韩令国 高房价必将被民穷埋葬

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房地产整整走过了十年的黄金阶段,这十年间的房价上涨,为全球的房地产业创造了奇迹,令世界瞩目,却让国人伤心,如今的百姓不是为房子而劳累,就是为房子而忧愁,已经买房的人生活艰苦,货架抛丸机,没有买房的人,心情疲惫,高房价早已困扰着每一个人.
说当前房地产业脱离民生,可能是最贴切的形容,从最近几年的房价收入比来看,以带动经济为自豪的高房价早已脱离了民生,从2003-2008 年全国城镇居民可支配收入分别为: 8472 元、 9422 元、 10493 元、 11759 元、 13876 元、 15781 元,平均每年增长 9.55% , 6 年总计增长 87.3% ;农村居民人均可支配收入分别为: 2622 元、 2936 元、 3255 元、 3587 元、 4140 元、 4761 元,平均每年增长 7.03% , 6 年总计增长 81.5% .而从 2003 年到 2008 年间,京沪深等一线城市房价翻了 5 倍以上,部分地区的房价甚至上涨了 15 、 6 倍以上,其它大中城市的房价也涨了至少 3 倍以上,随后在 2009 年全年宽松货币与优惠政策的刺激下,钢丸,京沪深等一线城市房价涨幅超过 50% ,部分楼盘房价涨幅达到 100% 以上,全国 70 个大中城市的平均房价也上涨了 30% 以上,如此市场如此的房价,早已经是太过疯狂.
相比近年来的人均收入,再看当前城市商品房与住宅的市场情况,据建设部数据,目前城市房屋总面积超过 180 亿平方米,以2008 年全国城镇人口 6.02 亿这个数字,按人均使用面积 30 平方米计算,城市人口的居住需求早已经饱和,所以今后的商品房销售对象仅为被城市化人口与改善型住房的需求群体.也就是当前当前全国 2.3 亿的农民工,及每年新增的 2000 万劳动力人口与每年 600 万以上的应届毕业生,可是这群人中的农民工从收入上讲根本无法承受目前城市的房价.而受经济危机所影响,中国实体产业低迷, 09 年全年就业的 74% 应届毕业生的收入,同比去年下降了 10% 以上,大学生毕业的工资还不及农民工,这群人在未来两三年内也不会是商品房市场的支撑者,看看绿色植物对居室空气的影响,有的有利于净化空气,这群人中唯一能够有能力购房的群体就是啃老族,但是此前长达数十年的医疗、养老等保障欠缺的情况下,啃老族的比例也非常低,正因此在 09 年1-10 月的商品房成交数据中,自住需求仅为 15% ,其余的都是投资需求.
与这一切相呼应的问题更加严峻,目前全国住宅总价值已经超过 90 万亿,抛丸机,是gdp 两倍,而多数因经济发展需求而被城市化的人,面对高高在上的房价,却只能望房兴叹,以城镇人口房价收入比 28 : 1 与农村居住人口在城市的房价收入比超 70 : 1 的数字看,当前房价早已彻底失去了市场支撑,抛丸机滤筒,当前唯一支撑楼市的就是全年 10 万亿信贷的流动性,以及 20% 富人手中掌握的 80% 社会财富,而这群人最终只是炒家,不是房屋的使用者,在一线城市租售比接近甚至超过 500 : 1 的时候,投资房产在缺少真实需求力量接盘的情况下,空置率超过了 50% ,牛刀 不开征物业税高房价一样崩盘,早已经存在了极大的风险,而利用优惠利率的炒房行为,最终是将风险转嫁给了银行,这就是 09 年房价飙涨的根源.炒家利用银行而规避风险,一旦房价破裂,银行业必将遭殃,而在中国,几大银行都是国有,正因此当前房地产开发企业与炒家对今后的房价预期都非常看好,无论地价多高,无论房价多高,只要有银行风险作为后盾,就继续推动地价、推动房价,最终造成房价涨地价就涨、地价涨房价也涨的联动效应,直至今日已经一发不可收拾,荒谬的政策早已将经济套死在房地产中.
令人叹息的是这样的趋势最终无法避免,无论未来经济如何变化,受通胀与资产价格上涨对民生造成压力,及银行资本金比例不足和不良资产飙升的影响,信贷想持久投放都无法持续,流动性也难以长久存在.据国家统计局数据显示,猪肉、鸡蛋、蔬菜以及消费品价格已经连续数个月上涨,其中 11 月份单月上涨 10% 以上,如果继续过度的向市场投放货币,又不能避免其流入房地产成为炒家的资本,喷砂房,那么房价暴涨的预期就会更加严重,而相比房价而言,其它商品价格也会继续走高,最终虚拟经济的泡沫越来越大,在地产经济拉动的人均收入不与房价在同一平面增长的情况下,房地产就永远缺少刚性需求的购买力支撑,房价泡沫就注定破裂,各地房价一览表-海之恋-焦点博客,经济泡沫也将因此破裂,很可能会如同日本一般进入长达十余年甚至数十年的衰退,一个强国的梦也将从此破灭.
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