一只重塑贫民窟的基金

思齐

来自阿尔法工场 2014年06月24日 的微信一只重塑贫民窟的基金


导读：在斯里兰卡，Darin通过一种传统的金融融资工具REITs（房地产信托投资基金）成功地让近4000名棚户居民搬入现代化居所，且拥有独立产权


用油布和几根木棍撑起来的简陋房子，交叉嘈杂的小巷，露天堆积的垃圾，开放式的下水道……这是2008年获得奥斯卡奖的电影《贫民窟百万富翁》中所展现的印度贫民窟的街景。

Priya一家四口以前就是这样的贫民窟中的居民。他们住在斯里兰卡首都科伦坡的一个城中村，人均住房面积只有5平米，和1400多人共用一个厕所。

在马可·波罗眼里，斯里兰卡是“世界上最美的岛屿”。这个形状有如泪珠，与南亚次大陆隔海相望的小小国家，2013年经济增长率为7.2％，是亚洲除中国以外经济增长最快的国家之一。

斯里兰卡央行预计，2016年该国将迈进中高收入国家行列，人均ＧＤＰ达到4825美元。但在科伦坡，仍有近54%的人住在市中心的贫民窟中。

“不过，现在我再也不用担心女儿洗澡的问题了，以前她不得不去公共厕所，还要排很长的队。”Priya说道，他们一家现在已经搬进一个13层的现代公寓，两室一厅，而且有独立的卫浴、厨房和其他现代化设施。

这一切的改变源于一个人——Darin Gunesekera，在斯里兰卡，他被贫民窟的居民称为“土地解放者”（land liberator）。Darin通过一种传统的金融融资工具REITs（房地产信托投资基金）3年内成功地让675个家庭、近4000名棚户居民搬入现代化居所。而Darin推动的基金2001 年达到1700万美元，远高于最初投资的600万美元，3年内的回报率高达283%。

“我是个商人，喜欢从现实的角度考虑和解决问题。”Darin在电话中回答说。Darin曾在80年代初建立并运营了科伦坡证券交易中心和肯尼亚证券交易中心，后进入耶鲁大学攻读博士，曾任斯里兰卡总统经济顾问，现在是WirosLokh信托机构的主席，这个机构也是科伦坡城中村改造项目的主要推动者。

1998年，世界银行在斯里兰卡做一个“改善贫民窟居住条件”的项目调研，Darin被邀请参观“一些具有代表性的地方”。车辆飞速行驶，当街边场景越来越熟悉时，他突然意识到，“这是在去往我家的路上！”——那个贫民窟调研地正是Darin每天去证交所上班的必经之地。

“我以前很喜欢讲一句话'我们（证券交易所）让所有人都共享经济发展的成果'，我对此一直确信不疑。那一刻，我突然惊醒了。”Darin讲到，“我所建立的证券交易所并没能够让所有人分享成果。”自那之后，Darin开始关注改造贫民窟的项目。

斯里兰卡首都科伦坡土地成本高昂，很多低收入人群只能非法占用公共用地。他们虽然籍此获得了落脚之地，但无法获得任何房屋服务；而土地的名义所有者也蒙受损失：拥有名义上的所有权，但无法驱赶那些非法占据者，更不用提实现土地的有效利用。

在Darin看来，贫民窟拥挤不堪的原因不是人口密度高，而是土地没有得到有效利用。科伦坡的贫民窟中每户人家的平均用地面积达到60平方米，但真正设计良好的高层公寓，实际需要的土地是非常少的。换句话说，可以通过建造现代化的公寓代替棚户，释放出更多的土地用作商业或其他用途。而且，公用事业公司（水电煤气公司）也可以进入并收取费用，政府也可以获得税收。

“1998年，科伦坡有6.5万个家庭住在城中村的棚户中。我发现仅使用他们所占土地的40%就能为他们提供崭新的现代住宅。”Darin说，而他最终提供的13层公寓，确实仅需要140平方米土地覆盖。

Darin说，起初，政府并不同意这一房屋重建计划，斯里兰卡住建部的官员告诉他整个城市没有闲置土地让他做“实验”。“开发商认为贫民窟的人不值得信任，银行也只对贷款项目感兴趣。”他说。

Darin知道有“资本供应”至关重要。他最终选择最传统也最保守的金融工具REITs，这是一种为房地产企业融资的手段，上世纪60年代兴起于美国，可以直接将房地产项目的融资拆成股份，在证券交易所公开交易。

Darin把他的项目称为S-REIT，S意味着social（社会性）——让土地所有者和非法占据者两方最大的权益：合法性和物质上享有的权利在同一个平台上实现整合。Darin将棚户居民占据的土地打包成一个基金，在资本市场上以股份形式分期售卖，作为交换，他们将拥有独立公寓的产权。除去划分给棚户居民的土地，其余的土地将有信托公司托管，投资者和原本的土地所有者将共同获得土地的增值和租金收入。

Darin游说政府和开发商换一种思维方式，他劝说政府给他认证棚户居民财产转让的权利，政府的角色变成监管：批准通过S-REIT、监管房屋重建计划、保证基金的透明和注册房屋独立产权。而开发商也因为信托基金最终将在公开市场交易而把贫民窟居民真正视为客户。

当时的总统Mahinda Rajapakse最终同意给Darin超过4.4万平方米的政府所有地试验, 虽然那是科伦坡最糟糕的一个贫民窟，由吸毒者和盗贼们掌控。“但这也基本意味着这个S-REIT是有政府担保的。”Darin讲到。

房屋重建计划花了18个月，除去为棚户居民提供的现代化住所，有73%的土地被释放出商业价值。超过4000名居民搬进了这个名为“创纪之城”（Millennium City）的新公寓，并且拥有政府认证的独立产权。在完成这一系列的交易后，2001年初信托基金解散。由于此块土地所有者为政府，所以后期开发的土地增值和租金全部由投资者获得。

“政府有跟多其他社会目标而不能仅为了高利润，目前S-REIT已经被斯里兰卡的国防部和城市规划部所批准应用，联合整体改造科伦坡，”Darin讲到：“现在每天都有不同的土地被竞标，棚户区的人民住进新的现代化居所，土地释放出更多商业效益。”

“我把贫民窟的人带进了房地产阶梯，其他人则带进了金融资产阶梯。”Darin在评论S-REIT项目的意义时讲到，贫民窟的居民们获得了像中产阶级一样的体面有尊严的生活，也增强了社会阶层间的流动性。

S-REIT的模型在2009年受到联合国表彰，被作为“改善贫民窟住宅建筑”的最佳案例之一在全球推广。在斯里兰卡的"土地解放"项目获得成功后，Darin目前主要在肯尼亚，印度、菲律宾、南非等国进行贫民窟改造计划。（彭博商业周刊）