有些城市，房子越来越过剩了！

Mary

昨天我在网上看到了一则消息，鹤岗卖地了！

恒大以底价竞得鹤岗市一宗住宅用地，楼面价 219 元 /㎡，建设用地面积 6492㎡，容积率 1 — 1.93，总价 274 万元。

鹤岗的土地居然也有开发商要，我真的吃了一惊，说明确实是便宜到令人发指了。

两百多块一平米，加上建筑成本，就算是卖个两千块一平米，也比自己盖房子要划算，真的是白菜价。

只可惜这样人口不断流失的城市，只能卖给当地自住的居民，否则你买了毫无意义。

第七次人口普查数据，整个东北，除了沈阳、大连、长春，其他所有城市的人口都是下滑的，整个东北人口下滑了 1101 万人，就连哈尔滨过去十年人口也下滑了 60 多万人。

长春过去十年虽然增加了 139 万人，但最近的两轮土拍，却不受开发商待见。

本来长春诚意满满，共推出 68 幅土地，但在开拍之前就有 8 宗地撤档。

剩余 60 幅地同样命途多舛，其中 39 幅底价成交，18 幅流拍，流拍率约 38%。

最终成交的仅有 42 幅土地。

超 9 成底价成交，仅有 3 幅溢价的土地，楼面价分别为 3660 元 / 平方米，5748 元 / 平方米和 5823 元 / 平方米，溢价率仅为 0.4%

伤害不大，但侮辱性极强。

本来开拍前，长春还信心满满，以 " 限最高价 + 竞配建租赁 " 的方式来防止出现高价地的情况，但事实上长春多虑了。

很明显，长春的一些地块白送给开发商，他们都不敢接手。

在今年 4 月份第一次土拍的时候，当时的头条基本上都被广州无锡重庆等南方城市霸占了，长春作为省会城市基本不配拥有头条。

如今第二次土拍，毫无生气，更显悲情。

而一些南方城市呢？

开发商不惜砸下重金，拼尽全力也要抢。

广州、上海、重庆、杭州、宁波、无锡、苏州这些大城市就不用说了，就连南方的县城也要花尽全力去抢。

比如上周的义乌土拍，有两块地被多家房企争相竞拍，最终楼面价分别为 10512 元 /㎡和 13930 元 /㎡，溢价率高达 30+%。

义乌作为一个县级市，房价比金华主城区还高，二手房可以卖到五万多。

还有丽水南城一地块经过 205 轮的竞价，最后成交价为 16.43 亿，楼面价高达 10934.16 元 / 平方米，溢价率 72.95%，丽水豪宅可以卖到 4 万多。

浙江三四线，yyds！

现在土地市场和楼市表现越来越像了。

开发商拿地考虑的是我好不好卖，即便不赚钱，比如杭州，只要好卖能快速做大销售规模也行。

有的开发商下沉到发达的三四线去，限价不严格的城市，主要是为了赚钱。

加上国家现在对于房企的管控越来越严格，这会导致开发商拿地越发谨慎，不是好城市，不是好地块，绝不轻易下手。

据我了解，某房企去年一年公司销售额 7000 亿，长三角就占了 3000 亿，南方区域 2000 多亿，整个北方区域只有 1000 多亿，剩下其他地区还有一些。

开发商为什么嫌贫爱富，归根结底还是经济水平决定了公司效益，只有到南方拿地才能赚到钱啊，去北方拿地你是做不大的。

就拿东三省来说，大家都知道东三省这几年的经济水平。

一是发展速度慢了，人均收入增长缓慢；二是重工业转型难，大多属于资源枯竭型城市，三是人口流失严重，有点钱的都去了南方，剩下的人口购买力不足。

其实这是大多数北方城市的共同问题。

最近任泽平关于存量房的研究值得关注，从城镇套户比看，东北地区为 1.13，青黔赣黑 4 省套户比超过 1.15，沪粤京等 5 省低于 1.0，套户比越低，说明房子越供不应求，越高说明房子越来越过剩。

人口不断流入的地方，未来仍面临住房短缺现象。

但东北、西北以及非都市圈城市群的低能级城市，由于人口外迁严重，不仅已经出现供给过剩，而且未来过剩程度还将加深。

这些地方房价虽然很不高，但并不代表泡沫不大，因为他们人口有流出，产业也不发达，套户比越来越高，房子越来越过剩。

说白了，落后地区房价看似低，比如鹤岗房价再低，要是没人接盘，也只是一堆不值钱的钢筋混凝土。

这些地方，如非自住，绝对不碰。

发达地方房价虽然高，或许短期内有所透支，但是长期有人口、产业不断流入，即便短期可能存在泡沫，但随着人口的流入，收入的增长，自身也有能力去消化泡沫，反而风险不大。

这就是我今天要说的两个关键性观点：

第一，从 2020 年开始，拥有资产，好过拥有现金。

第二，整体资产过剩，核心资产短缺，买入确定性更强的核心资产。

请记住我这两个观点，目前这个阶段，不要再相信现金为王的鬼话，现金为王某种意义上就是看空中国。

但是我们要做投资，就是要无脑看多中国，未来十年，中国经济依旧会保持中高速增长。

只要经济增长，必然会给拥有价值的核心资产带来增长的空间。

核心资产在股市里面，是那些真正有价值，有成长的公司。

但是对普通人来说，很难识别，就算识别出来也很难中长期拥有，从而很难做到不去追涨杀跌，反人性，做不到就容易成为成为韭菜。

核心资产在中国的楼市里，就是一二线城市的房子。

因为一二线城市的房子随着城市人口的不断流入，仍旧是短缺的，只要短缺，就可以买入，最典型的就是深圳。而且因为流动性差，你天然会持有多年。

虽然现在短期内有涨涨跌跌，但是拉长周期去看，一二线城市的房子，都是属于短缺的核心资产。