1 块钱买一套房？人口流出是房地产的死结

Mary

" 一套房只需要 1 块钱。"

天上掉馅饼的好事真的存在吗？

在很多人口逐渐萎缩的小镇，这种好事还真有！

01 有这好事？

都知道房价贵，但有的地方房子，比白菜黄瓜还便宜。

克罗地亚北部一个小镇，打出了 " 一栋房子只需要 1 克罗地亚库纳（约合人民币 1 元）" 的口号，生生把房子拉到白菜价，跟白捡的一样。

不光是能几乎无成本买到房，入住后还有一笔现金补贴直接打到你卡上。在小镇购买房子的还能拿到约合人民币 2.5 万元的现金补贴，落户安家费直接给安排上。

平白无故这么多好处，着实让人有点不放心，这个小镇为什么要做 " 傻事 "。

其实，这也是无奈之举。

小镇名叫莱格拉德，丛林掩映，环境清幽，风景如画的小镇曾经是克罗地亚地区的第二大城镇，繁华异常。

但随着奥匈帝国第一次世界大战战败，帝国解体，克罗地亚从奥匈帝国分离出来，莱格拉德成为边陲地带。

该镇的镇长伊万 · 萨博博尔说：

" 我们变成了一个与其他地方几乎没有交通的边境小镇。从那时起，人口一直在逐渐下降。"

空荡荡的街道、老旧的房屋，处处显示出受城市化的影响、乡村人口严重流失的状况。目前，这里的常住居民只有约 2250 人，是 70 年前的一半不到。

显然，1 块钱买 1 套房的政策是吸引人口的无奈之举；镇政府支付买家的 25000 元补贴也是用于翻修，因为房屋处于年久失修的状态，墙壁长满霉菌，俨然是一幅死城的样子。

实际上，这些都是城镇化带来的地域经济分化与楼市分化的缩影。近年来，城市化进程导致许多边远或贫穷地区人口稳步减少、经济萎缩。

为了避免彻底沦为空城，不少小镇以 " 低价房 "" 一元房 " 为卖点，发放入住补贴，来吸引外来人口加入。除了克罗地亚以外，在法国、意大利、英国等地，一欧元卖房的情况也并不罕见。

与中国地理相近，发展路径类似的日本，也有类似情况发生。

日本一些镇子里很多空置的日式多层小屋都是可以免费住的，在东京都内的奥多摩町只要住满 15 年，房子就归你。

这是近些年开始实施的新房产政策。

说是房产政策，实际上却更像是人口政策，通过免费住房来吸引外来人口的入住。

老龄化，年轻人外逃，人口萎缩，鬼城 …… 是当下日本的小城镇无法除去的标签，而且这还是在东京都内的小镇。

当下的日本，人口老龄化已然成为世界最严重的地区。都市生活成本居高不下，日本大多数乡镇面临有史以来最严峻的人口问题。

这些地方的年轻人大量外流，涌入一线城市，乡镇剩下了越来越多的老年人。产业凋零，房屋一文不值，各个乡镇甚至面临逐渐凋零的风险。

02 人口流失摧毁房地产

房地产短期看金融，中期看土地，长期看人口。

人口是地产行业的基础与支撑，既是量的基础、也是价的基础。人口停止增长、负增长都会导致房地产开发行业萎缩，虽不至于完全消失。但如果人口减少幅度较大，对房地产也是毁灭性打击。

黑龙江省的鹤岗市在前几十年前也算是东北的一座发展实力较为雄厚的城市，是当时黑龙江省发展前景最被看好的城市之一。

现在鹤岗市却是东北人口流失的典型代表，以前鹤岗煤炭开采产业大量兴起，城市发展很快，如今资源枯竭，产业凋敝，经济发展再无生机。据统计，仅在 2008 年末到 2017 年末，鹤岗市的人口流失就超过了 10 万。

随之而来的，便是鹤岗房地产的崩塌。

如今，鹤岗普通一套房下来也就几万，最低能 500 一平入手，带硬装的房子一套总价十万左右，再往中高档带装修可拎包入住一套也就十几万。

人口流失的资源枯竭型城市，房地产和其他产业一样，没有未来。

在中国同样命运的还有玉门。

玉门是新中国第一个油田、第一个石化基地，原油产量曾占全国总产量的 51%。曾是西北地区经济发达地带的玉门，上世纪 90 年代，石油枯竭，整座城市陷入发展困境，城市人口也开始大规模迁出，玉门的老城区逐渐沦为 " 鬼城 "。

在当地，千元乃至百元的房价并不罕见，最低 28 元 / 平方米即可买入。在安居客上，即使相隔不远的酒泉新城，也有 2 万元买下 200 平方米的低价房源，折合每平方米 100 元。

欧洲小镇的情况不是个例，在中国，在日本，房产和人口的铁律一次次得到印证。只要人口减少，便是房地产崩塌的开始。

03 人口减少，地产分化

在全球大放水的背景下，房产分化的趋势正在加剧。一面是人口凋零的小城要死不活，一面是强势地区的楼市一飞冲天。

澳大利亚在今年 3 月份房价环比上涨 2.8%，创下近 33 年以来最快单月上涨纪录；其中悉尼以 3.7% 的涨幅领跑。有的房屋上线仅一周，就有 36 个买家询价。

韩国首尔江南区的重建规划区内，一套使用面积为 131 平方米有着 45 年屋龄的公寓，售价一度突破 40 亿韩元，约合人民币 2300 万元，较前一个月涨了 200 万元人民币。

美国楼市创下 1968 年以来的最大月度涨幅。2020 年 7 月，美国二手房销售量飞速攀升至 586 万户，环比增长 25%，创 2006 年底以来最高水平。因为排队看房要等上三四天的时间，一些购房者看过户型图与实景照片，就迫不及待地付款入手了。

在这轮放水中房价起飞的地区，无一例外都是人口众多，产业强势，经济发达的大城市。

5 月，中国七普数据出炉，从人口的走势来看，我国人口拐点即将到来。人口对房地产的意义非同小可；因此，很多人都预言到中国房地产的泡沫要完蛋，楼市的冬天来了。

确实，人口增长陷入停滞或负增长，意味着刚需会越来越小。但对中国楼市来说，不一定意味着全面崩塌，也许是更大分化的开始。人口流出是房地产的死结，这个结大概率是要打在三四线城市上的。

人口减少，最大的受害方是没有优势产业的小城镇，人们会抱团取暖，更多选择移居到更大、产业更发达的城市里。

对于楼市来说，小城镇的人口流出，当地会不可避免走上欧洲 "1 元买房 " 的小镇和鹤岗、玉门的道路。而大城市由于持续的人流，补上了人口的缺口，房价在人口持续流入的过程中甚至面临一定幅度的反弹，而当趋势逐渐稳定之时，经济发达城市的楼市便成为足够保值的坚定资产。

这一点，从日本楼市的走向便能找到相似经验。

日本人口已经连续 11 年减少，去年日本人出生总人数为约 866000 人，是 1979 年以来的最少值。与之相反的是死亡人数，达到 1378000 人，为 1979 年以来的极大值。

事实上，2020 年除了东京都人口增加 80000 多，以及神奈川和冲绳两县人口有所增加，其余 44 道府县的人口都呈下降趋势。

日本在人口减少的背景下，大城市还在吸纳新鲜血液。

东京相对发达的产业以及区位优势，吸引越来越多的人前来工作、学习、定居。最主要的原因，还是东京能够给年轻人提供更多、更有竞争力的就业岗位，这是小镇所不能比的。

人口持续流入，导致了东京的人口密度不断增加。直观的感受是东京的房租微涨，即使在疫情期间，房价依然坚挺，刚需购房的趋势更明显了。

那么，中国人口进入拐点，很大可能会复刻日本的情况。上海、广州、深圳、杭州等，还有西安、重庆、成都等，有稳定的人口流入，地区经济发展活跃有更多的就业机会，随之而来的就是房地产市场继续坚挺。

未来这些城市的资源跟人口将会越来越集中，房地产市场仍具备很大的想象空间。

房地产至少还有 8-10 年的时间，而这个时间会加剧城市之间的分化。

小城市和小城镇，由于人口减少和青年人口向中心城市聚集，导致城市加速衰退，房地产市场注定要走下坡路。

未来像鹤岗、玉门的低价房，乃至欧洲、日本那样需要靠送房来吸引人口的小城镇、城市会越来越多。