2010 年加国楼房市场回顾及 2011 年展望
今年加國的樓房市場，真的可以以坐過山車來形容這個市況，幸好，以目前的走勢和預測，都是溫和地回穩，七月份加國房市指數自 13 個月來首次下跌，預測加國轉售房屋的指數在 2011 年將會下跌 1.7% 左右。 今年加国的楼房市场，真的可以以坐过山车来形容这个市况，幸好，以目前的走势和预测，都是温和地回稳，七月份加国房市指数自 13 个月来首次下跌，预测加国转售房屋的指数在 2011 年将会下跌 1.7％ 左右。
過去這年，房屋的脹勢完全不似 2009 年那麼亮麗，雖然利息仍然處於一個新低點，但政府和銀行在這一年均推出不同程度和種類的措施來壓抑炒風，防止因為美國的樓房崩潰，從而加拿大經濟受到影響而令到大量斷供的情況在加拿大出現。 过去这年，房屋的胀势完全不似 2009 年那么亮丽，虽然利息仍然处于一个新低点，但政府和银行在这一年均推出不同程度和种类的措施来压抑炒风，防止因为美国的楼房崩溃，从而加拿大经济受到影响而令到大量断供的情况在加拿大出现。
申請房貸借款的新政策 : 申请房贷借款的新政策 ：
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2010 年 4 月 19 日開始，新的貸款政策出台，主要目的是針對非自住房屋和房屋加按 ... 2010 年 4 月 19 日开始，新的贷款政策出台，主要目的是针对非自住房屋和房屋加按 ...
包括 : 包括 ：
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【一】提高審核準則 : 借貸人無論是否採用短期的房屋借貸，例如是一年或三年、四年，所有銀行均會採用五年期固定利率的標準來批核。 【一】提高审核准则 ： 借贷人无论是否采用短期的房屋借贷，例如是一年或三年，四年，所有银行均会采用五年期固定利率的标准来批核。
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【二】加按時，提高首期要求 : 原本凡是想加按房屋的人仕，都可以借到以房屋的現時價值的九成半，即是 95% ，但在新例底下，最多只可以借到 90% LTV ，即是要付最新房價的 10% 作首期。 【二】加按时，提高首期要求 ： 原本凡是想加按房屋的人仕，都可以借到以房屋的现时价值的九成半，即是95％，但在新例底下，最多只可以借到 90％按揭成数 ，即是要付最新房价的 10％ 作首期。
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【三】提高非自住房屋按揭要求 : 由以往 5% 最低的首期，提高去到 20% ，這是一個非常大的升幅。 【三】提高非自住房屋按揭要求 ： 由以往 5％， 最低的首期，提高去到20％，这是一个非常大的升幅。
這系列措施，對自住人仕來說，影響甚微，但對樓市投資者而言，就增加了其炒賣成本和提高一些借貸的困難度。 这系列措施，对自住人仕来说，影响甚微，但对楼市投资者而言，就增加了其炒卖成本和提高一些借贷的困难度。
HST 讓熾熱樓市即時冷卻下來 : 哈勃望远镜 让炽热楼市即时冷却下来 ：
2010 年 7 月 1 日， HST 正式在安省推行，這個新稅，到現在還正在爭論著是否應該存在。但由於一早吹著風這稅一定會實行，所以，今年上半年，房屋銷售的情況非常強勁，但當過了 7 月 1 日後，房屋銷售方面明顯地回落不少 2010 年 7 月 1 日， 哈勃空间望远镜 正式在安省推行，这个新税，到现在还正在争论著是否应该存在。但由于一早吹着风这税一定会实行，所以，今年上半年，房屋销售的情况非常强劲，但当过了 7 月 1 日后，房屋销售方面明显地回落不少
多倫多地產局公佈， 7 月份的房屋交易為 6564 宗，與去年同期的 9967 相比，下降了 34% 。而大溫地區在今年七月份，銷售了共 4138 套，比起 2009 年 7 月份的 5041 套明顯減少了 17.9% 。 ( 圖 ) 多伦多地产局公布，7月份的房屋交易为 6564 宗，与去年同期的 9967 相比，下降了34％。而大温地区在今年七月份，销售了共 4138 套，比起 2009 年 7 月份的 5041 套明显减少了17.9％。（图 ）
，到了八月份，才輕輕上升了少許。 ，到了八月份，才轻轻上升了少许。
加息三次，利率仍處於低位 : 加息三次，利率仍处于低位 ：
自從今年六月份起，加拿大央行已經提高了利率三次，每次加 +0.25% ( 圖 ) 自从今年六月份起，加拿大央行已经提高了利率三次，每次加 0.25％（ 图 ）
雖然加息後並未對樓房市有甚麼負面影響，但其信息已經好明確，估計明年 2011 年年中前，或會再加息。 虽然加息后并未对楼房市有什么负面影响，但其信息已经好明确，估计明年 2011 年年中前，或会再加息。
加拿大房地產是否已經呈現泡末徵兆 ? 加拿大房地产是否已经呈现泡末征兆 ？
在今年八月份，加拿大有兩間學會提出截然不同的看法，智庫加拿大政策研究中心（ Canadian Centre for Policy Alternative ） 8 月 31 日（週二）發表的一份研究報告指出，加拿大 6 大主要城市 30 年來首次同時出現嚴重房市泡沫現象，有可能面臨泡沫危機。但另一智庫組織賀維學會（ CD Howe Institute ）同日發表的報告卻樂觀表示，加拿大房市不會步美國後塵。加拿大按揭及房屋公司（ CMHC ）安省房市分析師則認為多倫多房市穩定。 在今年八月份，加拿大有两间学会提出截然不同的看法，智库加拿大政策研究中心（ 加拿大另类政策中心 ）8月 31 日（周二）发表的一份研究报告指出，加拿大 6 大主要城市 30 年来首次同时出现严重房市泡沫现象，有可能面临泡沫危机。但另一智库组织贺维学会（ 光盘豪威研究所 ）同日发表的报告却乐观表示，加拿大房市不会步美国后尘。加拿大按揭及房屋公司（ 加拿大抵押和住房 ）安省房市分析师则认为多伦多房市稳定。
為甚麼會有這樣的不同結果，主要是大家的所持的觀點和角度不同來計算，智庫是拿美國的房屋價格和加拿大比較，發現房屋價錢太高，有泡沫跡象出現像 1981 年多倫多的那次和溫哥華的 2 次分別出現在 1981 及 1994 年。而賀維學會則持相反意見，認為泡沫危機並不會發生，因為加拿大銀行和政府已經推出了一連串措施降底發生的可能性，從 2000 年至 2006 年，美國房價漲幅是加拿大的 2 倍，但從 2006 年至 2009 年，美國房價下跌了 30% ，而加拿大房價仍呈上升趨勢，只是在 2008 年至 2009 年之間出現了不到 10% 的跌幅。 为什么会有这样的不同结果，主要是大家的所持的观点和角度不同来计算，智库是拿美国的房屋价格和加拿大比较，发现房屋价钱太高，有泡沫迹象出现像 1981 年多伦多的那次和温哥华的 2 次分别出现在 1981年 及 1994 年。而贺维学会则持相反意见，认为泡沫危机并不会发生，因为加拿大银行和政府已经推出了一连串措施降底发生的可能性，从 2000 年至 2006 年，美国房价涨幅是加拿大的 2 倍，但从 2006 年至 2009 年，美国房价下跌了30％，而加拿大房价仍呈上升趋势，只是在 2008 年至 2009 年之间出现了不到 10％ 的跌幅。
而所謂的泡沫，首先大家要明白在怎樣的情況下泡沫會出現，和會在甚麼的情況下爆破 ; 泡沫就是房屋價格持續大漲，國民債務與收入比率高企，這就是出現房市泡沫兩大徵兆 ; 雖然前面所述的都是事實，過去十年加國平均屋價幾乎倍增，而國民收入的升幅又遠遠落後於房價的增幅，導致國民債務收入比率高達 145% ，但我們不能單單只看過去十年的價格，更要看過去 20 年的情況， ( 圖 : 加拿大 30 年房市價格 ) 而所谓的泡沫，首先大家要明白在怎样的情况下泡沫会出现，和会在什么的情况下爆破 ; 泡沫就是房屋价格持续大涨，国民债务与收入比率高企，这就是出现房市泡沫两大征兆 ; 虽然前面所述的都是事实，过去十年加国平均屋价几乎倍增，而国民收入的升幅又远远落后于房价的增幅，导致国民债务收入比率高达145％，但我们不能单单只看过去十年的价格，更要看过去 20 年的情况，（图 ： 加拿大 30 年房市价格 ）
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在 1994 年以後，房市持續不振近 6 年有多，而過去 10 年的強勁漲幅只可看作對 1990 年代不振的補漲。 在 1994 年以后，房市持续不振近 6 年有多，而过去 10 年的强劲涨幅只可看作对 1990 年代不振的补涨。
另一方面，雖然國民收入與債務都是非常重要考慮因素，但更要加入利率為考慮之一，由於加國維持了較長的低利率， 另一方面，虽然国民收入与债务都是非常重要考虑因素，但更要加入利率为考虑之一，由于加国维持了较长的低利率，
在未來，就算加息，亦不能脫離美國低息政策太遠，所以，很多國民仍然有能力承擔更多的負債，在一定程度擴大了這比率，若果沒有把這些因素算埋進去，都不是可以完整地反映真實的情況。 在未来，就算加息，亦不能脱离美国低息政策太远，所以，很多国民仍然有能力承担更多的负债，在一定程度扩大了这比率，若果没有把这些因素算埋进去，都不是可以完整地反映真实的情况。
而倘若樓市崩塌，一定會先在市場上出現兩個情況 : 持續的高利率和質素差的房屋貸款，這兩種情況，都不在加國環境底下出現。 而倘若楼市崩塌，一定会先在市场上出现两个情况 ： 持续的高利率和质素差的房屋贷款，这两种情况，都不在加国环境底下出现。
2011 年加拿大樓房市前景分析 2011 年加拿大楼房市前景分析
今年加國的房地產市道，由年頭瘋狂地搶 offer ，到年中下滑，真像坐過山車一樣，不過幸好有驚無險，到年底軟著陸，加上近期樂觀的經濟數據，有望明年樓房市道可以繼續向好，但是好是壞，一切仍是言之尚早，但我們可以從各大銀行和有權威性的機構所發出的訊息來分析一下 : 今年加国的房地产市道，由年头疯狂地抢 优惠 ，到年中下滑，真像坐过山车一样，不过幸好有惊无险，到年底软着陆，加上近期乐观的经济数据，有望明年楼房市道可以继续向好，但是好是坏，一切仍是言之尚早，但我们可以从各大银行和有权威性的机构所发出的讯息来分析一下 ：
| | | | Pascal Gauthier 帕斯卡尔戈捷
( 高級經濟師 ) （ 高级经济师 ）
Shahrzad Mobasher Fard Shahrzad Mobasher副主命
( 經濟分析師 ) （ 经济分析师 ）
| 審慎樂觀 : 审慎乐观 ：
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樓市會處於穩定 楼市会处于稳定
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房地產交易仍會頻密 房地产交易仍会频密
注意事項 : 注意事项 ：
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失業率和持續受壓的收入，抑制樓房市上升速度 失业率和持续受压的收入，抑制楼房市上升速度
| | Gregory Klump 格雷戈里克普
( 首席經濟學家 ) （ 首席经济学家 ）
| 審慎樂觀 : 审慎乐观 ：
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供求已經穩定 供求已经稳定
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買家比較審慎 买家比较审慎
注意事項 : 注意事项 ：
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經濟前景仍不明朗，樓房價被抑 经济前景仍不明朗，楼房价被抑
| | | 看淡市場 : 看淡市场 ：
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利率雖低，但 10 月份數字反映市場呆滯 利率虽低，但 10 月份数字反映市场呆滞
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10 月份動工量比 9 月份跌 9.2% ，比去年同期低 10.7% ， 3 個月來累積了達 15.6 10 月份动工量比 9 月份跌9.2％，比去年同期低10.7％，3个月来累积了达 15.6
% ％
| | Adrienne Warren 阿德里安娜沃伦
( 經濟師 ) （ 经济师 ）
| 樂觀 : 乐观 ：
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樓價終於回穩，市場回歸正常和冷靜 楼价终于回稳，市场回归正常和冷静
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利率低，就業市場穩定，房地產仍有支持 利率低，就业市场稳定，房地产仍有支持
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賣家有利地區 : 多倫多、渥太華 卖家有利地区 ： 多伦多，渥太华
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買家有利地區 : 卡加利、愛蒙頓 买家有利地区 ： 卡加利，爱蒙顿
| 經濟學人 经济学人
( 財經雜誌 ) （ 财经杂志 ）
| | 審慎樂觀 : 审慎乐观 ：
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樓市已走出金融海嘯的陰霾 楼市已走出金融海啸的阴霾
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樓房價比其本身價值高估了 23.9% 楼房价比其本身价值高估了 23.9％
注意事項 : 注意事项 ：
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樓房價會向下調整 楼房价会向下调整
| | Benjamin Tal 本杰明塔尔
( 經濟師 ) （ 经济师 ）
| 審慎樂觀 : 审慎乐观 ：
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房價比本身價值只高估了 10% ( 安省樓房價被高估了 11.6% 房价比本身价值只高估了 10 了 11.6％（ 安省楼房价被高估 ％
) ）
注意事項 : 注意事项 ：
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房價上漲過高，供過於求 房价上涨过高，供过于求
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樓房價會向下調整 楼房价会向下调整
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除非有大量國外投資者和新移民帶來新資金刺激市道 除非有大量国外投资者和新移民带来新资金刺激市道
| | Douglas Porter 道格拉斯波特
( 副首席經濟師 ) （ 副首席经济师 ）
Sal Guatieri 萨尔Guatieri
( 經濟師 ) （ 经济师 ）
| 樂觀 : 乐观 ：
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樓房市已回歸正常，接近 2000 年平均水平 楼房市已回归正常，接近 2000 年平均水平
審慎樂觀 : 审慎乐观 ：
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樓房市整體已平衡，尋底空間不大，跌幅只會在 5% 內，會溫和地增長 楼房市整体已平衡，寻底空间不大，跌幅只会在 5％ 内，会温和地增长
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2011 年加拿大各主要城市樓房投資前景 : 2011 年加拿大各主要城市楼房投资前景 ：
從研究報告中指出， 2011 年加拿大各地城市的房地產的投資前景都是屬於「一般」到「好」的範圍，由於多倫多是加國的「最重要的經濟引擎」，多倫多絕對有可取代溫哥華作為投資城市的地位。 从研究报告中指出，2011年加拿大各地城市的房地产的投资前景都是属于“一般”到“好”的范围，由于多伦多是加国的“最重要的经济引擎”，多伦多绝对有可取代温哥华作为投资城市的地位。
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寫字樓市場會稍為回落，空置率會在 5% 上下移動 写字楼市场会稍为回落，空置率会在 5％ 上下移动
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短期的辦工樓發展量少但不會過低 短期的办工楼发展量少但不会过低
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由於房屋價格高，而新移民繼續湧進，投資 condo 仍然是好選擇 由于房屋价格高，而新移民继续涌进，投资 公寓 仍然是好选择
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但租金會下降，所以投資者對大量購買物業會持觀望態度 但租金会下降，所以投资者对大量购买物业会持观望态度
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大量富裕亞裔投資者湧進置業，辦工室和 condo 市場仍然非常熾熱 大量富裕亚裔投资者涌进置业，办工室和 公寓房 市场仍然非常炽热
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溫哥華地理環境條件控制著開發數量，同時又有大量的投資者，所以物業價格仍然高企 温哥华地理环境条件控制着开发数量，同时又有大量的投资者，所以物业价格仍然高企
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有過熱的可能 有过热的可能
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與 2010 年相比，變化不大 与 2010 年相比，变化不大
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渥太華會議中心 (Ottawa Convention Centre) 在明年完工開放，酒店業和零售市場有潛力 渥太华会议中心 （渥太华会议中心） 在明年完工开放，酒店业和零售市场有潜力
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地產價格依然向好，回報也比較高 地产价格依然向好，回报也比较高
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城市仍然被多樣化的經濟而得益，包括航天科技和金融服務 城市仍然被多样化的经济而得益，包括航天科技和金融服务
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燃油服務業仍然興旺，就業良好並有增長 燃油服务业仍然兴旺，就业良好并有增长
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過度建設，樓房空置率高，暫時窒礙發展，但仍有買家 过度建设，楼房空置率高，暂时窒碍发展，但仍有买家
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2011 年應該不會有新寫字樓項目 2011 年应该不会有新写字楼项目
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2011 年加國最好的房地產投資機會 2011 年加国最好的房地产投资机会
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賣掉一些低回報的物業資產，找機會在恢復中的美國市場投資 卖掉一些低回报的物业资产，找机会在恢复中的美国市场投资
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捉緊時機，低價在大多倫多地區購買市中心地段的物業和處於危機中的工業用的物業 捉紧时机，低价在大多伦多地区购买市中心地段的物业和处于危机中的工业用的物业
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購買 condo ，仍然是其中最好的投資 购买 公寓房 ，仍然是其中最好的投资
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尋找零售業和商業物業中表現不佳的位置，作為發展高級 condo 的地盤，因為現時加國的高空建築發展已成主流 寻找零售业和商业物业中表现不佳的位置，作为发展高级 公寓 的地盘，因为现时加国的高空建筑发展已成主流
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在多倫多綠色地帶保留地皮，為日後發展住宅建設作準備，因為這種的地皮的需求和價格正將持續增加 在多伦多绿色地带保留地皮，为日后发展住宅建设作准备，因为这种的地皮的需求和价格正将持续增加
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发表于 2011-1-11 22:24:06
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