醒醒！99% 的人买完惨赔，却依然有人踹钱跳坑！

Mary

今年跑了很多城市，南京、合肥、成都、长沙、郑州，包括团队考察的济南、青岛、大连、西安、重庆、武汉，发现一个非常严峻的问题——

公寓货量已经惊人，却从未停止或放缓新建速度。

话不多说，先亮观点：

1、过去五年，99% 买公寓的人，肠子都悔青了！

2、目前几乎所有二三线城市，公寓的库存都是天量，供应严重过剩！

3、99% 的公寓价格，都在跌，一跌再跌！

4、公寓这玩意儿，没有任何投资价值，不接受反驳！

1

是的，太多城市的公寓产品库存量，高到惊人。

2016 年，全国房价暴涨，公寓价格也水涨船高；

2017 年，全国开启限购潮，公寓凭借 " 不限购、不限贷 "，忽悠了一波又一波买房人入坑。

于是，整整五年里，开发商像疯了一样的建建建，公寓一栋接一栋，一片又一片，没完没了，再也停不下来。

这头儿，大量的公寓在不断新建；那头儿，开发商联合中介、媒体等，又哄又骗让买房人掏钱买买买。

有三个城市，天量公寓库存简直要吓傻人：

郑州、长沙、昆明，目前公寓库存量都在 400 万方以上。

▲郑州主城区公寓存量图

▲长沙内五区公寓存量图

这三个城市，公寓库存到底有多高？

郑州，截至到 2020 年底，公寓库存共计404 万平，约 10 万套。

长沙，今年 5 月底，内五区公寓库存量超过452 万方，突破历史最高水平；

昆明，到去年年底，公寓存量已达到454.22 万㎡；

天量的公寓库存，难卖、非常难卖，去化周期长达数年！

这两年，郑州的公寓特别难卖。

尽管开发商使出浑身解数、营销套路，骨折价层出不穷，甚至推出买公寓送车，如此绞尽脑汁，一个月能卖多少公寓呢？

1000 套。

假如这些城市的公寓立刻停止新建，现有存量需要多久能卖完？

郑州公寓现有库存，要去化 99 个月，8 年多才能卖完。

长沙目前的公寓存量，去化周期长达 44 个月，3.6 年才能卖完；

昆明的库存，要去化 53 个月，4.4 年才能卖完；

昆明公寓的艰难程度，堪称全国之最。

西北新城，中铁云时代广场公寓项目，7 年前就已经发证销售，卖了 7 年、交房近 5 年，2021 年仍然在卖，还没卖完！

去化最慢的世博板块，公寓的供求比甚至高达 15.6，板块存量去化需要 668 个月，近 56 年才能卖完！

前面有个假设，假设这些城市立刻停止新建公寓，但事实上这个假设显然是很难实现的。

比如长沙，公寓存量平均每个月都会新增 17 万方，对，是新增。

是的，尽管公寓库存已经天量，但公寓新建的脚步，从未停止一刻。

2

更伤人的是，天量存量下，公寓价格一降再降，赚钱的梦想统统变成了吸血馒头。

无论是郑州、长沙，还是昆明，公寓价格全线下跌。

对，止不住的那种跌。

过去两年，郑州公寓普遍降价 20%-30%。

鑫苑国际新城公寓，2018 年首开 10500 元 /㎡，最低卖过 5800 元 /㎡；

名门天境公寓，2018 年精装 18000 元 /㎡，现在改毛坯 11500 元 /㎡；

宝能郑州中心公寓，2019 年精装 18000 元 /㎡，现毛坯 12000 元 /㎡；

……

长沙公寓价格也一直降降降，最高降幅达 30%。

市中心、湘江旁，6888 元 /㎡起；双地铁口甲级公寓，直降 5888 元 /㎡；品质公寓，原价 15800 元 /㎡，现直降 5000 元 /㎡……

昆明公寓几乎无一幸免，价格全线下跌，还有 " 第二套半价 "。

2019 年，有位大哥一口气在昆明买了 14 套公寓投资，单价 11000，总价 1400 多万。

一年后，这个盘不涨反降，从 1 万 1 直接降到了 8 千，钱是一毛没赚到，蒸发了 300 多万，关键还找不到接盘侠。

现在去大多数城市看，公寓市场 " 腰斩价 "、" 骨折价 "、" 跳水价 " 一阵儿接一阵儿，从没断过。

这些年，本想靠买公寓赚一笔的人，赔的心肝疼，真叫一个惨。

3

说句不客气的，未来，过量的公寓在很多城市、尤其是远郊地区，终究会沦落成建筑垃圾！

为什么城市里，要建这么多公寓？

很多地块，在出让时，控规上都会要求开发商配建一部分商业和办公写字楼。

和住宅开发不同，建商场，运营难度大、成本高、收钱慢，还有高额风险；

几乎所有城市的办公市场都明显过剩，连魔都上海的写字楼都过剩，其他城市更难。

那怎么办？

商业直接建成公寓，办公也改建成商住公寓，统统一卖了之，把所有难度和风险转移给买房人，来钱又快的很。

原本让开发商们愁到挠头的配建部分，一下子有了出路，建公寓、割韭菜、圈钱；建公寓、割韭菜、圈钱 ……

几个亿轻松收割来，简直爽歪歪！

如果你买了商业公寓，那算是不幸中的幸运了，大不了还可以自己住。

如果买了办公土地性质改建的商住公寓，那可能分分钟让你吐口老血。

因为这种违规公寓，已经在明令禁止。

2017 年开始，京沪启动整治 " 商改住 "；

2018 年，杭州和南京跟进，明确不得建设酒店式公寓；

2019 年，佛山跟进，5800 套公寓改成办公，落不了户、上不了学、卫生间马桶都被敲掉；

紧接着，厦门出台最严禁公寓令，不得用住宅套型设计、不得预留住宅功能的排水、排污、排烟和燃气管道，还严格限高；

如果不幸买了办公土地性质为的公寓，脚下就埋了一颗雷，分分钟输到体无完肤。

4

是的，公寓在楼市最大的作用就是——坑人、坑钱。

有人说，你不懂，我买来出租啊，照样算投资。

胡扯个 P！

你算算投资回报率，行情好了一年能有 2-5%，回本周期长达 25 年。

有人说，你不懂，我可以卖了赚差价啊。

胡扯个 P！

公寓二次交易税费分分钟吓哭你，直接吞掉你 40% 以上的增值收益！

你说这能卖了赚差价？太多公寓只会越卖越赔钱，根本没有一点流通性。

还有人说，那我不租不卖，我自己住也美啊。

胡扯个 P！

好，就算公寓商水商电费用极贵你能忍，人员杂乱你能忍，舒适度差你能忍，不能落户你能忍，没学区你也能忍。

就算这些你统统都能忍，你能一辈子都住在小公寓里？

但凡有天要搬出来，闲置的公寓不还得进入二手市场、还要面对上述问题？！

5

过去三年，投资买公寓的，几乎集体站岗，肠子都悔青了；

那些经历过血亏的买房人，已经逐步变聪明了，不好骗了；

但每年仍然有不少人，一听到忽悠，就对公寓价值满怀憧憬，总想试一试。

醒醒，快醒醒！

这几年，一批又一批梦想着靠公寓投资赚钱的人，99% 都面临同一种结局：

——揣着几十万积蓄，一头扎进公寓泥潭里，结果被坑到血本无归，再也爬不出来。