香港楼市会跌到什么水平？

小二儿

几乎没有哪个房地产市场的波动程度可以超过香港。投资者可以从中大举获利，但难的是如何把握时机。在1997年末至2003年中的这段时间里，香港房价下跌了76%。此后至今年早些时候，香港房价又上涨了四倍。近几周来，香港房价再次开始下跌，分析师认为房价还有广阔的下跌空间。但投资者则不应简单选择离场，因为不久后房地产类股可能出现投资机会。



巴克莱(Barclays)驻香港的房地产分析师路易(Paul Louie)说，香港房价未来两年可能从当前大约60万美元中值的基础上至少下跌30%。他预计房地产各领域将同步下跌，办公地产至少下跌20%，而零售及百货类地产至多也只能持平。



美银美林(Bank of America Merrill Lynch)的Raymond Ngai说，香港房价下跌主要应归咎于长期美国国债收益率上升，这是因为香港实行联系汇率制度，港元汇率与美元挂钩。他说，香港的住房收益率（房产年收入或租金除以购买价）与10年期美国国债收益率紧密相关。目前二者均为2.8%。美银美林预计，10年期美国国债收益率明年将升至4%。Ngai说，假设10年期美国国债收益率升至4%且香港住房收益率也紧随美国国债收益率变化，同时租金保持不变，那么房价需要至少下跌24%才能让住房收益率从当前的2.8%上升至4%。



尽管香港利率水平下降抑制了抵押贷款还款额，但香港房价还是让许多市民难以负担。香港住房的价格收入比已经大幅上升。1997年房价达到峰值时，价格收入比大约为13.2倍，随后在2003年跌至5.5倍。目前价格收入比已经升至13.3倍。Ngai说，在1997年，香港房屋所有人需要支付近10%的抵押贷款利率；而现在抵押贷款利率仅略高于2.2%。因此，利率上升确实将会冲击房屋所有人。他说，如果从还清抵押贷款需要一个家庭多少年的收入来看，现在又需要17年的收入，与最近一次周期峰值1997年相当。



几乎所有人都认为，只有价格下跌才能弥补利率的上升。



虽然对投资者而言这一切听起来让人感觉悲观，但对一些股票而言可能却是好事。房地产类股数年前就开始消化房价的下跌。受全球流动性大举进入香港的影响，香港房价自2009年末以来已经上涨111%，但新鸿基地产(Sun Hung Kai Properties)和新世界发展(New World Holdings)等地产股的股价五年来却几乎保持不变。巴克莱的路易说，他认为这个差异将缓慢消失。



杰富瑞投资银行(Jefferies & Co.)驻香港的分析师Venant Chiang说，房价下跌可以为地产类股投资者创造大量价值。在一些情况下，地产类股市盈率已经为四至七倍。只要房价不崩盘，地产类股承受的压力将会减轻。



Chiang认为，目前可以买进长江实业(Cheung Kong Holdings)和新世界发展等股票。这些股票已经消化了所有可能出现的坏消息。长江实业旗下上市子公司和记黄埔(Hutchison Whampoa)占长江实业资产的52%，该子公司业务涉及港口、电信和零售。Chiang把长江实业的目标价定为136港元，较该股目前的价格高12%。长江实业股息收益率为2.8%，该公司不到30%的净资产价值与香港房地产市场相关联。



Assif Shameen

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