买卖房屋必备知识

第三只眼

买卖房屋必备知识2012-04-25 作者：互联网 出处：互联网 责编：zlu

　　卖方须知

　　办理房屋买卖过户须提交的材料：

　　1、出卖共有房屋，须提交共有人亲自出具的同意证明书。

　　2、出卖出租房屋，须提交承租人亲自出具的弃权购买证明书。

　　3、产权人不能亲自到场的，须提交经公证机关公证的委托书。

　　出卖公私房屋须知：

　　1、出售已出租的房屋，须提前三个月通知承租人，在同等条件下，承租人有优先购买权。

　　2、出卖共有房屋，在同等条件下，共有人有优先购买权。

　　3、单位或个人购买已出租的房屋后，不得强撵住户搬家。房屋成交后，买方应与承租人重新签订租凭合同，不得单方变更或终止原租凭合同。如购房人需要住户搬家，须经承租人同意并对其进行妥善安置。

　　下列房屋不准买卖：

　　1、无合法证件的房屋(包括违章建筑的房屋);

　　2、产权有争议的房屋;

　　3、经批准由国家征用或划拨的建设用地范围内的房屋;

　　4、经人民法院裁定限定产权转移或经市人民政府批准代管的房屋;

　　5、市人民政府规定的其他不得出卖的房屋。

　  买方常识问答

　　单位名下只有使用权的房子能买吗，产权能办下来吗?

　　建议在房屋产权证没有办下来之前不要买此房屋，因为单位所有的房屋关于产权的归属变数较大。

　　买二手房不办理房产证而只办理公证能用作银行抵押贷款吗?

　　不可以，房产证是房屋所有权的唯一合法凭证。

　　请问二手房买卖如何确认产权是否真实?

　　可以持产权证到发证部门或房地产交易中心查询证件的真实性，也可以体现在合同的约定中。

　　买新房时缴契税，买二手房还用缴吗?

　　需要。

　　如何确定二手房是否为抵押房产?

　　商品房产权证上会有抵押字样，此外房管局会有登记，办理过户时可查询。有抵押没告知要承担欺诈的法律后果。

　　如何防范过户后房子出现问题?

　　在签订买卖合同前应当审查出卖人的主体资格以及产权状况。如果卖方的主体和房屋产权都没有问题就可以顺利过户。

　　二手房如何对房子的产权进行查档，具体的程序和手续是怎么样的?

　　在房屋所在地的交易中心查询房地产权利的信息，该信息不仅能标明权利人是谁，而且还标明权利是否已经抵押，以及查封等。

　　二手房可以通过什么途径购买，究竟该选择哪个途径更适合?

　　二手房买卖的来源很多，归根结底只有一个，就是必须依照国家规定的交易规则在房屋所在地的房地产交易中心完成交易，这是唯一的方法。不管哪一种来源，最终都必须服从交易规则。房地产交易的主要要素是：一、双方订立国家监制的《房地产买卖合同》;二、买卖双方共同填写交易申请书;三、买售人和卖出人的所有权利人必须提供身份证，并同时到场;四、卖出方要提供已完税的凭证，买入方也应当出具已完税的凭证及已经支付交易费用的凭证;五、卖方提供转让的房地产产权证。如果是单位买卖，还必须提供其法人营业执照及其法定代表人的身份证明。

　　请问购买哪类二手房可以向银行贷款?

　　有两种情况可以贷款：第一种是购买按规定可出售的公有住房，需要购房贷款的。第二种是购买具有产权的二手住房，需要购房贷款的。

　　哪些人符合二手房贷款申请条件：

　　境内人士：

　　1、本市城镇常住户口。

　　2、本市居住并工作的外地人，需要提供暂住证等。

　　境外人士：

　　1、本市居住工作的境外人士，需要提供暂住证和劳动就业证等。

　　2、境外居住工作的境外人士若有律师及使领馆认证的公证书，也可向银行申请贷款。

　　现有的贷款类型有哪些，应选择怎样的贷款类型?

　　现有的贷款类型很多，你可以用公积金，没有申请公积金贷款资格的借款人可以申请商业贷款。

　　银行对二手房的最高贷款额度是否有限制?

　　银行规定个人购房贷款额度最高为房价的70%，但如果您的贷款额度超过50%或60%，就须由银行指定的评估公司进行评估，并且审核的要求有所不同。

　　银行对二手房的贷款年限如何规定?

　　公积金贷款不超过3 0年，商业贷款不超过20年。

　　银行对借款人的资信方面有何要求?

　　银行通常是通过个人收入来测算借款人的还款能力，具体测算标准，家庭月收入应大于月还款额的2倍，但减去月还款后必须满足家庭正常生活开支(通常为1000元);而如果仅申请纯公积金贷款则没有这方面的要求。

　　请问对首付款额度上有何要求?

　　您在申请贷款之前必须已付清总房款的30%或40%。

　　请问购买二手房与新房在费用上有何区别(除购房款外)，只有商品房预售合同的二手房是个什么概念：

　　预售合同转让属于房地产的二手交易。商品房预售合同转让是指商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让他人的行为。这种转让只变更预售合同的主体，预售合同的内容不发生变化，由商品房预购人将原预售合同的债权或权利义务转让给第三人，使第三人与预售人之间设立新的民事法律关系，预售合同转让属于房地产的二手交易。

　　请问购买房改房，原房东的土地证已经做了，要产权过户给我，我要交纳什么费用：

　　购买房改房要交纳印花税、契税，交易手续费还有土地收益金，土地收益金为房产申报价的1%。

　　具备办理土地证条件但不办理，对买的二手房有影响吗?以后会不会有问题?有问题的话主要体现在哪里?

　　没有什么影响，基本上没问题的。土地证主要是为了证明已合法取得该土地的使用权，并缴纳了土地出让金，拆迁时有无土地证所享受的拆迁赔偿都一样。

　　购买二手房有什么专门的机构可以代理吗?

　　有两个机构可以代理，其一是有信誉的房屋中介机构;二是律师事务所的专业房产律师。

　　买卖过户手续

　　房屋买卖双方经房地产交易管理所办理买卖过户手续后，买方应持房地产交易管理所发给的房产卖契，到房地产管理局房政科办理房屋产权转移登记，申请房屋所有权证。

　　买卖双方或一方本人因故不能办理买卖过户手续和产权登记的，可出具公证委托书，委托代理人代为办理。