地产大佬的旋转门：一卖了之的潘石屹，四处扫货的苏世民

Mary

文 / 七公

出品 / 节点财经

" 别让潘石屹跑了 "，这句喊了多年的口号，终于在近日一语成谶。

6 月 16 日，SOHO 中国（00410.HK）发布公告称，黑石集团发出全面收购要约，以取得 SOHO 中国的控制权。交易完成后，SOHO 中国董事长潘石屹和执行董事张欣仅只保留 9% 股份，并将退出董事会。

同日，潘石屹在个人微博转发该消息。

图源：潘石屹微博

这意味着，未来潘石屹夫妇对 SOHO 中国的作用主要在于 " 场外帮衬 "，持续 7 年的资产出售之路正式画上句号。

节点财经注意到，黑石此次计划以每股 5 港元进行要约收购，要约最高现金代价为 236.58 亿港元，相较之前传言的 40 亿美元的交易对价，折扣力度不小，也远低于潘石屹最初的预期。

不过，以潘石屹夫妇在 SOHO 中国 63.93% 的持股比例，还是能有 142.8 亿港元落袋为安。这对于急于离场的潘石屹和业绩不振的 SOHO 中国来说，已经是个不错的选择了。

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山沟沟里走出的房地产大亨

1963 年，潘石屹出生在甘肃省天水市潘集寨村。按照《潘石屹：我的价值观》一书中的介绍，" 我们家当时是这个村子里最穷的一家，周围的邻居一直都在帮助我们，送给我们吃的和穿的，还经常帮助我们家干活。"

虽然家庭条件很困难，但爷爷和父亲都是很有文化的人，特别是爷爷，曾是黄埔军校的军官，这让潘石屹从小就享有丰富的精神财富，学习名列前茅。

回忆往事，1978 和 1987 年是潘石屹人生履历的两个重要节点。

1978 年，中断十年的中国高考制度恢复，潘石屹成为全班 13 个学生里唯一走出大山的孩子，来到了兰州培黎学校；埋头苦读两年后，1981 年，潘石屹又以全校第二名的成绩考进河北石油管道学院。

三年大专毕业，他被分配到廊坊石油部管道局经济改革研究，月薪 101 元。相比当时在清水县县政府工作，只能拿 57 元钱的父亲，潘石屹的俸禄不低。

然而，铁饭碗加高工资并没有让他获得满足。

1987 年，是一个骚动而热烈的年份。接着邓小平南巡讲话，市场经济的启动催生出各种掘金机会，" 我们下海吧 "，所有年轻或不太年轻的人心里都有一股按捺不住的冲动，潘石屹也从北方的廊坊来到了相对更加潮流和开放的深圳。

但在深圳，他没有找到什么机会。之后，潘石屹辗转到了海南。

彼时的海南，由于受特区开发政策的影响，已经热的 " 一塌糊涂 " 了，大量投资商在这里爆炒房地产，导致大批土地被出让，被闲置，被用来囤积炒作。

潘石屹很幸运，在海南他不仅搭上了 " 点土成金 " 的暴富列车，还遇到了 5 个志同道合的小伙伴——冯仑、王功权、易小迪、王启富和刘军，即后来为人熟知的 " 万通六君子 "。

图源：网络

六人齐聚一堂，在 1991 年合伙成立了海南农业高科技开发公司，万通公司的前身。

和大部分淘金客一样，他们倒卖批文，炒作土地，很快便掘到了第一桶金。

但比大部分淘金客鸡贼的是，他们较早觉察到了海南的地产泡沫。

1992 年底，潘石屹去海口规划局查一个项目的产权情况，他发现，海口的人均住房面积已经达到 49 平方米，而同期的北京人均住房面积只有 7 平米。

" 海南刚刚建省，又是在海口这样一个不富裕、一个红绿灯和电都没有的地方，人均住房面积居然接近五十平方米，这就是房地产泡沫啊，跑得越早越好。" 潘石算了算账，觉得情况很不妙。

谨慎期间，六人在第二年便撤离海南，冯仑和潘石屹换道北上。

后面的故事，即被大众所熟知的，潘石屹离开万通后，于 1995 年和妻子张欣在北京创办 SOHO 中国，主攻商业地产。

伴随着楼市的波谲云诡，从 SOHO 现代城到建外 SOHO、SOHO 尚都、朝外 SOHO，潘石屹逐渐成为中国地产业的标志人物。

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天生的 " 二道贩子 "

说到卖资产，潘石屹的老友曾经这样评价他：小潘卖东西很厉害，他是天生的二道贩子！

事实上，从 2014 年以 82.8 亿元出售上海 SOHO 海伦广场开始，粗略统计，5 年时间，SOHO 中国累计出售资产套现高达 293.41 亿元。

数据来源：公开资料整理

一边在国内 " 卖卖卖 "，另一边，潘石屹不停地在国外 " 买买买 "。

据节点财经了解，截止目前，潘石屹在海外买入了如下项目：2011 年，7 亿美元买下纽约曼哈顿广场旁的港务局长途巴士站办公大楼；2012 年，6 亿美元获得曼哈顿公园大道广场 49% 股权；2013 年，14 亿美元收购美国通用汽车大厦 40% 股权。

此外，潘石屹长子还在英国成立了一家房地产公司，拥有当地多个大型地产项目，包括由首个华人主导的英国学生公寓品牌。

一般来说，企业家对自己一手创立的公司都深情无比，为什么潘石屹夫妻会舍得将养大的孩子，拱手相让给别人？

在节点财经看来，潘石屹过于谨慎甚至偏于保守的性格，使 SOHO 中国多次错失发展良机，最终导致公司业绩规模越做越小，这或是他产生 " 卖意 " 的主因之一。

2008 年，席卷全球的金融危机爆发，中国房地产市场在经历一轮暴涨后遭遇政策重拳遏制。

2008 年 3 月，手握上市刚融来的 19 亿美元的潘石屹，发表了一个 " 百日剧变论 "，认为房地产将进入下行通道，SOHO 中国所有战略的调整都采用最保守的方式，以保留最充足的现金流。

结果，巨变并没有发生。" 四万亿计划 "、" 十大产业振兴计划 " 和创业板的推出，互为勾连，宏观政策在 2008 年底发生 180° 大拐弯。

货币宽松之下，房地产行业迎来久旱逢甘霖之喜，刺激房价蹭蹭蹭地往上涨，之前杠杆最高的地产商成为了收益最大的人，而 SOHO 中国的命运也从此埋下伏笔。

2010 年，中国房地产率先走出低谷，但 SOHO 中国却从高峰走向低谷。受困于北京 " 禁止物业散售 " 的政策，2011 年 SOHO 中国营业额同比大跌 67.64%，营业利润同比下降 71.67%。

为了应对上述 " 禁令 "，2012 年，潘石屹基于中国物业销售市场将面临收缩局面的预判，决定 SOHO 中国决定由 " 销售 " 向 " 自持 " 转型，随着租金的升高，" 五年后，SOHO 租金年收入将超过 40 亿元 "。

然而，现实并不如潘石屹想的那样。因为要把全部资金储备用来支撑转型过程中的开支，SOHO 中国没钱拿地，自然也没发扩张，只能守着物业资产过 " 包租公 " 的日子。

另一边，中国房地产市场，特别是住宅市场，却在 2014 年之后迎来又一波主升浪。被动的 SOHO 中国一边看着队友大宴宾客，一边暗自神伤。

据 WIND 数据显示，2013 年至 2020 年，SOHO 中国营收从 149.24 亿元下滑至 25.16 亿元，净利润从 73.88 亿元下滑至 5.36 亿元。如果不是卖掉了很多资产，SOHO 中国的业绩恐怕更难看。

数据来源：WIND

截止 2020 年末，SOHO 中国的现金以及现金等价物为 3.97 亿元，这个数字在上年同期为 12.07 亿元，其短期借款以及长期借款当期到期部分 10.12 亿元，远远超过账面现金。

于此同时，节点财经查阅财报发现，近几年，一线城市写字楼空置率抬升明显，SOHO 中国空置率持续增加，比如人气很旺的望京 SOHO ，2018 年出租率基本满额，达到 98%，2019 年和 2020 年分别降至 86% 和 83%。

办公室难租、资金短缺，业绩萎靡，是继续蹲守着还是卖掉走人？显然，潘石屹选择了后者。

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接盘者黑石集团

就接盘者黑石集团，国人并不陌生。

特别是近些年，其掌门人苏世明跑到清华又是讲课又是捐钱，以及频频亮相 " 重仓中国 " 理念，专门开通公众号推销自己的书《苏世明：我的经验与教训》，这让黑石集团在一定程度上获得了广泛的舆论认知。

而在中国 " 扫货 " 的这些年，仓储类资产和购物中心类、办公楼类资产深得苏世民的心。

公开资料显示，2010 年，黑石集团专门成立了一只用于亚洲地产投资的基金（BREP Asia I），中国是重点配置对象。

2018 年，黑石集团豪掷 12.5 亿美元收购上海购物中心怡丰城，随后又接手了塔波曼旗下三个购物中心项目 50% 的股权。2019 年，黑石集团在中国买下了价值 200 多亿元的商业地产。

疫情发生后的 2020 年，苏世民不惧政策调控的压力，不惧不可抗力的危害，反而加速抄底中国房地产资产。

2020 年 6 月举行的 " 第 14 届中国投资年会年度峰会 " 上，苏世民直言，" 房地产是中国经济中一块重要的组成部分。说你对房地产不感兴趣，也就相当于说你对呼吸不感兴趣。"

紧接着在 10 月份，黑石集团就以 12 亿元的代价，正式拿下融创旗下上海香溢花园三期第四栋项目；而后又在 11 月发起了对富力地产旗下广州国际机场富力综合物流园项目 70% 股权的收购计划，并在今年 1 月达成交易，交易总作价为 11 亿美元（约合人民币 71 亿元）。

纵观黑石集团在中国的投资路径，拿下 SOHO 中国大约不是什么意外的事。

图源：SOHO 中国官网

尤其在潘石屹坚定看空楼市，SOHO 中国自身经营不善的背景下，其曾在 2014 年接受采访时表示，SOHO 一直不看好中国的住宅市场，不管是以前还是以后；2015 年，潘石屹又在电视节目中劝 " 年轻人别买房 "，房价还会往下走，不如先租房。

在节点财经看来，一个着急套现离场，一个对中国商业地产野心勃勃，这笔买卖原本就具备较好的合作基础。此前终止交易难保不是黑石集团在新形势下酝酿的一出以退为进的 " 讨价还价 " 桥段。

知名地产分析师严跃进亦向节点财经表示，类似收购总体上符合黑石和 SOHO 中国的利益。从黑石角度看，一直在中国寻找优质的商业办公等物业，经历了这么长周期的收购谈判，收购成本显著减少；而对于 SOHO 中国来说，在疫情冲击下，和黑石合作，有助于为公司回笼资金，维持现金流的稳定，以及后续开拓新的投资业务。

归根结底，利益是最重要的。而随着 SOHO 中国易主，潘石屹身上的光环正在暗淡。

犹记 2017 年，面对外界对其 " 跑路 " 的猜测，潘石屹言之凿凿，" 优质的物业 SOHO 中国永远不会卖 "，" 外滩 SOHO 位置太重要，而望京 SOHO 太漂亮了，三生三世都不卖。"

如今，在一系列清空国内资产的事实前，抽身而去的潘石屹还有什么想说的吗？