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地产大佬的旋转门:一卖了之的潘石屹,四处扫货的苏世民

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发表于 2021-6-24 07:16:59 | 显示全部楼层 |阅读模式


文 / 七公
出品 / 节点财经
" 别让潘石屹跑了 ",这句喊了多年的口号,终于在近日一语成谶。
6 月 16 日,SOHO 中国(00410.HK)发布公告称,黑石集团发出全面收购要约,以取得 SOHO 中国的控制权。交易完成后,SOHO 中国董事长潘石屹和执行董事张欣仅只保留 9% 股份,并将退出董事会。
同日,潘石屹在个人微博转发该消息。



图源:潘石屹微博
这意味着,未来潘石屹夫妇对 SOHO 中国的作用主要在于 " 场外帮衬 ",持续 7 年的资产出售之路正式画上句号。
节点财经注意到,黑石此次计划以每股 5 港元进行要约收购,要约最高现金代价为 236.58 亿港元,相较之前传言的 40 亿美元的交易对价,折扣力度不小,也远低于潘石屹最初的预期。
不过,以潘石屹夫妇在 SOHO 中国 63.93% 的持股比例,还是能有 142.8 亿港元落袋为安。这对于急于离场的潘石屹和业绩不振的 SOHO 中国来说,已经是个不错的选择了。
/ 01 /
山沟沟里走出的房地产大亨
1963 年,潘石屹出生在甘肃省天水市潘集寨村。按照《潘石屹:我的价值观》一书中的介绍," 我们家当时是这个村子里最穷的一家,周围的邻居一直都在帮助我们,送给我们吃的和穿的,还经常帮助我们家干活。"
虽然家庭条件很困难,但爷爷和父亲都是很有文化的人,特别是爷爷,曾是黄埔军校的军官,这让潘石屹从小就享有丰富的精神财富,学习名列前茅。
回忆往事,1978 和 1987 年是潘石屹人生履历的两个重要节点。
1978 年,中断十年的中国高考制度恢复,潘石屹成为全班 13 个学生里唯一走出大山的孩子,来到了兰州培黎学校;埋头苦读两年后,1981 年,潘石屹又以全校第二名的成绩考进河北石油管道学院。
三年大专毕业,他被分配到廊坊石油部管道局经济改革研究,月薪 101 元。相比当时在清水县县政府工作,只能拿 57 元钱的父亲,潘石屹的俸禄不低。
然而,铁饭碗加高工资并没有让他获得满足。
1987 年,是一个骚动而热烈的年份。接着邓小平南巡讲话,市场经济的启动催生出各种掘金机会," 我们下海吧 ",所有年轻或不太年轻的人心里都有一股按捺不住的冲动,潘石屹也从北方的廊坊来到了相对更加潮流和开放的深圳。
但在深圳,他没有找到什么机会。之后,潘石屹辗转到了海南。
彼时的海南,由于受特区开发政策的影响,已经热的 " 一塌糊涂 " 了,大量投资商在这里爆炒房地产,导致大批土地被出让,被闲置,被用来囤积炒作。
潘石屹很幸运,在海南他不仅搭上了 " 点土成金 " 的暴富列车,还遇到了 5 个志同道合的小伙伴——冯仑、王功权、易小迪、王启富和刘军,即后来为人熟知的 " 万通六君子 "。



图源:网络
六人齐聚一堂,在 1991 年合伙成立了海南农业高科技开发公司,万通公司的前身。
和大部分淘金客一样,他们倒卖批文,炒作土地,很快便掘到了第一桶金。
但比大部分淘金客鸡贼的是,他们较早觉察到了海南的地产泡沫。
1992 年底,潘石屹去海口规划局查一个项目的产权情况,他发现,海口的人均住房面积已经达到 49 平方米,而同期的北京人均住房面积只有 7 平米。
" 海南刚刚建省,又是在海口这样一个不富裕、一个红绿灯和电都没有的地方,人均住房面积居然接近五十平方米,这就是房地产泡沫啊,跑得越早越好。" 潘石算了算账,觉得情况很不妙。
谨慎期间,六人在第二年便撤离海南,冯仑和潘石屹换道北上。
后面的故事,即被大众所熟知的,潘石屹离开万通后,于 1995 年和妻子张欣在北京创办 SOHO 中国,主攻商业地产。
伴随着楼市的波谲云诡,从 SOHO 现代城到建外 SOHO、SOHO 尚都、朝外 SOHO,潘石屹逐渐成为中国地产业的标志人物。
/ 02 /
天生的 " 二道贩子 "
说到卖资产,潘石屹的老友曾经这样评价他:小潘卖东西很厉害,他是天生的二道贩子!
事实上,从 2014 年以 82.8 亿元出售上海 SOHO 海伦广场开始,粗略统计,5 年时间,SOHO 中国累计出售资产套现高达 293.41 亿元。



数据来源:公开资料整理
一边在国内 " 卖卖卖 ",另一边,潘石屹不停地在国外 " 买买买 "。
据节点财经了解,截止目前,潘石屹在海外买入了如下项目:2011 年,7 亿美元买下纽约曼哈顿广场旁的港务局长途巴士站办公大楼;2012 年,6 亿美元获得曼哈顿公园大道广场 49% 股权;2013 年,14 亿美元收购美国通用汽车大厦 40% 股权。
此外,潘石屹长子还在英国成立了一家房地产公司,拥有当地多个大型地产项目,包括由首个华人主导的英国学生公寓品牌。
一般来说,企业家对自己一手创立的公司都深情无比,为什么潘石屹夫妻会舍得将养大的孩子,拱手相让给别人?
在节点财经看来,潘石屹过于谨慎甚至偏于保守的性格,使 SOHO 中国多次错失发展良机,最终导致公司业绩规模越做越小,这或是他产生 " 卖意 " 的主因之一。
2008 年,席卷全球的金融危机爆发,中国房地产市场在经历一轮暴涨后遭遇政策重拳遏制。
2008 年 3 月,手握上市刚融来的 19 亿美元的潘石屹,发表了一个 " 百日剧变论 ",认为房地产将进入下行通道,SOHO 中国所有战略的调整都采用最保守的方式,以保留最充足的现金流。
结果,巨变并没有发生。" 四万亿计划 "、" 十大产业振兴计划 " 和创业板的推出,互为勾连,宏观政策在 2008 年底发生 180° 大拐弯。
货币宽松之下,房地产行业迎来久旱逢甘霖之喜,刺激房价蹭蹭蹭地往上涨,之前杠杆最高的地产商成为了收益最大的人,而 SOHO 中国的命运也从此埋下伏笔。
2010 年,中国房地产率先走出低谷,但 SOHO 中国却从高峰走向低谷。受困于北京 " 禁止物业散售 " 的政策,2011 年 SOHO 中国营业额同比大跌 67.64%,营业利润同比下降 71.67%。
为了应对上述 " 禁令 ",2012 年,潘石屹基于中国物业销售市场将面临收缩局面的预判,决定 SOHO 中国决定由 " 销售 " 向 " 自持 " 转型,随着租金的升高," 五年后,SOHO 租金年收入将超过 40 亿元 "。
然而,现实并不如潘石屹想的那样。因为要把全部资金储备用来支撑转型过程中的开支,SOHO 中国没钱拿地,自然也没发扩张,只能守着物业资产过 " 包租公 " 的日子。
另一边,中国房地产市场,特别是住宅市场,却在 2014 年之后迎来又一波主升浪。被动的 SOHO 中国一边看着队友大宴宾客,一边暗自神伤。
据 WIND 数据显示,2013 年至 2020 年,SOHO 中国营收从 149.24 亿元下滑至 25.16 亿元,净利润从 73.88 亿元下滑至 5.36 亿元。如果不是卖掉了很多资产,SOHO 中国的业绩恐怕更难看。



数据来源:WIND
截止 2020 年末,SOHO 中国的现金以及现金等价物为 3.97 亿元,这个数字在上年同期为 12.07 亿元,其短期借款以及长期借款当期到期部分 10.12 亿元,远远超过账面现金。
于此同时,节点财经查阅财报发现,近几年,一线城市写字楼空置率抬升明显,SOHO 中国空置率持续增加,比如人气很旺的望京 SOHO ,2018 年出租率基本满额,达到 98%,2019 年和 2020 年分别降至 86% 和 83%。
办公室难租、资金短缺,业绩萎靡,是继续蹲守着还是卖掉走人?显然,潘石屹选择了后者。
/ 03 /
接盘者黑石集团
就接盘者黑石集团,国人并不陌生。
特别是近些年,其掌门人苏世明跑到清华又是讲课又是捐钱,以及频频亮相 " 重仓中国 " 理念,专门开通公众号推销自己的书《苏世明:我的经验与教训》,这让黑石集团在一定程度上获得了广泛的舆论认知。
而在中国 " 扫货 " 的这些年,仓储类资产和购物中心类、办公楼类资产深得苏世民的心。
公开资料显示,2010 年,黑石集团专门成立了一只用于亚洲地产投资的基金(BREP Asia I),中国是重点配置对象。
2018 年,黑石集团豪掷 12.5 亿美元收购上海购物中心怡丰城,随后又接手了塔波曼旗下三个购物中心项目 50% 的股权。2019 年,黑石集团在中国买下了价值 200 多亿元的商业地产。
疫情发生后的 2020 年,苏世民不惧政策调控的压力,不惧不可抗力的危害,反而加速抄底中国房地产资产。
2020 年 6 月举行的 " 第 14 届中国投资年会年度峰会 " 上,苏世民直言," 房地产是中国经济中一块重要的组成部分。说你对房地产不感兴趣,也就相当于说你对呼吸不感兴趣。"
紧接着在 10 月份,黑石集团就以 12 亿元的代价,正式拿下融创旗下上海香溢花园三期第四栋项目;而后又在 11 月发起了对富力地产旗下广州国际机场富力综合物流园项目 70% 股权的收购计划,并在今年 1 月达成交易,交易总作价为 11 亿美元(约合人民币 71 亿元)。
纵观黑石集团在中国的投资路径,拿下 SOHO 中国大约不是什么意外的事。



图源:SOHO 中国官网
尤其在潘石屹坚定看空楼市,SOHO 中国自身经营不善的背景下,其曾在 2014 年接受采访时表示,SOHO 一直不看好中国的住宅市场,不管是以前还是以后;2015 年,潘石屹又在电视节目中劝 " 年轻人别买房 ",房价还会往下走,不如先租房。
在节点财经看来,一个着急套现离场,一个对中国商业地产野心勃勃,这笔买卖原本就具备较好的合作基础。此前终止交易难保不是黑石集团在新形势下酝酿的一出以退为进的 " 讨价还价 " 桥段。
知名地产分析师严跃进亦向节点财经表示,类似收购总体上符合黑石和 SOHO 中国的利益。从黑石角度看,一直在中国寻找优质的商业办公等物业,经历了这么长周期的收购谈判,收购成本显著减少;而对于 SOHO 中国来说,在疫情冲击下,和黑石合作,有助于为公司回笼资金,维持现金流的稳定,以及后续开拓新的投资业务。
归根结底,利益是最重要的。而随着 SOHO 中国易主,潘石屹身上的光环正在暗淡。
犹记 2017 年,面对外界对其 " 跑路 " 的猜测,潘石屹言之凿凿," 优质的物业 SOHO 中国永远不会卖 "," 外滩 SOHO 位置太重要,而望京 SOHO 太漂亮了,三生三世都不卖。"
如今,在一系列清空国内资产的事实前,抽身而去的潘石屹还有什么想说的吗?

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