事，但是真正能做到断供的，那绝对是傻子。

月供还不上，有很多途径解决。比如，最直接的办法就是到中介挂牌卖掉，价格低点也可以。或者，办理信用贷、消费贷暂时缓解资金周转。再或者，租给长租公寓，一次性拿到两年房租。还可以租给二房东搞群组，房租一次收个几年。

总之，断供是最傻的表现，不但房子被低价拍卖，还上了征信黑名单。楼市是有周期的，只要能扛过来，两年之后就能看到升值的一天。

9、炒房客都很惨

媒体的最大副作用就是，让你只看到一个片面的世界。

看到一起炒房客断供的新闻后，就觉得炒房客的生活惨不忍睹，每天心惊胆战。看到一起房屋抵押贷款后资金链断裂房子被查封拍卖的案例，就觉得抵押房子都是万恶不赦。

这就是信息茧房。认为这个世界就是自己看到的这样，自己认为的就是真理，别人都是歪理邪说。自己的世界观就是整个人类的价值观。

其实，真实的社会中，炒房客断供的是万里挑一，抵押房子被查封拍卖的更是凤毛麟角。我周围的朋友和很多咨询我的粉丝，都是各种融资买房投资的，三五套房都只能算低段位。

而同时我还有很多同事，就属于那种杜绝一切风险，一切都是套路，社会万般险恶，看透这个社会的 " 聪明人 "，至今没有贷款，没有负债、名下只有一套老破小居住至今。每天都在意淫动迁翻身。

因为没有真正看过这个世界，所以就认为世界就是自己想像的模样！到死都一样！

10、房价已经很高了

如果有人和你说：" 房价已经很高了，不可能再涨了 "。请你与他绝交。这句话说了 20 年，年年说，年年涨。

房价涨不涨，和房价高不高根本没有任何关系！

房价的上涨，只与货币、需求和收入有关。只要货币超发，只要收入增长，只要好房子稀缺，房价就会一直涨。

楼市的顶，根本不是由 6 亿月入 1000 的人决定的。

11、引进的都是人才

我们的出生率一年比一年低，这已经是不争的事实。国家卫健委 6 月 6 日发布的《2019 年我国卫生健康事业发展统计公报》显示：2019 年出生人口 1465 万人，二孩及以上孩次占比为 59.5%，一孩占比 40.5%。

也就是说，二孩：一孩 =6：4

要么生两个，要么一个都不生。生得起的，生两个，生不起的一个都不生。

正是看到了人口出生率的严重不足，各个省市都在拼命抢人，抢人才。可即便是抢人抢的你死我活，也不肯放开计划生育。

大家都在抢存量，唯独没有增量，这个游戏能玩多久呢？

现在很多城市的抢人政策，其实正在慢慢沦为限购放松的旁门左道。不论是一线的广州、深圳，还是三四线的珠海、海南、燕郊、北三县。地方政府心知肚明，炒房客心照不宣。

比如最近因为自贸港政策大热的海南，我详细咨询了当地的一些代办机构。

目前获得海南房票主要就是两个办法：一是通过人才引进落户，有房票可贷款。比如三亚、海口、琼海限购需要 5 年社保的，只要全日制大专以上 45 岁以下，就可以办理人才落户买房。二是可以办理人才证明，这样就可以把 5 年社保或者 2 年社保缩短为 1 年。

所以，引进的到底是人才，还是投资客？已经不重要了，因为，对海南来讲，人和钱都来了，一举两得，何乐而不为呢！

12、看地龄不看房龄

有些人水平不行，半瓶子晃荡。我曾经看到有些 " 砖家 " 建议别人买房要把土地已使用年限作为重要参考标准。这简直就是误人子弟。

买房子一定要买 70 年土地产权的纯住宅，这个是必须的。但是市场上总有一些开发商是拿地之后 5-10 年才开发建设楼盘的。所以会导致房子竣工开盘时土地只剩 50-60 年。

由于以前的物权法和即将于 2021 年 1 月 1 日实行的《民法典》规定，住宅用地到期后自动续期，而出让金减免又是大概率事件，即使缴费也是象征性的一点点而已。所以只要是纯住宅用地，土地剩余年限不是最重要的参考，反而是房龄更加的重要。因为房子的寿命比土地年限短的多。

70 年不到，你的房子就要倒了。也就是说，等不到你土地续期，房子就要拆除重建了。所以说，买房子土地剩余年限根本没有房龄重要，房龄太老升值空间受限，居住体验还差。

20 年的地龄完全没问题，而 20 年的房龄尽量别考虑！

13、郊区的诗和远方

很多人都有个梦想，希望有个院子种种草，浇浇花，希望有个天台，看看星空和月亮。所以，就会冒失的去远郊买个别墅，结果生活里只有诗和远方了，吃喝拉撒都成问题。

中国人骨子里喜欢的其实是闹中取静，而不是真正的偏远寂静，中国人真正追求的是市区里的诗和远方，而不是郊区的生活苟且。

如果在闹市区里给你一栋有天有地的花园洋房，谁还会去郊区装文艺。

中国人买房最重要的考量因素就是配套。啥是配套，配套就是沾尽这个城市最大的利好，教育、医疗、商业、就业、人文等等。

所以，千万别骗自己去郊区追求宁静，其实只是买不起市区大房而已。

14、做个真诚的房东

任何人卖房子，总希望卖个好价钱。但是，有些小白的做法，其实是在给自己挖坑。

我在早期的文章里，专门写过《如何买房？如何卖房？如何砍价？》。但是很多人没有潜心研究过。

前不久有个粉丝后台咨询我说，他北京的 2000 万不到的房子一直被人砍价，还是卖不掉。我就奇怪了，北京现在行情如此之火热，他这么好的房子为啥跌价还卖不掉？

结果他告诉我说，中介天天电话给他砍价，他在电话里就同意降价 5 万，第二天再降 5 万，结果买家一看，索性不出现了，直接委托中介砍到底再说。

作为房东来说，防止被砍价的最有效的办法就是：绝不接受电话砍价，一分不降，而且不去中介面谈。

只要你卖的房子，目前一直有中介在问，一直有客户在看在询价，而且对房子比较满意，那么你就要坚守自己的价格。

真正看中你房子的人，只要你房子价格不离谱，那么他都是在最终付定金前做最后的挣扎，能便宜一万算一万，便宜不了也要买。

而且，只要见面谈价格，绝对是房东和买家各让一步，向中间靠拢。

所以，作为房东来说，只要你房子有竞争力，第一不能接受电话砍价，第二不能去中介面谈。直接让买家准备好定金，中介准备好协议，你再出现。

当然了，假如在行情不好的时候，你又急抛那还是需要适当降价的。

15、北上广深的租金回报率最低

各大统计机构和媒体最热衷于发布各城市和各国的租金回报率排行榜。其实，这帮人不是蠢而是真的坏。

北京、上海、深圳的租金回报率根本不是最低的，而是全国最高的！

目前北上深的租金回报率大概都在 1.5% 左右，也就是说，一年的租金除以房价是 1.5%，相当于出租 66 年才能回本。如果你也这么想，那就大错特错了！

以上海为例，2015 年的上海房价相当于现在的 1/2，2010 年相当于现在的 1/3，2005 年相当于现在的 1/10。也就是说，如果你上海用于出租的房子，是 2015 年买入的，那现在的租金回报率就是 3％；如果是 2010 年买入的，那现在的租金回报率就是 4.5％。如果是 2005 年买入的，那现在的租金回报率就是 15％，出租 7 年房子就已回本。上海还有很多市中心的老破小房改房，当年也就 3-5 万买下产权，而现在一年的租金都要小 10 万。

其实上海市场上现在正在出租的房子，绝大多数都是很多年前买进的，也就是说，租金回报率是 1.5% 的很多倍。

对于任何一个城市来说，你房产买入的价格是恒定不变的，但是租金会随着房价的上涨而同步上涨，房价涨的多，租金也会涨的多。

所以，最大的错误就是用现在的租金和现在的房价来计算回报率，这是毫无意义的。正确的算法应该是用现在的租金除以当年买入时的房价，这才是最客观最实际的。

从这个层面来讲，一线城市的租金回报率其实才是最高的。所以，一线城市不仅租金回报率高，房价涨幅更是惊人。

这才是你根本不了解的事实真相！

16、地王都是亏的

只有地市热，楼市才会热。

土地天天流拍，房价一定涨不动。土拍热起来了，房价才会涨起来。

从年后疫情期间开始，各地土拍就非常之热。地方财政和中央财政都缺钱，这个是公开的秘密了，一季度财政收入同比降低 30-40%。只能通过卖地迅速补充财政亏空。

所以，现在土拍热度极高，不仅流拍很少，而且地王层出不穷，限价地块少之又少。开发商敢造地王，就是因为看到未来房价可以卖更高，才会拼命。

我之前说过的，只有老百姓可以救房企的命，政府不行！房子在你手上不是问题，留在开发商手上才是大问题！

也许有 1% 的地王是亏的，但是 99% 的地王是有赚头的。否则开发商都倒了，以后地都卖给谁去？

地王一年之后就是楼王！

17、为房子奋斗一生

电影《非诚勿扰 2》里，有一句经典台词记忆深刻，孙红雷临死前说：" 绝不会让女儿为钱工作一分钟，就虚度光阴，不想干嘛就不干嘛。"

有钱人的梦想，就是为了孩子不用为钱发愁。买无数套房子的人，也是为了孩子以后不用再做房奴。

因为，为房子奋斗一生，真的不值！

我们现在为了生活而梦想，只不过是为了孩子能为梦想而生活！