姚生大多房产问答，介绍置业安居知识，解答相关疑惑

Alan姚生

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• 首次购房者必读
  

（来源：家园网）对于二次购房、换房者来说，生活相对稳定，区域相对熟悉，因此定位时目标较为明确，也沉稳了很多。而对于首次购房者来说，尤其是新移民，由于工作稳定性、未来计划的不明朗及对地产市场不确定性的担忧，对城市区域的不熟悉，造成定位十分的困难，往往觉得没有头绪，无从下手，而选择的范围非常之大，因此而花费大量的时间和精力，但最终还并不一定能形成清晰的定论，而在此过程中，机会不断错失，令人惋惜。目前，这种情况不是个别的，而是非常普遍的。

如何才能有效地、快速准确地定位自己所需，关键取决于过滤网的密度。网眼过大，造成范围过大，对于时间和精力来说显然是不现实的，也是不必要的；反之，网眼过小，选择就很少，也是不合理的。有些客户会认为市场上那套最划算就买那套，这在房源高度公开透明化的市场显然是很不明智的，豪不夸张地说，只要有一套这样的房源上盘，在第一时间至少有100个和你有同样期望的人得知了，多Offer的结果可以想象，而这种大海捞针似碰运气的做法往往效果是适得其反的。所以，精确化定位、制定完备合理的看房计划等看房前的重要准备是省时、省力、成功购房的必需工作。就我服务客户的经验，进行过详细计划的客户普遍有非常满意的结果。就此解析我的经验和体会与大家分享。

根据定位的要素的重要性，依次为：
1、 区域地点（Location） 房产的最重要特点就是不可移动性，区域地点毫无疑问是最重要的，它决定了生活环境、交通条件、社区设施、学校、购物等，也是最直接影响日常生活的部分。很多客户在看房时往往会被房屋的主观印象吸引而忽视区域的重要性，如果该区域为当初设定的次选区域，往往这样的客户购房后满意度会随时间下降很快，很快就会考虑换房。

2、 物业类型 市场上绝大部分房子分为常见的两类，见下表



经济能力往往是决定性的，各物业类型在不同的区价格相差也很大，因此根据选定区域的区域内的价格框架而选择物业类型是理智的，同时个人的偏好、是否有足够时间维护房屋等因素也是很重要的考虑因素。例如，若预算在45万以内，在北约克中心，Condo是唯一的选择，在Berczy Village可选择Townhouse或半独立，再向东可以则选择独立屋。

3、 房屋结构类型(Style) 几乎是与物业类型同时考虑的，决定于居住人口数量、个人偏好。结构一般是很难改变，即使改变成本可能也较高，而升级、装修是随时的、任意的，所以结构的重要性远高于房屋状况。房屋结构见下表：



4、 房屋功能 自住的房子一般要求不高，但若考虑分租，对房子的结构特别是分门出入状况另外需要特别考虑。同时也会左右对地点的选择。

5、 房屋状况 这其实是最后考虑的因素，但实际状况非常的喜剧化，很多人都将其视为首要的因素，主要的原因是我们的主观印象往往会迷惑大脑，从而影响决定，造成主次颠倒。尤其是做过卖房展示设计的房子，更能左右客户的决定。好则价高，而且常常会抢购，差则价低，在公平透明的市场中，这始终体现得十分公平。从我的经验，真正需要考虑的是房子的硬件状况，如：窗门、地面、厨房、卫生间、屋顶、家电、园景等包含在价格内的部分，同时理性分析其实际市场价值。而最能迷惑人的家居布置、装饰完全不能考虑在内，因为首先这些物品并不在价格之内，其二这仅仅反映该主人的个性，而不是房子本身的特性。随着旧主人的离开，一切因你而改换。当然首付的能力影响者你的决定，毕竟自己装修是无法轻松贷款的。


因此，在看房前必需综合交通要求、周边设施要求、子女就学要求、经济能力等众多因素列出区域范围，首先确定几个首选区域，几个次选区域，从而确定房屋的物业类型、结构类型，同时结合考虑其功能而制定详尽的看房计划，并随着看房过程中观念的变化，不断修正计划，才能实现最终满意的购房。当然这样的计划程式往往会被某些特别的因素及个人的特殊、要求偏好而打破。如，因居住人口多，经济负担有限，有些客户对区域限制放得很宽，而对房型有特别要求，等等。但总的来说，对于首次购房者来说这样的计划是有效的。


制定合理的计划的过程，很重要的是和经纪合作的过程。在房产市场非常成熟的北美，经纪作为一个房产交易的代表，承担了分析需求、介绍房源、看房、谈判、售后服务等功能。然而，可惜的是，作为最重要的分析需求和介绍房源的功能已被大部分购房者远远地忽略了。相互信任、真诚合作，充分发挥经纪的所有功能，才是成功购房的最佳方式。

Alan姚生

• 买个房子需要付哪些费用
  

(来源：约克论坛）买房费用分2个部分，一是交房时的费用，二为日常费用。交房时的费用如下：

买房时仅仅关注首付是不够的，了解其它费用构成是十分重要的，以备从容交接。

买房费用共有五个部分，首付、贷款审批费、地产交易税、律师费、调节费等;大多伦多随地区不同费用也不同，首次置业和二次以上置业有很大差异。当然商业和居住用房差异更大。

商业用房的形式多样，个案不同，费用不同，相对比较复杂，在此，仅对居住用房进行分析。

一、首付

首付是根据购房者的经济能力和贷款能力综合而定的。经济能力因人而异，贷款能力则由贷方规则决定。每个借贷机构有不同的政策，但基本上是一致的。决定是否放贷的因素很多，信用记录、申请人工作、收入、资产及被抵押房屋的本身状况。放贷多少则主要决定于收入状况，计算方法主要根据两个参数：GDS和TDS。

GDS(Gross Debt Service), 即"毛借贷还款比率" =(房贷本金利息+地税+取暖费)/ 税前收入

GDS值要求少于32%。

TDS(Total Debt Service), 即"总借贷还款比率" =(房贷本金利息+地税+取暖费+其他供款)/ 税前收入

TDS值要求小于40%。

另外有个比较简单的办法，不是非常正确，但可以做为简单的初估用。对于有管理费的房屋，可贷款额度为年家庭收入的3.倍，对于无管理费房屋，可贷款额度为年家庭收入的3.5倍，

对于新移民，如果首付在35%以上，贷方一般不再对收入进行计算。

二、贷款审批费用

贷款审批费用各个贷方差别很大，有些会加在贷款总额里，有些会在交房时另计，提醒在贷款申请时需要了解仔细。

三、地产交易税

四、律师费 各律师楼的收费标准各不相同，大概为$1,250左右+HST

五、调节费 水电气、地税等费用需按日分摊，多退少补，交房当日费用计入买家。

除了还贷款外，日常费用有：

1）Property Tax(地税)：地税是市级政府根据年度财政预算，由政府对财产的评估值乘以系数而定，是政府税收的重要来源。地税每年会寄出Installment(分期付款)，一般由上下半年分两张寄出，每张有3个账单，按时支付。地税多少一般在房屋Listing上有记录。

2）水电气： 根据房屋大小不同差异很大，月费用约为$200~500不等。

3）管理费：管理费的多少在Listing上也有记录，独立屋多无需支付，费用在每月的第一天必须支付。镇屋的管理费，一般含了水费和房屋基本保险。Condo的管理费一般包含房屋基本保险、水、空调、电(新楼已实行电的分表，不再含电)

生如夏花

欢迎专业地产经纪来到我们论坛。大牛请加油！

Cathy

好帖好帖！

Alan姚生

生如夏花 发表于 2012-3-29 14:52
欢迎专业地产经纪来到我们论坛。大牛请加油！

谢谢支持和加精华！

生如夏花

楼主要经常来哦

Cathy

写的真好！加油加油！

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感激涕零，谢谢楼主的好贴












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这个方面的话题的 都讨论一下












宁波大学成教学院

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嘿嘿，回个贴表明我来过。