20%个税引爆二手房交易：上海购房者排队抢过户

大别山人

来源：东方早报

3月1日公布的《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》明确提出“依法严格按转让所得的20%计征个人所得税”等细化措施。受此影响，沪上众多二手房交易者急于在政策正式执行前尽快完成交易，昨日多个房地产交易中心人头攒动，很多窗口前都排起长长的队伍。另据新华社报道，在上述通知发布的当天，北京部分购房者连夜签约，以避免多交税款。

  记者昨日采访多位业内人士后获悉，昨日受理的二手房交易所涉的个人所得税还是按照原有政策交付。

  就昨日沪上不少房地产交易中心出现排队的现象，上海中原地产研究咨询部总监宋会雍对早报记者表示，这是正常的，因为卖家赶着在地方细则落地之前出手，否则成本会高很多，而且也难以全部转嫁给买家。

  上述报道援引业内人士的分析称，在各地政策执行细则未出台之前，二手房市场将迎来交易高峰。此后，部分购房者将回归新房市场。中原地产市场研究 部总监张大伟认为，“按转让所得的20%计征个人所得税”，对二手房市场特别是一线城市过热的二手房市场将有非常大的打击，“这必然将使(二手房)成交量 明显下调，经过短暂的过户‘末班车’后，二手房成交量必然将萎缩，可能会回到2012年年中平均水平。”

  有媒体报道称，各地会在3月底、4月前后出台调控细化政策。有分析认为，在各地政府调控细则出台前，房产交易不会受到此次政策调整影响。

  有业内专家预计，各地的具体政策将包括房价控制目标制定等，尽管上述通知将使部分二手房购买者流向新房市场，但预计房价上涨速度将受到抑制。

  昨日交易还是按原政策

  事实上，按差额20%计征所得税的做法并非新规。此前二手房个人所得税有两种计征办法：差价的20%或总价的1%～2%(1%针对普通住宅，2%针对非普通住宅)，交易时可以从低选择。对于房价涨幅很快的房源，无疑是按照总价算划算。

  “20%的税谁受得了啊。”多个急于交易的二手房交易者如此说。

  昨日上午9点不到，位于上海德平路上的浦东新区房地产交易中心门口已排起长长的队伍。“大家都想着快点完成交易，把税缴了。”排队者都怀着这样的心态。由于完成整个交易需要走几个流程，一些交易者和亲友或中介在几个窗口前分别排队，着急之情溢于言表。

  链家地产天津阳光100店客户经理吴开伟给新华社记者算了一笔账，假设一套房原价100万元，现在售价300万元，原来只需要交3万元的税，现在则需要按增值额的20%征税，税额达到40万元。两者相差太大，极大增加了二手房的交易成本。

  昨日在浦东新区房地产交易中心，一位姓张的房东在接受媒体采访时表示，如此一刀切的话，按照他卖出的房子，现在缴个税只要5万元，但是如果按照 差额来计算需要支付10万元以上。他坦言，自己的房子是2001年买的，现在交易价格差额肯定很大，所以政策对此应该有相应的区别，比如规定房屋的年限什 么的。更有房东表示，自己的房子买来的价格原始凭证找不到了，差额如何计算？

  该交易中心税务咨询人员则向媒体记者坦言，目前执行的标准是有原始资料的按照差额的20%征收个税，无原始资料的则按照总价1%～2%征收，目 前还未有最新的执行规定。对于有过交易的二手房而言，其交易信息是可以通过购房合同查询的，但是这个并不可以公开查询，只在交易中有审核过程。

  早报记者昨日从中原地产中山公园门店了解到，有关二手房交易所涉的个人所得税还是按照原有政策交付，目前没有政策变化的消息。

  “今天(3月2日)受理的(交易)还是按照原有政策执行。”德佑地产交服中心总监杨永俊昨日告诉早报记者。

  另据新华社报道，有税收专家表示，若个人转让自用5年以上并且是家庭惟一生活用房取得的所得，应不在上述通知的规定之列。

  短期二手房将迎交易高峰

  不止是上海，上述通知出台的当天晚上11点左右，位于北京市丰台区公益西桥附近的一家知名中介公司门店依然灯火通明。一位购房者正忙着与原业主签合同。

  据新华社报道援引链家地产经纪人吴先生的介绍称，“国五条”出台后，不少拟购房者中出现观望情绪，想等到政策细则出台后再做决定。但3月1日晚 上“国五条细则”发布后，不少拟购房者对于“按转让所得的20%计征个人所得税”十分关注。很多购房者电话询问市场情况，表现出焦急和担忧。

  在经历了春节期间的交易低谷后，北京二手房交易市场已经快速回暖。据上述报道援引北京住建委网站的统计数据称，春节后首周(2013年2月16日-22日)北京二手住宅网签量为3750套，比春节放假前最后一周的网签量大幅上涨了51.4%。

  然而，业内人士认为，“国五条细则”公布后，二手房市场量价齐升的火爆场面恐怕难以为继。

  据新华社报道援引吴开伟的分析称，按照现在的规定，如果二手房没过5年，要按房价的5.65%交营业税，过了5年，需按房价差额交5.65%的 营业税。面对不到6个点的营业税，人们尚且要尽量避免买没过5年的房子，现在按差额的20%征税，对二手房市场的影响是显而易见的。

  上述报道续称，中央财经大学民生经济研究中心主任李永壮认为，按交易差额的20%征税，无论是卖房者还是买房者都不愿意承担，结果很可能是想卖 房的不卖了，想买二手房的也不买了。而在短期内，市场很可能出现“抢过户”的现象，抢在地方细则出台之前，买卖双方互相让一步，抓紧过户。

  在“抢末班车”心态的影响下，短期二手房市场将迎来交易高峰。据新华社报道援引伟业我爱我家集团副总裁胡景晖的分析称，在各地政策执行细则未出 台之前，对房价上涨较快的一二线城市，住房买卖之间价格差距较大，由于个税按此差额征收，短期内会加速二手房业主与购房人的交易，争取搭上政策的末班车， 二手房交易将进入暂时的高峰期。这在二手房房价上涨过快的区域将尤其明显。

  随着各城市细则的陆续出台，各地新房、二手房市场交易量将陷入低谷期，价格可能经历滞涨期。但从中长期看，新房市场将优先于二手房市场率先回涨。随着各地细则的执行，新房市场转让环节税收较少的优势将得以体现，部分购房者将再次回归新房市场，带动新房市场交易量涨。

  从全国数据来看，1月份70个大中城市新建住房价格同比(比上年同期)及环比(比上月)增速继续上涨。

  新政是把“双刃剑”

  对于上述通知，购房者还表现出喜忧参半的心情。

  昨日在浦东房地产交易中心办理契税的俞女士对媒体记者坦言，这样一来，可以杀杀跳价的威风，“有些房东涨得太离谱了。 ”但是也有购房者担忧，执行上述通知后，房东会将“20%个税”转嫁给买房人。

  对此，宋会雍对媒体记者称，上述通知产生的影响要看市场是“供不应求”的卖方市场还是“供过于求”的买房市场。买方市场下，买家有条件“挑挑拣 拣”，可以舍弃所得税较高的二手房转向一手房，二手房面临很大的降价压力，这一块税收很大程度会由卖家承担。但在卖方市场下，卖方有条件把这部分应缴税款 在总价中体现出来，至少是部分体现出来，转嫁给买家。

  复旦大学房地产研究中心地产运营研究所所长蔡为民在接受媒体记者采访时也认为，上述通知其实是把“双刃剑”，既可以打击投资投机需求，又可能伤到刚需购房者，其中的差别还要看市场的“买气”。

  另有业内人士指出，上述通知或将会使得更多的房东和购房者做“阴阳合同”，做低房价。但这一方面存在逃税问题，另一方面如果购房者再次交易的话，有可能承担更多的个税，需三思而行。

  据新华社报道援引张大伟的分析称，本次调控虽然需要各地细则出台，但从目前的市场变化来看，肯定会有非常大的影响。胡景晖则认为，今后“限贷”政策将会继续加码。部分高房价城市将提高二套住房贷款的首付款比例和贷款利率，这或许不利于改善类需求的顺利释放。

  上述报道续称，专家分析，如今限购、限贷政策从严，满足购房资格的新增购房需求有限。在经历了去年四季度的集中释放后，购房需求快速增长的压力 逐渐缓解。此外，首次置业和首次改善的刚性购房需求依旧是市场的主力购房人群，这部分人群资金实力相对有限，能够拿出的购房预算也较为严苛，所以面对高企 的房价，以及信贷支持力度的降低，只能降低购房标准，或干脆延迟购房计划。