“中国开发商给马来西亚的整个行业环境带来了巨大的改变”

郑瑟

　　在刚刚过去的一段时间，世界格局出现了跨时代的变化。英国脱欧后，全球主要资产特别是外汇市场在短时间内恐慌性抛售，英镑兑美元汇率一度暴跌11%以上，日本股市大跌近8%，欧洲主要股市如德国DAX和法国CAC40也下跌7-8%。但是，你可能想不到的是，去年曾经遭遇汇率重挫的马来西亚令吉却在这次巨幅波动中表现绝佳，并成为今年以来亚洲表现最佳的货币。即便在英国脱欧之后，马来西亚令吉兑美元汇率居然不贬反升，令不少投资者十分意外!

　　位于亚洲大陆南端、面积相当于新加坡3倍的马来西亚柔佛州首府新山，是马来西亚第二大城市，被认为“可能成为下一个深圳”，吸引了众多中国开发商来此投资。

　　怀着极大热情的中国开发商相继来到新山淘金，一个个项目鳞次栉比地建起来：碧桂园金海湾项目已经取得不错的销售业绩，森林城市项目将建在4座人工岛上;距新山市中心约20分钟的陈厝港，绿地拿下了128英亩的土地;新山关口附近，富力用85亿元人民币取得了6块土地;在柔佛州伊斯干达特区中心位置的美迪尼，新华联规划了5栋高楼……

　　这些开发商向国内购房者大力推荐其项目的诸多优势，比如低廉的价格、靠近新加坡等，让中国投资者对新山产生了极大的兴趣。而事实上，这些项目也多出售给中国人。

　　新华联置地(马来西亚)有限公司销售总监龚凯民透露，即使是考虑到马来人的喜好，对产品进行了适度的本土元素融入，但新华联南洋国际度假中心在上一年的销售业绩中，也仅有10%来自马来客户。每月高达近千套成交量的碧桂园，吸引的也是中国客户。

　　除了更为信任本地开发商，不同于中国人对投资房产的狂热，马来人对于投资相对谨慎，一般的闲钱会用来购买更安全的基金，在已有居住房产的情况下，对于投资房产兴趣不大。

　　中国开发商看得很清楚，龚凯民直言，“就算改户型，也没有谁是为了马来西亚人改的。”

　　为了吸引中国购房者，房企使出浑身解数。龚凯民透露，中国开发商大多对产品进行过改造、更新，增加更多的车位，推出更多的小户型产品，以便更好地销售。

　　“中国买家更关注投资属性。”新华联南洋国际度假中心副总监高黎强调，除了希望产品增值，“第二家园”计划是吸引中国买家的重要因素。该计划是马来西亚政府为吸引外国资金、促进旅游、发展经济而出台的一项长期政策，目的是鼓励外籍人士在马来西亚长期居住和投资，且门槛较低。

　　中国开发商更多地打出了教育牌。例如新华联就与美迪尼区域内的五所高校达成排他性协议，推出“一带一路”奖学金，以吸引更多重视子女教育的中国客户。

　　此外，美国《国际生活》杂志公布的2017年度24个最适宜退休养老的国家，马来西亚位列第6名，蝉联亚洲最佳。

　　诸多中国开发商的进入也令新山以及马来西亚的房地产市场发生了很大的变化。

　　“中国开发商给马来西亚的整个行业环境带来了巨大的改变。”龚凯民称，“无论是产品还是营销手法，都比之前改变了很多……中国开发商把马来西亚人没见过的东西都带进来了。”

　　善于营销的中国同行将本地开发商的销售成本直接拉升了近30%，同时也给了马来西亚同行很多启发：热衷造城、开发大盘的中国开发商，让马来西亚本地开发商选择拿下更多的土地;以往在建工程的围栏只有白墙，但现在马来西亚的开发商也学会了如何利用这些广告牌。

　　更重要的是，此前目光局限于本土及东南亚区域的马来西亚开发商，面对大量涌入的中国人，意识到这是一个巨大的金矿，开始更多地进入中国市场宣传项目，与中国同行共同争夺中国投资者。

　　就在1月13日，中国直飞新山的第二条航线在深圳正式开通，而广州直飞新山的第二条航线预计将于2月份启动。去年11月，马总理纳吉布访华时也宣称，未来计划在中国开通11条新航线。随着多条直航航线的开通，新山有望迎来越来越多的中国游客，这也将为在新山投资的中国房企带来更多的希望。

　　也有人担心，马来西亚的房价已经过一轮上涨，会不会很快进入瓶颈区?针对这个问题，马来西亚政府早已开始部署，2013年1月，马新两国达成协议，将会在2020年之前建造吉隆坡直通新加坡的高速铁路(HighSpeed Rail)。目前这一铁路招标已经进入最后阶段，高速铁路建成后，来往吉隆坡和新加坡单程只需90分钟，大吉隆坡地区和依斯干达经济特区将会完全联通。相比于移民门槛高，房价高的新加坡，马来西亚的投资价值将会进一步凸显!

　　今年初，马来西亚总理纳吉在2015年政府转型计划报告致词时提出“2020宏愿目标必须如期达成”，目前进入最后冲刺阶段，马来西亚必须在2020年进入先进国家行列!纳吉透露，马来西亚的国內生产总值从2010年开始，取得平均5.6%的成长率。这在新兴市场中处于非常高的增长水平!

　　英国金融分析机构IHSGlobalInsight预测，马来西亚2016-2020年经济平均增速将达5.2%;人均收入将从2015年的10000美元增长到2025年的21000美元，将于2020年如期实现高收入国家的目标。这意味着马来西亚的人均收入要翻一倍。上海实现人均收入翻一倍用了10年时间，从2004年到2014年，上海人均收入翻了一倍，与此同时，上海平均房价上涨超过384%，可见马来西亚房价的上涨空间依然很大!尤其是在隆新高铁(HSR)开通之后，目前房价仅为新加坡三分之一的马来西亚中心城市必将引来一轮房价的快速上涨，错过了这个机会，你可能就会错过这十年最重要的投资洼地!

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