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http://forum.iask.ca/showthread.php?t=308563哪里房子最好炒-温哥华
http://forum.iask.ca/showthread.php?t=376505哪里的豪宅最有投资价值--多伦多！
很多同志以为我是经纪，所以我帖子题目修改，告诉大家，我不是经纪，也和经纪无关，只是房子买多了，所以愿意把经验和大家一起分享，老虎非专业人士，所以只知道买卖房子的一些实际事情及地产未来走向的个人预测和看法，不一定都是准确的，只是希望我的经验能给你带来一点帮助。。。。
老虎安家后在温哥华太无聊了,没有任何适合自己的娱乐活动,但为了把移民监坐完已经决定每年有半年时间在温哥华休息,所以只好整天都自己或和开发商或和中介一起去到处看房子,为了不浪费资源,特开此贴,欢迎问答...
哥华地区各城市介绍
大温地区与飞沙河谷统称lower mainland，低陆平原。包括温哥华市，本拿笔市，列支文市，西温哥华市，北温哥华市，高贵林市，高贵林港市，满地宝市，新西敏市。其中高贵林市，高贵林港市，满地宝市又被统称为三联市。素里市，白石镇，兰里，兰里堡，齐力瓦可市，希望镇，米逊，枫叶岭，三角洲市，阿博士佛。
我们一个一个的说吧。
先从温哥华市说起。
温哥华市是加拿大第八大城市，是BC省第一大城市。根据2006年的人口统计，整个温哥华市共有578,000人口。其中母语是中文的占人口总数的1/4多。人口以每年增加大约6000的速度逐年增加。而华人在这几年里的增加速度比2001年前快了很多。
从地区上，温哥华市又被分为东西两个部分，简称温东和温西。
温东和温西是以Ontario街为交界。
温西集中了大温地区最多的高收入人群，和大温地区最多的排名前20的公校和私校，还有著名的哥伦比亚大学校园，加之居住环境幽静，社区条件优越，一直都是大温房价最热的地区之一。另外温西还有一块不得不提的地区就是温市市中心。那里是温哥华工作机会最集中的地区，也是集中了世界上最多地产投资客的地区。以白人居多，日本人不少。奥运场馆和斯坦尼公园都在这个地区。房屋种类以高层公寓为主，寸土寸金。
温东较之于温西，房价稍低，地偏小，多为标准地，校区排名较后，居民多以中低收入的白人，几十年前的老移民，以及印度人为主。而印度人又主要集中在温东的南边。这几年的房价涨幅也是不可忽略的。
从交通上来说，有天铁从市中心出发，到其他各城市。另有West coast Express（火车）每天通往较偏远的城市，以利于居住在那些城市的上班族的通勤。加之无数公车，出行十分方便。
[size=+1]买房基本程序
我在工作中接触的90%以上的客户都是首次置业，由于基本知识的缺乏，常常在买房过程中感到困扰和茫然无绪。这里我对买房程序作一个简单的总结，按此步骤进行，定会使你的买房过程轻松愉快，戏称买房八步曲：
曲一：准备买房
了解自己的基本贷款供款能力、需求及喜好，确定房屋价格、户型、样式、区域等，并寻找到合适的房地产经纪的帮助。
曲二：看房
基本是整个买房过程中最漫长的过程。此期间需要合理安排自己的看房时间（以不严重影响到正常工作生活为前提），根据实际市场状况修正自己的定位如：价格、户型、样式、区域等。
曲三：下OFFER
在选到中意的房屋后制定购房策略，签定购房合同。对不同递交合同方式采用不同的处理办法，并在合同签定后准备定金。
曲四：安排房屋检验
对房屋状况有一个客观全面的了解，哪些项目需要进行哪些处理，确定房屋质量是否符合自己的要求，以及掌握基本房屋维修保养常识。
曲五：安排房屋贷款
综合比较不同银行的贷款产品，寻找合适的贷款银行申请贷款，安排合适的还款计划。一个好的还款计划可以帮助你最大限度地节省资金。
曲六：寻求专业律师的帮助
合同签定并生效后，交房的工作就要交给买卖双方的律师去办理了。及时寻找可信的律师代表自己处理相关事宜，并在律师的指导帮助下顺利完成房地产交易。
曲七：处理其他杂务
包括准备买房过程中需要缴纳的费用及首期款、安排房屋保险、家具预定等。
曲八：安排交房后的安居
房屋正式交付后，新业主一定要及时通知相关部门办理新户主登记过户手续，安排各类证件及服务的地址变更手续等。
以上只是一个简述，希望给到大家一个全面的概念
买房前的准备工作
中国有一句话“不打无准备的仗”，这句话在买房中同样适用。好的财务计划、合适的价格、恰当的区域定位、居住环境等均需在事前仔细思量。所以在买房前不妨问问自己下面这些问题，对大家买房非常有帮助。
1）你能负担什么样的住房？
一般来说购买房屋均需向银行借贷部分款项。怎么借？能借多少？利率如何？借多长时间？首先应该到自己熟悉的银行贷款部门了解借钱情况，根据自己的收入，看银行能借多少，在加上一家的储蓄，你就能确定自己能负担多少钱的住房。最好能从银行得到一份贷款同意书（Pre-proof Letter)。特别在安排每月还款时，一定要根据自己的家庭实际经济收入能力选择合适的可负担的还款计划。有的朋友将房屋出租部分的收入作为收入来源的考虑，对此一定要对房屋空置率（风险）有一个考虑，避免经济出现困境。
2）你该选择什么地区的住房？
需根据自己的工作地点、孩子上学、购物、交通、社区、环境等等因素，来综合考虑自己将要生活的地区。但同时必须注意，同样的房子在不同的地区，价钱有时会相差很远。
3）你喜欢哪种式样的住房？
a）平房（Bungalow）：单层住房。厅、厨房、厕所及睡房都在同一层，方便活动，同时地下室与楼 上一样大。
b）二层（2 Story）：第一层有客厅、饭厅、家庭厅、厨房等，第二层是睡房。
c）二层半或三层（2.5 or 3 Story）：三楼的一半或全部是睡房，这种结构的房屋多建在室中心的老区。
d）复式（Split）：房屋结构从中间部分错开半层，一般有三到五层。优点是可以将各个生活区分布在不同的楼层。
4）买房需要考虑到将来卖房
大多数房子都能保值，并且随着市场的浮动和货币的贬值，房价都会升一点。而造成房价贬值的原因是多方面的，有的因素我们无法控制，但我们可以避免购买这类的物业，通常的做法是根据房子本身和所处地区的发展，综合考虑，以便将来以满意的价格出售房屋。
5）购买新房还是旧房？
所有人都希望住新房，但多伦多市内的新房不多，一部分是拆旧建新，同样价格也比同一区的旧房高很多。相当多的情况是在迁出的工业区内修建的民用住宅单位，这种地区因历史原因一般都离铁路或高压线较近，甚至旁边还有其它的工厂，当然价格也不菲，地小、房子也小。多伦多周围也有许多的新开发区，如：Mississauga、Brampton、Vaughan、Richmond Hill、Markham、Pickering等，除了要根据自己的工作地点等因素来考虑区域，还要考虑地区的发展。
完成房屋买卖合约所需的费用
在您购买房屋的过程中，您除了需知道您可以负担的头款之外，您还需预算所需的额外费用。 一般来说，完成买卖合约双方总共的费用约为房屋售价的 2% 至 5%。费用多少将根据房屋所在省份及城市而定，而且通常与房屋价格有关。以下是这些费用的用途，您的贷款机构，律师或代表公证行以及您的房屋经纪可帮助您估计所需费用。
房屋估价费
这项费用是支付给房屋估价专家作为估计房屋价值的费用。房屋贷款机构将需要房屋估价以决定房屋的售价是否具合理的市场价格 。
土地测量费 （或以业权保险替代）
房屋贷款机构通常需要有关房屋最近期的地段测量，或以业权保险替代(title insurance in lieu)。
楼房检验费
这项费用是指专业验屋师检验房屋所需的费用。
房屋贷款申请费用
如果您申请的房屋贷款款额是属于高比率的房屋贷款（即首期付款少于屋价的25%)，房屋贷款保险机构便可能会收取这项申请费用 。
房屋贷款违约保险
首期付款少于屋价25%的高比率房屋贷款需购买违约保险。这项费用通常会加于房屋贷款上，最高可达贷款款额的3%。这项还款保险有别于房屋贷款,人寿及残疾保险。
律师费
这些费用包您的律师或公证行所收取的法律专业服务费，收费将用以支付查册费用，产权查询，拟订业权契约文件 以及准备信贷文件及物业交接等。费用亦包括各项登记费以及其他有关杂项费用等。
已交税款、水电煤气等账单及其他费用
您的卖方可能在交易完成日之前已缴交以上部份账项，所以您需要将有关款项退还。交易日以后产生的所有账项，包括税项、水电煤气费用及其他费用均须由买方负责。
省税
这项费用一般指土地转让税(Land Transfer Tax)。这项税项适用于大多数省份，而且通常是以房屋售价的一个百分率计算。至于新建房屋，部份省府亦可能有税项收费。安省的土地转让税计算请见“购屋时土地转让税(Land Transfer Tax)的计算”一文。
货劳税 (GST)
如果您购买的是新建房屋，您将要以购屋价支付货劳税（其他专业收费亦要付货劳税）。
火险
房屋贷款机构将要求您为房屋 （及他们的房屋贷款作附属担保）提供有关火灾及其他天灾引致破坏的保障。所以您要为房屋购买火灾保险。
搬迁费用
这项费用指您自己动手搬屋租用货车的费用或雇用专业搬运服务公司所需的费用。
其他额外费用
这些费用可能包括水电煤气等的接驳费，购买房屋后的各项修理费，购置电器、窗廉、地毡及其他所需项目等。
加拿大购屋手册
购屋常用术语
agreement of purchase and sale 买卖合同
downpayment 首期款，头款
deposit 定金
mortgage 以房屋做抵押的一种贷款
payment 付款额
capital 本金，本钱
interest 利息
home inspection 验屋
realtor: 房地产经纪人
maintaince fee 管理费
security guard 保安人员
payment=capital+interest 付款额=本金+利息注
购屋要考虑的因素
一、地点(location)
在选择买房地点时，交通，购物，上班，上学是通常要考虑的。一般来说，人们喜欢把地点选在比较好的区域。好区的特点是房屋质量好，学校质量 好，居民素质较高，交通发达，购物方便。在多伦多，比较好的区域有：Richmond hill, Markham,NorthYork区的Yonge街以东和Scarborough的西 区；Mississaga是靠近多伦多的一个新兴城市，那里的房子比较新，而且 价格比多伦多便宜。同类房屋在不同地区有不同价格。据统计，中国人买 房子在多伦多东部的居多。
二、价格(price)
房屋价格由地点，房屋类型和面积决定。多伦多的Scarborough区，房价相便宜一些。通常情况下，打算花15万加元以下的买主，买两间bedroom的 公寓房比较合算；20万加元左右，可以买到三间bedroom的townhouse;30万 加元左右，可以买到三间或三间以上的独立屋。有些两间bedroom的公寓房，五，六十万加元就可以买到，但管理费较高。
三、类型(type)
买主都有自己买房的目的和用途。不同类型的房子特点不同。有些人买下房子没有时间管理，或不想为房屋管理费心，如冬天扫雪，夏天锄草等，可以选择买公寓楼。公寓楼设有房屋管理处，房主每月要交纳管理费。公寓的另一个特点是楼内有24小时的保安人员(SecurityGuard)值班，进门要刷 卡，安全性好；楼内还有健身设施，如游泳池，桑拿室，台球室，乒乓球 室，保龄球室等。使用这些设施不用另交费，全部包含在管理费中。有些人喜欢种花种菜，就要选择带前，后院的房子。如果买房是为了出租用，打算完全出租给别人住的房子买公寓较好，自己住，只一部分出租的房子，买独立屋较好。因为独立屋大，地下室也大；有些做生意的人，买房子是给别人看的，就要选择又大又好的房子。
房屋的种类
1、 独立屋(detached)
只有一户人家的房子叫独立屋。独立屋有两层和地下室。一层是厨房，厅和卫生间；二层是卧室，卫生间；洗衣房在地下室；有前，后院。三间卧室的独立屋的价格从25万加元起价。买独立屋不用交管理费。
2、 半独立屋(semi-detached)
半独立屋是两户人家连在一起的房子。有两层和地下室，有前，后院。房屋内部结构类似于独立屋。所不同的是，两户人家之间合用一堵墙。三间卧室的半独立屋从20万加元起价。买半独立屋也不用交管理费。
3、 公寓(codo)
档次低一些的公寓叫appartment) 公寓是多层建筑的楼房。每户房间的结构有两种：一层的普通结构和二层的复式结构。复式结构的房子，一层是卧室，厨房，厅和卫生间；二层是卧室，卫生间和洗衣房。有1-3间卧室的房子，价格从10万-40万加元不等。买公寓要交管理费。
4、 排屋(townhouse)
多户人家连在一起的房子叫排屋。有一，二，三层三种结构。最常见的是两层一层是厨房，厅和卫生间；二层是卧室，卫生间；洗衣房在地下室。有些排屋带地下室，有些不带。排屋只有后院。3间卧室的排屋从13万加元起价。买排屋要交纳管理费。
5、 平房(bangalou)
平房只有一层，有前，后院。有１－３间卧室的３种结构。价格从十八，九万到六，七十万加元不等。买平房不用交管理费。
购屋付款方式
买房可以向银行贷款。但首期款(downpayment)要自己先付。首期款是买房子时第一次支付的钱数，从5%-100%不等。对于没有工作的新移民，要付房价总额40%的首期款，其余６０％可以向银行贷款。对于有工作人士，收入越高，信用越好，可以向银行贷款额越高，付首期款的比例越少。
还贷款的最长期限是２５年，５年为一期。每5年银行变一次贷款利息。还款期限越长，每月向银行付的贷款利息越高。以一个月收入为４０００加元的三口之家为例。这种收入的家庭，买一个１５万加元左右的2间卧室的公寓比较好。
购屋房地产经纪人
选一个好的房地产经纪人是买房子的第一步，也是重要的一步。
买(或卖)房子要找经纪人帮助。经纪人的主要作用是保证客户的利益不受任何损失。同时，好的经纪人也可以提供最好的银行利息。找一个好的经纪人可以为买主(或卖主)带来很大利益。本文只介绍买房的情况。买房前，要找验屋师验屋。验屋项目包括房屋的面积，房子盖了多少年，以前有多少业主以及房屋的价格等；同时，还要找一个律师帮助办理所有相关的法律文件，如：房子的产权证(业主是谁)，业主是否有债务，房子的银行贷款是否还清等等。好的经纪人可以给买房人推荐有经验，收费低的律师和验屋师。因为经纪人提供的信息在法律上是准确无误的。
买房前，买，卖双方要签一个合同。这个合同是由买方经纪人写的，写好后，卖方可以修改。有经验的房地产经纪人能写出好的合同，从而给买方带来很大利益。好的经纪人还可以根据买方的经济状况和买房需求，帮助选择地点，价格和房屋类型，并提供好的首期款和银行利息。 |
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发表于 2011-1-5 10:47:07
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