颤抖吧，房奴——李克强签署2015年《第1号国务院令》

黄小编

来源： 张胡子

胡子哥导语牵动众人心的《不动产登记暂行条例》将于今年3月1日起施行，全国统一的国土资源与不动产登记信息平台，也计划从今年下半年开始上线试运行，并最终在2017年全面运行，高悬7年多的“靴子”终于落地。对此，社会各界解读不一：有人欢欣鼓舞，认为这是“以房反腐”的利器，有人忧心忡忡，认为开征房产税、遗产税已不可避免。

中华人民共和国国务院令(第656号)
　　现公布《不动产登记暂行条例》，自2015年3月1日起施行。

总理  李克强

2014年11月24日


《不动产登记暂行条例》

第一章　总　　则

　　第一条　为整合不动产登记职责，规范登记行为，方便群众申请登记，保护权利人合法权益，根据《中华人民共和国物权法》等法律，制定本条例。

　　第二条　本条例所称不动产登记，是指不动产登记机构依法将不动产权利归属和其他法定事项记载于不动产登记簿的行为。

　　本条例所称不动产，是指土地、海域以及房屋、林木等定着物。

　　第三条　不动产首次登记、变更登记、转移登记、注销登记、更正登记、异议登记、预告登记、查封登记等，适用本条例。

　　第四条　国家实行不动产统一登记制度。

　　不动产登记遵循严格管理、稳定连续、方便群众的原则。

　　不动产权利人已经依法享有的不动产权利，不因登记机构和登记程序的改变而受到影响。

　　第五条　下列不动产权利，依照本条例的规定办理登记：

　　（一）集体土地所有权；

　　（二）房屋等建筑物、构筑物所有权；

　　（三）森林、林木所有权；

　　（四）耕地、林地、草地等土地承包经营权；

　　（五）建设用地使用权；

　　（六）宅基地使用权；

　　（七）海域使用权；

　　（八）地役权；

　　（九）抵押权；

　　（十）法律规定需要登记的其他不动产权利。

　　第六条　国务院国土资源主管部门负责指导、监督全国不动产登记工作。

　　县级以上地方人民政府应当确定一个部门为本行政区域的不动产登记机构，负责不动产登记工作，并接受上级人民政府不动产登记主管部门的指导、监督。

　　第七条　不动产登记由不动产所在地的县级人民政府不动产登记机构办理；直辖市、设区的市人民政府可以确定本级不动产登记机构统一办理所属各区的不动产登记。

　　跨县级行政区域的不动产登记，由所跨县级行政区域的不动产登记机构分别办理。不能分别办理的，由所跨县级行政区域的不动产登记机构协商办理；协商不成的，由共同的上一级人民政府不动产登记主管部门指定办理。

　　国务院确定的重点国有林区的森林、林木和林地，国务院批准项目用海、用岛，中央国家机关使用的国有土地等不动产登记，由国务院国土资源主管部门会同有关部门规定。




第二章　不动产登记簿




　　第八条　不动产以不动产单元为基本单位进行登记。不动产单元具有唯一编码。

　　不动产登记机构应当按照国务院国土资源主管部门的规定设立统一的不动产登记簿。

　　不动产登记簿应当记载以下事项：

　　（一）不动产的坐落、界址、空间界限、面积、用途等自然状况；

　　（二）不动产权利的主体、类型、内容、来源、期限、权利变化等权属状况；

　　（三）涉及不动产权利限制、提示的事项；

　　（四）其他相关事项。

　　第九条　不动产登记簿应当采用电子介质，暂不具备条件的，可以采用纸质介质。不动产登记机构应当明确不动产登记簿唯一、合法的介质形式。

　　不动产登记簿采用电子介质的，应当定期进行异地备份，并具有唯一、确定的纸质转化形式。

　　第十条　不动产登记机构应当依法将各类登记事项准确、完整、清晰地记载于不动产登记簿。任何人不得损毁不动产登记簿，除依法予以更正外不得修改登记事项。

　　第十一条　不动产登记工作人员应当具备与不动产登记工作相适应的专业知识和业务能力。

　　不动产登记机构应当加强对不动产登记工作人员的管理和专业技术培训。

　　第十二条　不动产登记机构应当指定专人负责不动产登记簿的保管，并建立健全相应的安全责任制度。

　　采用纸质介质不动产登记簿的，应当配备必要的防盗、防火、防渍、防有害生物等安全保护设施。

　　采用电子介质不动产登记簿的，应当配备专门的存储设施，并采取信息网络安全防护措施。

　　第十三条　不动产登记簿由不动产登记机构永久保存。不动产登记簿损毁、灭失的，不动产登记机构应当依据原有登记资料予以重建。

　　行政区域变更或者不动产登记机构职能调整的，应当及时将不动产登记簿移交相应的不动产登记机构。




第三章　登记程序




　　第十四条　因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的，应当由当事人双方共同申请。

　　属于下列情形之一的，可以由当事人单方申请：

　　（一）尚未登记的不动产首次申请登记的；

　　（二）继承、接受遗赠取得不动产权利的；

　　（三）人民法院、仲裁委员会生效的法律文书或者人民政府生效的决定等设立、变更、转让、消灭不动产权利的；

　　（四）权利人姓名、名称或者自然状况发生变化，申请变更登记的；

　　（五）不动产灭失或者权利人放弃不动产权利，申请注销登记的；

　　（六）申请更正登记或者异议登记的；

　　（七）法律、行政法规规定可以由当事人单方申请的其他情形。

　　第十五条　当事人或者其代理人应当到不动产登记机构办公场所申请不动产登记。

　　不动产登记机构将申请登记事项记载于不动产登记簿前，申请人可以撤回登记申请。

　　第十六条　申请人应当提交下列材料，并对申请材料的真实性负责：

　　（一）登记申请书；

　　（二）申请人、代理人身份证明材料、授权委托书；

　　（三）相关的不动产权属来源证明材料、登记原因证明文件、不动产权属证书；

　　（四）不动产界址、空间界限、面积等材料；

　　（五）与他人利害关系的说明材料；

　　（六）法律、行政法规以及本条例实施细则规定的其他材料。

　　不动产登记机构应当在办公场所和门户网站公开申请登记所需材料目录和示范文本等信息。

　　第十七条　不动产登记机构收到不动产登记申请材料，应当分别按照下列情况办理：

　　（一）属于登记职责范围，申请材料齐全、符合法定形式，或者申请人按照要求提交全部补正申请材料的，应当受理并书面告知申请人；

　　（二）申请材料存在可以当场更正的错误的，应当告知申请人当场更正，申请人当场更正后，应当受理并书面告知申请人；

　　（三）申请材料不齐全或者不符合法定形式的，应当当场书面告知申请人不予受理并一次性告知需要补正的全部内容；

　　（四）申请登记的不动产不属于本机构登记范围的，应当当场书面告知申请人不予受理并告知申请人向有登记权的机构申请。

　　不动产登记机构未当场书面告知申请人不予受理的，视为受理。

　　第十八条　不动产登记机构受理不动产登记申请的，应当按照下列要求进行查验：

　　（一）不动产界址、空间界限、面积等材料与申请登记的不动产状况是否一致；

　　（二）有关证明材料、文件与申请登记的内容是否一致；

　　（三）登记申请是否违反法律、行政法规规定。

　　第十九条　属于下列情形之一的，不动产登记机构可以对申请登记的不动产进行实地查看：

　　（一）房屋等建筑物、构筑物所有权首次登记；

　　（二）在建建筑物抵押权登记；

　　（三）因不动产灭失导致的注销登记；

　　（四）不动产登记机构认为需要实地查看的其他情形。

　　对可能存在权属争议，或者可能涉及他人利害关系的登记申请，不动产登记机构可以向申请人、利害关系人或者有关单位进行调查。

　　不动产登记机构进行实地查看或者调查时，申请人、被调查人应当予以配合。

　　第二十条　不动产登记机构应当自受理登记申请之日起30个工作日内办结不动产登记手续，法律另有规定的除外。

　　第二十一条　登记事项自记载于不动产登记簿时完成登记。

　　不动产登记机构完成登记，应当依法向申请人核发不动产权属证书或者登记证明。

　　第二十二条　登记申请有下列情形之一的，不动产登记机构应当不予登记，并书面告知申请人：

　　（一）违反法律、行政法规规定的；

　　（二）存在尚未解决的权属争议的；

　　（三）申请登记的不动产权利超过规定期限的；

　　（四）法律、行政法规规定不予登记的其他情形。


第四章　登记信息共享与保护


　　第二十三条　国务院国土资源主管部门应当会同有关部门建立统一的不动产登记信息管理基础平台。

　　各级不动产登记机构登记的信息应当纳入统一的不动产登记信息管理基础平台，确保国家、省、市、县四级登记信息的实时共享。

　　第二十四条　不动产登记有关信息与住房城乡建设、农业、林业、海洋等部门审批信息、交易信息等应当实时互通共享。

　　不动产登记机构能够通过实时互通共享取得的信息，不得要求不动产登记申请人重复提交。

　　第二十五条　国土资源、公安、民政、财政、税务、工商、金融、审计、统计等部门应当加强不动产登记有关信息互通共享。

　　第二十六条　不动产登记机构、不动产登记信息共享单位及其工作人员应当对不动产登记信息保密；涉及国家秘密的不动产登记信息，应当依法采取必要的安全保密措施。

　　第二十七条　权利人、利害关系人可以依法查询、复制不动产登记资料，不动产登记机构应当提供。

　　有关国家机关可以依照法律、行政法规的规定查询、复制与调查处理事项有关的不动产登记资料。

　　第二十八条　查询不动产登记资料的单位、个人应当向不动产登记机构说明查询目的，不得将查询获得的不动产登记资料用于其他目的；未经权利人同意，不得泄露查询获得的不动产登记资料。

第五章　法律责任

　　第二十九条　不动产登记机构登记错误给他人造成损害，或者当事人提供虚假材料申请登记给他人造成损害的，依照《中华人民共和国物权法》的规定承担赔偿责任。

　　第三十条　不动产登记机构工作人员进行虚假登记，损毁、伪造不动产登记簿，擅自修改登记事项，或者有其他滥用职权、玩忽职守行为的，依法给予处分；给他人造成损害的，依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　第三十一条　伪造、变造不动产权属证书、不动产登记证明，或者买卖、使用伪造、变造的不动产权属证书、不动产登记证明的，由不动产登记机构或者公安机关依法予以收缴；有违法所得的，没收违法所得；给他人造成损害的，依法承担赔偿责任；构成违反治安管理行为的，依法给予治安管理处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　第三十二条　不动产登记机构、不动产登记信息共享单位及其工作人员，查询不动产登记资料的单位或者个人违反国家规定，泄露不动产登记资料、登记信息，或者利用不动产登记资料、登记信息进行不正当活动，给他人造成损害的，依法承担赔偿责任；对有关责任人员依法给予处分；有关责任人员构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第六章　附　　则
　　第三十三条　本条例施行前依法颁发的各类不动产权属证书和制作的不动产登记簿继续有效。

　　不动产统一登记过渡期内，农村土地承包经营权的登记按照国家有关规定执行。

　　第三十四条　本条例实施细则由国务院国土资源主管部门会同有关部门制定。

　　第三十五条　本条例自2015年3月1日起施行。本条例施行前公布的行政法规有关不动产登记的规定与本条例规定不一致的，以本条例规定为准。


深 度 解 读


　　登记目的何在？ 为维权也为安全


　　“这一制度设计，既方便群众依法查询不动产登记资料，也便于机构高效开展登记审核工作，最大限度保证登记内容的真实性和市场交易安全。”国土资源部不动产登记局局长王广华这样表示。　

　　长期以来，产权登记在我国常被看作行政机关所享有的行政管理职权，而忽视了其物权公示的属性，这就造成了登记机构设置与行政机关职能合一。多个行政机关负责对不同的不动产加以管理，由此形成了分散登记的现象，如土地由土地管理部门管理，建设用地使用权登记也在土地管理部门进行；房屋由城建部门管理，产权登记也在该部门进行。分散登记不仅影响信息的全面公开，而且很容易诱发欺诈行为，影响交易安全。　

　　据介绍，国家层面将组织建设全国统一的国土资源与不动产登记信息平台。这个平台主要有两方面的作用，一是为不动产登记机关依法登记提供信息基础，为不动产登记查询提供便利，从而为不动产交易及更有效率的利用提供保障；二是通过对登记信息的整合，为不动产登记资料查询、不动产管理等提供信息基础，为宏观调控和其他社会治理提供数据支撑。

　　由此可见，作为物权法重要的配套法规的不动产统一登记制度，并不等同于反腐措施。条例所规定的不动产信息登记，属于私法的范畴，不同于行政法意义的公示、公告，与公职人员财产公示法或领导干部财产申报法等公法有着本质区别。　

　　当然，不动产统一登记制度客观上也具有一定的反腐功能。例如，房产登记实现全国联网后，有关国家机关在查处案件时，相对容易了解到政府官员完整的房产信息。但是必须要强调的是，法律设立不动产统一登记制度的初衷，在于明确不动产产权归属，保障交易安全。公民对于官员资产状况的知情权，应通过政府信息公开等法定程序予以保障。　

　　人人都可查询吗？有限定，泄露信息要担责　　

　　根据《物权法》的相关规定，条例明确，只有权利人、利害关系人、有关国家机关可以依法查询、复制不动产登记资料。可见，法律将自然人的查询主体限定为权利人和利害关系人。　

　　权利人指的是不动产权的所有人，如房子是自己的，就可以申请查询自己名下的房产情况。若房子抵押给银行，那么银行作为抵押权人，凭借抵押登记也有权去查询登记资料。利害关系人是指和不动产所有者有直接关系者，比如夫妻等，在一些债务纠纷中，债权人也可以凭借人民法院的补充证据材料通知书，自行或委托律师事务所查询债务人名下的已确权房产情况。　

　　需要注意的是，条例规定，查询不动产登记资料的单位、个人，不得将其查询所获得的不动产登记资料用于其他目的，以保护个人的房产隐私。因为房产信息，既是个人的财产信息，又是个人的重要隐私，特别是其涉及个人的家庭住址，是个人的核心隐私，不得泄露或者用于不正当的目的。否则，将使公民的财产状况暴露在公开的环境之中，这不仅会对公民的隐私权构成侵犯，而且还有可能造成其他附带的负面影响。　

　　对于不动产登记信息共享单位及其工作人员、查询不动产登记资料的单位和个人，条例明确了其保密义务。如果其违反国家规定，泄露不动产登记资料或者登记信息，给他人造成损失的，依法承担赔偿责任，对有关责任人员依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。　

　　有房本没地证？登记簿统一来解决　

　　不动产统一登记就是要将分散在多个部门的不动产登记职责整合由一个部门承担，实现登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台“四统一”。其中，登记簿是不动产物权归属和内容的根据，登记簿的统一，是统一信息平台建设的基础。条例第八条对登记簿册的统一设立作了明确规定，同时对登记簿应当记载的事项进行了明确，从法律层面实现了登记簿册的统一。这将解决长期以来我国房产所有人房地“分家”的现象。

　　我国宪法规定城市土地属于国家所有，因此房产所有人拥有的是房屋所有权和土地使用权。不少人担心，国有土地使用权70年期限到期该怎么办？虽然《物权法》规定了“住宅建设用地使用权期间届满的自动续期”，但目前房产所有人只有房本没有地证，很多人还是感觉不踏实。条例就是要落实物权法要求，实行不动产统一登记，包括房产与地产的统一，变多个本为一个本。　

　　根据制度设计，统一的登记簿册将注意各种不动产权利登记的衔接，把土地权利的登记作为土地上的其他不动产登记的基础，把所有权、基础用益物权的登记作为其他用益物权和担保物权登记的基础。　

　　不动产统一登记对广大农民的土地权益也将产生重大影响。党的十八届三中全会提出了农村土地制度改革的一系列重要举措，这些改革的前提就是权属关系明确，即不动产统一登记。今后，统一登记的权属证书发到承包经营权或使用权人手里，农村土地将更顺利、完整地流转，也便于农村土地更合法规范地进入土地市场。　

　　登记手续繁琐吗？便民规定为您解忧　

　　不动产登记步骤是这样的：申请人提出申请提交材料不动产登记机构审查材料及书面给出受理通知自受理登记申请之日起30个工作日完成登记。　

　　根据条例，当事人既可自行到登记机构办公场所提出登记申请，也可由代理人代为申请。代理人既包括未成年人的父母等法定代理人，也包括当事人委托的代理人。在实践中，有完全民事行为能力的当事人因为时间或条件不允许，不能亲自到登记机构提出申请的情况时有发生，此时就可委托代理人提出申请，以解决燃眉之急。　　

　　当事人申请登记除了必须提交申请书，还要提交相关材料。为方便群众申请登记，条例第十六条对此给出了明确提示，可便于申请人事先做好准备工作，它们主要涉及：身份信息，包括申请人、代理人的身份证明材料；如为委托代理的，还包括授权委托书；不动产权属信息，包括不动产权属来源证明材料、不动产权属证书；登记原因证明文件，包括买卖合同、遗嘱等；不动产自然状况信息，包括不动产界址、空间界限、面积等材料；与他人利害关系的说明材料等。可以看出，这些材料或由权利人持有，或与申请人密切相关，申请人通常不难获得这些材料，再加上条例也未限制它们的形式，从而不会给当事人增加额外的费用和成本。　

　　由于一些申请人不了解登记知识，不理解相关专业术语，即便条例列举了上述材料，有时申请人申请登记仍面临不少困难。对此，条例特别要求登记机构应在办公场所和门户网站，公开申请登记所需材料目录和示范文本等信息，以便申请人做好材料准备工作，正确填写申请文书。通过该条款的强制规定，有利于推动登记机构提升服务水准，在申请材料准备和申请文书填写方面为申请人提供最大的便利。　　

　　不登记有何后果？交易纠纷易发生　　

　　关于不动产登记的申请，条例依据《物权法》的规定，采取的是依申请登记原则。条例第十四条对当事人双方共同申请和当事人单方申请的情形作了规定。对于采用依申请登记原则还是强制登记原则，主要涉及不动产登记的启动及效力问题。　　

　　《物权法》规定，我国实行的是登记生效为原则，以登记对抗为例外，同时规定了3种不登记即可发生物权效力的行为。就需要登记的不动产权利种类来说，《物权法》对土地承包经营权、地役权明确规定的是登记对抗，对于其他不动产权利都是登记生效。　　

　　条例根据《物权法》的有关规定，没有要求对不动产权利进行强制登记。但如果权利人不登记，其不动产交易安全将受到严重影响，也容易发生权属纠纷。因此，条例重点从保护权利人物权的角度规定了依申请登记。可以预见，随着制度不断完善和登记机构不断健全，不动产登记的重要意义会不断地被权利人所认知，在自愿的基础上，权利人主动申请不动产登记将逐渐普及。　

　　需要提示的是，从保障不动产权利的角度出发，建立不动产统一登记制度后，不影响权利人行使权利。条例规定，不动产权利人已经依法享有的不动产权利，不因登记机构和登记程序的改变而受到影响。同时，条例施行前依法颁发的各类不动产权属证书和制作的不动产登记簿继续有效。