"国5条"震撼效应 中国房价要暴跌一半?

还是那片枫叶

来源: 21世纪经济报道


　解读“国五条”价将降下降一半

　　《21世纪》：近期，国务院总理温家宝主持召开本届政府最后一次国务院常务会议，出台了房地产调控的“国五条”。您认为这是否释放了房地产调控加码的信号？

　　聂梅生：对于这次会议，坊间的看法不太一致，一种认为会议释放了房地产调控加码的信号；另一种认为仍强调贯彻执行原来的政策，我偏向于后者，因为此次会议几乎都是原来政策的重申。我认为在提法上主要有两点比较大的变化，一是强调稳定房价。去年两会后的记者招待会上，温总理表示一定要让房价回归，当时“回归”被解释成降房价，甚至是全年发生两位数字的下调，我一直不认同这种说法。2012年在非常强力的下调房价政策的指引下，房价没有下降，反而上升了7%-8%，今年1-2月更是有一个明显的上涨。可见，降房价之说是不符合2012年事实的。在这样的态势下，“国五条”没有说降房价，而说的是“稳定房价”。什么叫稳定房价？现在房价已经成这样了，稳定就是在现有房价基础上的稳定，也就是要承认一定幅度的上涨。什么样的涨幅是合理的？我一直认为，房价增长幅度要低于GDP和人均可支配收入的增幅。可以说，“国五条”释放的重大信号就是稳定房价。怎样才算稳定呢？试想如果环比涨幅超过1%，一年起码上涨12%到15%，据中国指数研究院百城房价数据，房价连续9个月上涨，一线城市全线上涨的格局已经形成。在一线城市中，1、2月份北上广深四大城市均价全面上涨，环比涨幅近2%。这样一年要涨20%，就和2009年的涨幅一样了，肯定超过预期。“国五条”第一条就是要把房价上涨幅度控制在合理程度，不能重演2009年情况，我认为环比应控制在0.5%左右，不应超过1%。第二个比较大的变化是明确了进城务工人员享受保障房的待遇。原来这块不明确，结果是解决不了城乡差别问题。这个问题在我们上一轮调控中没有彻底解决，需要继续解决。

　　这次会议从某个角度来看，也可以理解成释放调控加码信号，即按住房价。原来的一些政策不能放松，甚至还要加强，比如限购。当然，对于限购也有不同看法，有人认为应更多地采用市场手段控制房价，如释放供给，改变土地供给的单一格局，有效降低地价，房价自然会下降。限购采用的是行政手段按住房价，反弹的时候是市场手段在反弹，涨幅就比较大。如果当时不采用这么多的行政手段，房价可能不会像今年元旦到春节期间反弹得这么厉害。其实这期间应该是淡季，房价是不应该反弹的。但不管怎么说，限购肯定是要继续执行的，甚至有可能加码。原来没有限购的城市，如果房价按不住了，很可能开始限购，原来市区限购，现在可能慢慢扩大到郊区。事实上，各个城市执行限购力度很不一样，很多城市并不是非常严格地限购，而且到后来还有一定程度的放水。所以现在重拾限购这条警戒线，也是体现了加强调控的决心。

　　周天勇（微博）：房产税的实施可能有一定的作用，当然这是中央的一个表态，也是督促一些地方政府，要和中央保持一致，不能让房价涨得过高。但是，没有切实可行的经济手段，特别是房产税不切实开征，那也只是治标，不能治本。

　　“十年九调”：回顾与反思

　　《21世纪》：“国五条”被解读为“十年九调”。回溯过去的十年，伴随着经济环境的起跌，房地产调控政策时紧时松，但并未改变中国房价近10年来的总体上行趋势以及部分城市房价的过快上涨。您如何评估此前房地产调控政策的效果？

　　聂梅生：中国没有完全摆脱计划经济，所以作为经济中的一个要素，房地产肯定摆脱不了宏观调控。调控有没有用？我觉得既然摆脱不了政府指导下的市场经济，那调控就是有用的，否则房地产会脱离经济的基本面，形成对整个经济和社会的负面影响。比如说，如果房地产调控当中不控制投机炒房，在中国货币宽松、流动性强的情况下，资金会进入房地产进行炒楼，这种做法过去已经出现了，形成很大的负面影响，炒楼不光形成房地产泡沫，同时会使资金流向不该去的地方，所以像控制投机等的调控政策是正确的，配合着货币宽松政策，我认为这是绝对必要的，否则房地产市场会更不健康。另外，调控政策中很大部分是关于保障房机制的建设。十年九调中，一方面是控制房价过快上涨，另一方面是对保障房的不断探索。调控刚起步时，大家对保障房的看法还不一致，甚至认为普通商品房可以替代保障房，用市场化的方法解决中低收入人群的住房问题，直到2010年后才明确了双轨制。最先落实的是廉租房，然后慢慢覆盖到经济适用房、保障性住房等方面。现在调控政策中很多都涉及到解决中低收入人群的住房问题。所以，谈到调控，不能光考虑房价，还应该考虑制度建设中解决的问题，也就是保障房的问题。

　　至于房价为什么没有降下来，我认为房地产调控目标本来就不应该是降房价，因为中国经济增长处在上涨阶段，怎么可能单单把房价降下去？只能说是控制过快上涨。十年调控中，只有2008年房价降了，还不是因为我们的调控，而是全球金融危机。在整个经济面临硬着陆的状况下，2008年的房价下降了4%，还不到5%，那就不得了了，要赶紧救市了。为什么房价不可能大幅地下挫？一是中国GDP一直保持8%到10%的快速增长，二是与我们长期的低利率和宽松的货币政策有关，M2增速很高，同时长期维持低利率，两者相加肯定会造成房价上涨。数据显示，过去十年，北京、上海的房价涨了五倍，正好M2涨了5.2到5.4倍，两者是同步的。所以不要希望一边发票子，一边维持低利率，然后房价还下降，这是不可能的。房价最敏感的因素就是货币政策，具体也就是利率。2012年房价恢复的根本原因就是个贷利率下调，从1.1回调到0.85，当时我看到这个消息就感到房价按不住了，绝对是要涨的，因为利率是第一影响因素，而且基本上一个月内就能反映。利率一降，开发贷一放，房地产整个资金链就开始缓解，但是那时不那样做也是不行的，2012年二季度，整个水泥、钢铁、电力全都向下掉。可见，2012年我们不敢用全面提高利率来调控，利率如果上调，其它的产业利率是不是也要调？还是只对房地产调利率？这只能在房价上涨控制不住时才会使用。所以这种情况之下，未来可能还得容忍房价合理程度的上涨，可能比CPI高一些，比GDP或人均收入低一些，这就是合理的，所以不能说以前的调控是没有用的。

　　2013年原来的调控手段都在延续，不排除采用更加码的手段，目标就是无论如何要把房价按住。我认为房价不是没有上涨的动力，是不允许它上涨过快。同时，在稳定房价的前提下着手长效机制的改革，比如房产税、房地产投融资制度改革、土地供给制度改革，以及城镇化当中面临的一些大问题。实际上城镇化是产业结构和经济结构调整的一个重要手段，应该留出空间来讨论一下这些问题。

　　周天勇：房价这么多年的调控效果并不理想，当然不调控可能涨得更厉害，从这个意义上讲，十年九调还是有一定作用的。但是，多年的调控主要依靠行政干预，如限购，这和我们的市场经济改革是背道而驰的。其次，我们总是控制土地供应，结果是越控制房屋供给越少，房价就越高。再次，房地产调控一定要和财税、土地制度改革结合起来，不改革就不能治本。当前，地方的卖地冲动、土地财政和中央降低房价的目标是相反的，房价涨得越高，地卖得越贵，地方财政收入就越高。再加上行政寡头性垄断卖地、招拍挂、溢价卖地、价高者得、70年产权一次付清，本身就是推高地价的一个机制。以上问题不从根本上解决，房价很难降得下来。

　　加大保障房供给是另一条举措，它相对缓解了城市的房价，但也存在很多问题：首先是钱从哪儿来？几千万套房子，中央财政只划拨十分之一，十分之九要靠地方筹集，地方的一个出路就是卖地补贴保障房，保障房的价格成本被摊进了普通商品房，一部分人的房子有保障了，另一部分人的房价却更高了。地方政府没那么多钱，靠银行贷款，肯定形成坏帐。

　　其次，政府想要用保障房解决大规模人群的住房，保障房的资金筹措，招标和建设，工程验收，低收入人群认定，保障房分配，社区管理都会涉及一系列问题。如招标中的腐败，工程建设中的偷工减料，分配中的腐败，资金难以回收，银行形成大量坏帐，低收入人群甄别成本太高等等。

　　再次，教育、医疗、养老等等负担太大，现在养老金缺口这么大，未来养老、医疗成本越来越高，义务教育才实行到九年，再把房子背上，国家财政能否支撑是个问题，国家财政有可能破产。中国的人均GDP才6000多美元，低于世界平均水平的10100多美元，几亿人的住房问题不可能依靠保障房解决。所以，保障房也就是保障城市低收入者，但最应当保障的是那些流浪汉、极低收入的农民工，而他们恰恰是得不到保障的人群。所以我对保障房政策不乐观。

　　新城镇化背景下的房地产调控

　　《21世纪》：当前，我国正处于城镇化快速发展时期，这次国务院常务会议也提出“短期内热点城市和中心城市住房供求紧张格局恐将难以根本改变”。未来在推进城镇化的过程中，如何进一步实施房地产调控？

　　聂梅生：我觉得这句话说得非常负责、实事求是，预期了很难改变供求紧张。城镇化就是农村人口向城市转移，城市人口增加导致城市房子的需求增加，如果供给跟不上，肯定会造成供需不平衡，房价肯定会上涨。怎么解决？我认为第一要疏导，城镇化不仅是增加大城市人口，而且应该建立很多容纳城市人口转移的新的城镇，并进行产业结构调整，和农业现代化结合起来，形成一些新城镇，而这些新城镇和我们整个经济发展是并轨的。这样供需就可以在新的板块里平衡，而不是在老的板块里平衡。

　　第二，我主张因地制宜地制定政策，应该给地方留有一定的空间，不要全国一刀切。这次要求地方制定控房价政策并问责，是正确的。比如，北京房价上涨和其他城市不一样。北京这一轮房价上涨是从租金开始的。比如我原来3000块钱可以租到一套房，现在租金涨到5000块，那我不如买房，用5000块钱交月供。所以房租上涨导致一部分人去买房，而他买的很可能是二手房，因为二手房有很多小户型，而且地段又比较好，于是二手房的房价快速上涨，然后再推动一手房房价上升。但其它城市不一样。所以房价控制不要一刀切，让各个地方根据自己情况制定政策，比如有很多城市没有解决小产权问题，如果能把这些问题解决掉，哪怕释放到保障性住房里面，都能解决相当一部分人的住房问题。

　　周天勇：城镇化可能会导致大量征地、会产生一些房地产泡沫。在城镇化过程中，如果转移进来的大量是富人，或者高收入者，他们对于房屋有需求，房价就会上涨。但如果是农民工，根本买不起房子，我们在推进城镇化过程中又盖了一堆房子，房价是上涨还是下降？不好说。住房问题一定要寻求多种渠道解决：首先加大住宅土地供应，降低商品房价格；其次，改变土地寡头行政垄断招拍挂出让等制度，所有土地同地同价，都允许平等进入市场交易，政府征税。现在房价的50%是土地出让金，加上其他税费，都到了70%是地方政府的钱，房价怎么可能降下来？因此，要用房产税替代土地出让金，来抑制投机炒作。

　　房产税扩围的挑战与方向

　　《21世纪》：房产税的制度设计初衷之一是抑制高房价，但上海、重庆的房产税试点被指“抑制房价作用并不明显”。您认为房产税在楼市调控中扮演什么角色？您如何评价房地产税试点的效果？

　　聂梅生：我认为房产税是一个长效的体制性建设，是一个税制改革，早晚都是要推进的。我不认为重庆和上海房产税扩围后会对抑制房价有多大的作用。因为这两个试点只是对其中特定类型的房子征税，而这部分房子在楼市中所占比例并不大。实际上房产税对当期的房价没有什么影响，但它起到一个预期的作用。一是预期将来是要普收房产税，二是预期不能买那么多套房子。房产税是普收还是对在某界限之上的房屋征收，这是一个大问题。在很多国家，房产税是对持有者普收的，至于收多收少和经济形势、房子的评估价格有关，这是合理的。但中国由于种种问题，现在看起来不可能普收。尤其是房改之后有很多障碍，房改时的房价很便宜，现在房价涨了十倍，如果按照现在的评估价格来收房产税肯定是不行的，会牵扯到很大一部分人的生活问题。如果不普收，房产税对整个房地产市场的影响是有限的。它主要的作用在于制度建设，通过一些试点摸到房产税的经验，然后看怎么样逐步推开。既然不可能普收，就要划一条线作为征收标准，或者是新房，或者是超面积，或者是高档房。

　　推行房产税的一个问题是如何划线，就是满足什么条件的房子需要征收房产税，第二是土地出让金和房产税的问题，不可能一边收土地出让金，一边又每年收房产税，因为土地出让金最后体现在房价里。这样从法理上讲是有问题的，老百姓会认为是重复收税。因为如果按现值征收房产税，就等于把现值的土地评估进去了。把土地部分加进去的叫房地产税，和房产税是不一样的。如果你说这不是重复收税，要说出理由来，在公开听证的过程中解决这些问题，而不是各个部委之间内部商量解决。

　　周天勇：目前重庆和上海的房产税征税的人群很少、税率又很低，不起什么作用。我觉得未来房产税在设计上要区别对待：现在要买房子的人、还没买房子的人、已经买了房子的人。

　　国家有这么几点需要考虑，起步的时候对基本居住面积的税率低一些，对退休的、低收入、拥有一套住房的税率也要低一些，比如刚开始买3000一平米，100平就30多万，现在涨到5万一平米，变成500万了，如果按照500万让退休、下岗、低收入人群交税，他确实交不起，对于这种状况，按照原价征收就行了。还有一些是去年刚买了房子的，房贷很重，这边交税，那边再交房贷利息，是受不了的，这种就要考虑到他买房的时候已经交了土地出让金，征税的时候要退税。至于有两套、三套甚至十几套、一百多套房子的人就应当交重税，可以采取累进税率，因为国家的土地资源是稀缺的，房子的基本用途应当定位于居住消费，而不主要是用来投资或闲置增值的。

　　《21世纪》：房产税改革是一项系统的工程，非常复杂，但同时又非常敏感，很容易激发大众的不满与抱怨。您认为房产税改革未来应如何进一步推进？

　　聂梅生：房产税扩围，第一是地方要有积极性，而且有信息数据联网作为基本支撑。房产税扩围试点城市恐怕不是中央政府指定的，而是地方上有积极性，就像上海和重庆，他们自己有积极性去做这件事情。而且最基本的基础就是信息数据。现在银行的数据联网系统已经非常完善，由按揭情况很快可以查出来按揭了多少套房子。但是征收房产税恐怕不能从银行贷款这个信息系统查，因为还得知道现有住房、房改房、异地房产等，这个系统现在还不是很完善。征收房产税首先就要有一个完善的信息系统，要不然连他有几套房子都不知道怎么收？第二，地方政府弄清楚收谁的、不收谁的，征税的标准线怎么划。信息联网范围多大，是只收本地的，还是外地的房子也算？像上海和重庆都是只收本地的，不涉及外地。在上海买了几套房子，超过多少面积就要征收，在重庆买的超过重庆的标准也要收。但如果在重庆没买，在北京买了十套房子，重庆不能征收你的北京房子房产税，因为房产税是作为地方的税收，而北京不是试点。第三是政府要想明白征收的房产税如何利用。重庆就明确房产税用于建公租房，上海也是用于保障房。我认为房产税应该作为税收收入，用于二次分配，尤其是用于房地产二次分配当中的中低收入人群住房。

　　周天勇：开征房产税需要满足几个条件：首先，房产税是财产税，要有永久产权，不能有五十年、七十年的期限，那是租房子，租的房子没理由再交财产税，因此，建议延长居住用地使用年期1000年。其次，原来征了很高的出让金的，实际上已经是纳税人，70年的税都交完了，要逐步地与房产税相适应，测算退税，否则就是双重征税了。

　　另外，房产税的开征还受制于其它因素。首先，清查房产能不能很快有实质性进展？现在各地都害怕，对房屋录入都不能透露。个人信息应当保密。但不能因此就不联网了，财产查清才能征税，这对抑制腐败也是很好的事情。其次，房产税征收权应交由地方，许多国家就是这样，各地的房产税税率都不一样，如加利福尼亚是1.9%，佛罗里达是1.2%，废除了土地出让金，各地才能开征房产税。中央取消土地出让金，地方开不开征房产税，税率多少，是地方的事。我想到时地方的积极性会比中央还大。当然一个阶层利益的阻力会很大，体现在政策咨询、方案制定、决策、部门执行、人大表决等各个方面，因为涉及到每个人的利益。改不改革，如何改革，主要还看中央的决心，让地方去突破改革阻力。现在是中央想推进房产税改革，由于有土地出让金固有的制度，地方在观望，或者在煳弄。然而，不改，小改，双轨制，土地和住宅领域永无宁日。

　　有些人说房地产税加了以后房价会上涨，这没有道理。房产税真的开征到位，土地出让金取消了，价格就会下来一半。其次，增加开征力度，对第二套、第三套累进征税，还有多少人再去买房子投资？如果投资不值得了，需求也就自然下来了。