澳洲地产是外国买家传统的投资热门

郑瑟

　　据《澳洲日报》报道，近日一份新报告显示，澳购物中心市场的海外投资迅猛增长，没有丝毫减弱的迹象。

　　世邦魏理仕的研究披露，今年上半年外国买家在购物中心交易中占了51%的比例。

　　CBRE澳洲地区高级研究经理Danny Lee表示，购物中心的外国投资水平显著增长，在2014年和2015年的交易中分别占有13%和14%的比重。

　　“外国投资在过去一年上涨了一倍以上，证明了买家对零售业依然充满信心，”Lee说道。

　　CBRE零售投资全国主管Mark Wizel指出，尽管在零售市场中CBD是外国买家传统的投资热门，但CBD以外的地区现在也变得越来越吸引他们。

　　Mark Wizel说：“这主要是因为目前在上乘的CBD地段缺乏可交易的购物中心，促使投资者瞄准替代性资产，包括区域型购物中心、次区域型购物中心和邻里购物中心。”

　　最近有一笔此类交易是，位于邦迪海滩坎贝尔广场178号的The Beach House Lane在6月被卖给了新西兰的Cook Property Group，售价为3125万澳元。

　　负责出售这处邦迪海滩物业的是来自Stonebridge Property Group的Carl Molony以及Philip Gartland。Molony表示，买家对这个物业感兴趣是因为它的位置好，相对易于管理。

　　此外，中国香港的NGI Investments斥资3.2亿澳元买下MidCity 75%的股份，此处物业地处悉尼最繁华的零售地带皮特街购物中心。中介高力国际表示，这笔在5月促成的交易创下了2015-2016财年最高的每平方米均价45265澳元。

　　美国投资公司黑石集团是最活跃的海外投资者，在5月抢尽风头，当时该公司豪掷6.133亿澳元买下了维州和昆州的几处购物中心。

　　至于更广泛的零售业，第二季度交易价值从上季度的7亿澳元飙涨至31亿澳元，其中36%的零售资产是被外国投资者买走的。

　　据《每日电讯报》报道，房产顾问公司Savills Australia 的调查显示，单单在悉尼CBD，办公楼产业就有27项交易，总值达到46亿澳元。其中60%都是被外国投资者买走的，大约价值26.7亿澳元。

　　在CBD和都市地区，总的有价值87亿澳元的79项办公楼交易。外国买家还是占据首位，有20栋楼是被他们买走的，价值35亿澳元。最大的一笔交易是和中投公司(China Investments Corporation)达成的，包括7栋楼，总值19.76亿澳元。

　　全国来看，外国投资者在各城市CBD的办公楼买卖中占了68%的比例。根据高力国际公司(Colliers International)，中国买家是购买澳洲办公楼的外国买家中最多的，投资总值接近30亿澳元。美国紧随其后，投资了25亿澳元，但这个数字比2008年的60多亿澳元有了显著下降。Savills公司新州总经理Simon Fenn说，悉尼办公楼的回报率让它比国际上其他投资热点更活跃。他说，“悉尼租金增长的前景，加上进一步利率降低的可能性，在短到中期里会增加对本地和国际买家的吸引力。”该公司的跨境与资本交易主任Ben Azar说，澳洲这种高水平的外国投资在短期内不会消失，同时悉尼和墨尔本还有“全球门户城市”的声誉。他说，“澳洲是全世界最高回报率的透明安全的市场之一。只要澳洲的经济和政治环境保持稳定，英美和欧洲的动荡就意味着更多的海外资本会流向澳洲。”

　　近年来澳洲房地产投资与购房已成为一种趋势，但对于投资者的具体操作来说，并非易事;特别是在澳洲四大行联合行动限制海外人士的住宅贷款之际、公寓类资产在CBD及近城区严重过剩之时，墨尔本和悉尼地区房价依然实现两位数增长的冰火两重天走势;这种成熟房地产市场下差异化的走势，让从未经历过市场涨跌周期洗礼的中国购房者们无所适从。

　　从投资者的根本需求来看，获得资本溢价和租金收入是房产投资的双要素!而现金流对于财务自由起着非常重要的作用。每位投资者要十分注重自己的现金流，应尽可能多的开发出多的现金流管道，买入和创建可以让投资者无需为其工作就产生现金流的房产。这也是《穷爸爸富爸爸》系列丛书作者罗伯特清崎对真正房产作为资产的定义所在。

　　用现金流分析法的观点来考察项目，一要看项目的当前收益率，二要从长远考察此收益率的持续性。从这两点出发可以看到，澳洲商业地产项目的优势变得更加显而易见：

　　1、区别于住宅地产，商业地产没有所谓海外身份限制，二手商业地产可以出售给任何人;反观国内客户错误配置高层小户型，一旦准备售出却无人解盘(小户型无法满足家庭需要，而海外人士又无法购买二手房);

　　2、无需澳洲外国投资委员会审批，即没有FIRB 申请费用，节省5，000澳元;

　　3、商业地产贷款和住宅贷款不同，不受银行收紧贷款政策影响;

　　4、对于维州政府调整海外购买住宅征收额外印花税率从3%调整到7%而言，墨尔本地区商业地产不受该政策影响;

　　据CoreLogic R.P. DATA数据显示，澳洲首府城市的商业房产租金收益一般都会在6%—8%之间，其中永久产权仓储(Self-Storage的租金收益率为8%-10%;产权码头(Marina)的租金收益率为 6%-9%、底商、写字楼等商业地产(retail and offices)的收益率为6%-8%……这些商业类地产到租金回报率均高于住宅地产平均为3.6%的租金收益水平。

　　其次，投资门槛较低，性价比更高，现金流更强。

　　由于商业地产的土地地契产权面积与别墅类相比要小很多，因此它的价格与住宅地产形成倒挂，这对于投资者的资金压力也相对较小。如，一套卧室与起居室兼用的50平方米小户型房产价格约为40-50万澳元，而相比起来，一个体积为92立方米的永久产权仓储价格也仅仅在10万澳元左右。在目前澳洲银行贷款利率下，购买一居公寓的租金仅和贷款支出保持平衡，扣除物业相关费用后，仍然需要倒贴现金;相反，如果同样利用贷款购买价值50万澳元的仓储商业地产做比较，扣除银行贷款及相关费用后仍有2万澳元盈余。澳洲资产配置实现以房养学、以房养老竟然可以一步到位了。

　　第三，租期较长，租客更加稳定。

　　受使用习惯影响，住宅房产的租期一般在6-12个月;然而商业房产租期一般都在3-8年，码头和仓储地产项目租期甚至可以长达20年(5+5+5+5)。尤其是投资某些依客户需求而打造的经营项目，或者依赖某一区域经济发展的项目，这样的租户都倾向长期续约。这样就可以保证长期的、持续的正向现金流入，而无需担心空置率上升带来的租金损失。

　　据ABC News报道，墨尔本工业和商业地产的预付续租市场自2004年开始发展良好，很多公司在10年租约到期后选择续约，这一趋势会在未来几年保持市场活跃。戴维斯调查结果显示，2014年续租交易量上涨了45%，2014年的租赁协议签订数上涨了30%(租赁总面积约658514平方米)。

　　关于这一点还需要多说一句，那就是如何判断哪里的商业地产更能吸引长期的租户问题。这就要引入“区域投资分析法”原理。区域投资法，就是选择交通便利、购物方便、设施齐全的生活区域;靠近大学、著名职业学校、精英中小学的教育区域;靠近富人区、海边生活区等传统认知的优质生活区;政府规划区域;新地铁、新隧道、新的桥梁的修建……诸多因素都会带来周边对商业需求的增长。比如：比如说市中心迁移带来的地价上涨：2006 年新南威尔士州把州的首府从悉尼搬到25 公里以外的帕尔马他(Parramatta)，帕尔马他的地价上涨40%之多。

　　第四，商业地产税费和其他日常开支可以分流。

　　市政费、水费、物业费……住宅地产的相关费用都由业主缴纳，而商业地产的相关开支，按照惯例则由租户缴纳。因此其维护成本也相对低些。

　　此外，从实际销售数据来看，公寓供大于求的背景之下，工业和商业资产愈发受到投资者青睐。投资者可以利用目前良好的贷款利率，以丰富投资组合，对冲市场风险。传统的物流资产仍十分吸引本地投资者。通常这些资产租期长，收入稳定，租户多为公司和企业。

　　其实笔者讲了这么多，不仅仅是分析两种地产类型的优劣，更重要的是提供了“现金流分析法”“区域投资分析法”两种研判市场走势的工具。至于说买商用还是住宅，聪明的投资者当然不会二者选其一，住宅面临后期的维护成本和空置率风险，同样，商业地产也会有它自己的问题，如供应量不稳定、后期经济格局变化导致的结构性空置等。因此，总体来看，成熟的投资者会将两类房产都纳入考虑之列，追求资产多元化配置，创造更多被动租金收入，从而进一步强化资本市场的抗风险综合能力。

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