“2017年，中国的商业地产市场机遇和挑战并存”

郑瑟

　　几天前，朋友圈被一个段子刷屏了。说在北京，一位朋友买房，卖家报价728万，他从7点半砍价到夜里11点半，最后745万成交。

　　虽然此事真假难定，但却是实实在在的行情。几天前，一家距离北京300公里的新盘连夜涨价近2000元/平，让段子变成事实。

　　而根据中国房地产业协会发布的房价行情显示，截至2017年2月，北京房价已连续17个月环比上涨，从2015年10月的37221元/平方米涨至60738元/平方米，涨幅高达63.18%。

　　这么耀眼的收益，自然引来更多资本者的目光。

　　事实上，在实体经济增长乏力的当下，投资渠道已经变得越来越窄。大起大落的股市有太多不确定性，而持续增值又有租金收益的不动产，成为了投资者的“心头好”，并带动住宅价格“一路狂奔”。

　　如果说年前房价是“一周一涨”，那这两个月已经到“一天一涨”地步。于是各地政府开始集中调控，为当下过热的房地产“退烧”。

　　仲量联行(JLL)亚太区首席执行官顾东尼(Anthony Couse)日前接受澎湃新闻记者专访时说，“中国商业地产(专题阅读)市场规模的增长是史无前例的。”从成交量上看，在商业地产投资市场，中国为全球第四大市场。其中，上海近几年一直保持在全球商业地产投资最活跃的前十个城市之列。

　　早在1987年即在伦敦进入房地产行业的顾东尼，1989年加入仲量联行之后，先后担任亚洲区商业地产租赁部总监、中国华东区董事总经理、亚太区首席执行官等职务。28年间，擅长商业项目的市场定位推广、整体资产租赁、项目代理等业务的顾东尼，多次在上海、香港、台北等地参与包括太古广场三期、国际金融中心二期、长江中心、时代广场、太古地产港岛、台北101大厦等在内的主要项目。

　　顾东尼坦言，在中国工作的20余年里，看到了这个市场上太多翻天覆地的改变。“十年前，优质办公和零售物业主要集中在一线城市。如今，中国几乎所有的二、三线城市都有了现代化的购物中心、高品质的办公楼宇。另一方面，我们看到中国对商业物业的需求急速上升。中产家庭的数量增长持续拉动消费升级，大规模推动了对购物中心零售空间的需求;中国企业的崛起持续推高办公楼的需求。”

　　从成交量来看，在商业地产投资市场，中国目前排在美国、英国和德国之后，为全球第四大市场。

　　根据仲量联行每两年出版一次的《全球城市透明度调查报告》，顾东尼分析认为，“经过多年的扩张，中国目前已经积累了大量的商业地产物业可用于交易。”随着市场的成熟，中国房地产市场的透明度在过去几年取得飞速的进步。而更重要的是，对于投资者来说，中国商业物业的投资回报率非常具有吸引力。

　　顾东尼告诉澎湃新闻记者，近两年来，随着中国资本的崛起，大陆的投资者已经成为最活跃的买家，占中国商业地产交易总量的7成以上，其次是来自中国香港、新加坡以及亚洲其他国家和地区的资本。

　　中国市场之外，国内投资也在积极布局海外市场。目前，在跨境投资的来源方面，中国投资者紧随美国之后，位居全球第二。

　　英国市场对许多来自中国乃至亚太地区的投资者相当具有吸引力，这些投资者希望寻求投资的多元化和安全的投资方式。顾东尼强调，根据仲量联行的预测，如果英镑汇率继续保持脱欧公投后的下跌势头，来自亚太和中东地区的投资者将继续转向英国房地产市场，预计中国投资者将在英国市场发挥日益重要的影响。

　　另一方面，国外投资者对中国市场的兴趣也与日俱增。顾东尼认为，长期来讲，投资者最需要关注的依然是市场基本面，即供需关系。当然，本地合作伙伴的选择也是至关重要的。

　　“2017年，中国的商业地产市场机遇和挑战并存。”顾东尼表示，“在办公楼市场，我们看到来自民营企业和高科技企业的需求正在逐步释放，推动办公楼需求。但是我们也看到新增供应在2017年非常巨大，空置率呈上升趋势，各地租金承压。而在零售物业市场，消费需求保持强劲，拉动零售商对购物中心需求。但是，电商对实体零售的影响依然不容小觑。此外，购物中心新增供应也维持在高位。”

　　谈到商业地产的投融资问题，顾东尼表示，鉴于中国庞大的房地产市场规模以及银行和开发商对另类融资渠道的需求，CMBS、RMBS和ABS将日益走俏，今后几年的发行量势必将逐渐走高。另外一个被认为蕴含巨大市场空间的新型融资方式是REITs。由于在多元化、可负担性、流动性、税收优惠和透明度等方面具有较大优势，REITs深受广大投资者的青睐。尽管由于收益率的问题，顾东尼觉得REITs对中国来说还是相对遥远的，但他乐观表示，一旦REITs落地，对中国的商业地产市场影响将是巨大而深远的。

　　值得一提的是，上海近几年一直保持在全球商业地产投资最活跃的前十个城市之列，“目前是最具吸引力的城市”。

　　顾东尼说，上海是他“最喜欢的城市之一”。他先后参与了上海中心大厦、静安嘉里中心、上海国金中心(专题阅读)(相关干货)、会德丰广场、名人商业大厦、浦东嘉里城和越洋广场等地标项目的工作，对这座城市的飞速发展感到欣喜。

　　在顾东尼眼中，最近十年，上海的房地产市场的发展尤为令人惊讶，他再一次用到了“史无前例”这个词，“上海房地产市场发展的速度是史无前例的，无论是在中心城区还是在郊区，每年都有崭新的办公楼、购物中心拔地而起。”而随着上海交通网络、城市格局的进一步发展，上海这座城市仍将是众多国内外投资者的首选。

　　不过，尽管上海的商业地产交易量逐年增长，但商业地产过量也成为业内人士对这一市场的共识。顾东尼表示，在激烈的竞争中，项目的质量，包括硬件和软件，至关重要。此外，租售策略对项目的表现影响会很大，同时项目的入市时间也非常重要。能够兼顾到这些，开发商们可保证基本的竞争力。

　　对投资者来说，就当前的市场情况来看，上海、北京、深圳和广州这类一线城市依然是极具吸引力的城市。不过，“才刚刚起步的二、三城市的投资市场，未来增长前景可期。”在这些城市，在物业类型方面，境内外的投资者对物流地产的兴趣与日俱增，零售物业正在重新回到投资者的视野。当然，办公楼依然是最活跃的市场。

　　春节过后，全国各地再次启动楼市调控潮。截至目前，全国已有超过22个城市出台了楼市调控措施，其中北京、广州、长沙、石家庄等17个城市启动或升级了限购限贷措施。

　　从调控内容来看，主要分为以下几类：

　　1、以北京为代表，全面升级认房又认贷。

　　2、以广州为代表，限购+限贷政策收紧。

　　3、以环北京为代表，史上首次出现限购政策。北京周边城市的限购范围包括崇礼区、涞水县、涿州市、三河市、大厂县、香河县、固安县、怀来县。

　　4、其他部分城市依然在去库存。

　　值得注意的是，在各地限购措施中，北京的限购政策堪称史上最严。

　　政策规定，在北京市已拥有1套住房或有商业性住房贷款记录、公积金住房贷款记录的，购买普通自住房的首付不低于60%，购买非普通自住房的首付不低于80%，且贷款期限从30年缩短至25年(不含25年)。

　　另外还规定，企业购买的商品住房再次上市交易，需满3年及以上，若交易对象为个人，按照本市限购政策执行。这就堵住了以企业名义买房的投资机会。

　　同策咨询研究部总监张宏伟分析认为，现阶段北京“认房认贷”措施肯定会严格执行，短期内松动不了。而因认房认贷政策不具备购房资格的投资者，暂时被政府挡在了市场之外，这对平稳楼市有短期作用。

　　中原地产首席分析师张大伟认为，这个可能性非常大。他说资金需要有出处，住宅投资当然是首选。但如今限购政策这么严格，投资商用房成为第二选择。同时他还表示，地铁附近的商业用房可投资性比较大。

　　事实上，商业地产的投资热度并没有因住宅投资的火热而减退，反而有上升的趋势。

　　根据世邦魏理仕近日发布的《2017年亚太区投资者意向调查》显示，2017年受到全球利率变化影响，投资者对加大房地产投资金额持谨慎态度，更趋向追逐回报率更高的投资策略。

　　而从投资业态来看，亚洲投资者对写字楼投资的意愿继续上升，中国市场也是如此。

　　报告提到，2017年，61%的中国投资者考虑直接投资物业以获得更高回报，而2016年这个数据为49%，上升了12%。其中写字楼占比35%，仍然是最受中国投资者欢迎的板块。而随着中国消费升级和实体零售基本面逐渐回暖，投资者也重新聚焦零售物业，投资零售物业意愿有所上升，占比18%。

　　世邦魏理仕方面表示，其实写字楼一直是投资者比较青睐的项目，而北京市场是国内最受投资者青睐的市场之一。近年来，各行各业低调的企业主们正在大手笔斥资购买写字楼，其中包括阿里巴巴、前海人寿、中国信达、乐视集团、东久中国、华夏保险、伊利集团等大企业。

　　但中国房地产数据研究院院长陈晟却认为，住宅限购不会对商业地产投资有太多影响。因为商业项目的投资情况，主要由供求关系决定。

　　陈晟认为，同时，商业项目的投资回报率很难判断，不确定因素很多。它不仅受地段、城市消费水平等客观因素影响、还与购物中心的运营能力、受电商冲击程度等主观因素有关。所以选择投资商业地产，消费者应该擦亮眼睛。

　　值得一提的是,本季度望京-酒仙桥商圈凭借其活跃的市场表现,空置率从上季度的17.3%下降6.3个百分点,至11.0%。有效租金按建筑面积计算为每月每平方米281.8元,环比增长0.3%。中关村商圈表现则同样突出,得益于旺盛的市场需求,在新项目入市的前提下,空置率并未受影响,较上季度持平,仅为2.6%,并以单季度53000平方米的净吸纳量位居各商圈之首。

　　戴德梁行北中国区写字楼——企业服务部高级董事严区海表示:“自去年营改增政策出台后,很多业主将税费计入到租金中,租金一年内被进一步推高。未来一年,受新增供应压力和营改增税费的双重影响,北京写字楼空置率将继续上升,租金预计将保持平稳或继续呈小幅上升趋势。”

　　另外,随着上海办公楼租金的不断上扬,越来越多的价格敏感型租户开始转向传统中央商务区以外的新兴商务办公区。上海火车站、北外滩和前滩等外围地区,因其与中央商务核心区连接紧密且交通便捷,对租户尤其具有吸引力。这种趋势在整个亚太地区日益显现,其中悉尼和孟买等城市的次级商务区(SecondaryBusinessDIStricts)已呈蓬勃发展之势。

　　据仲量联行发布的数据显示,科技企业带动了上海、北京、深圳、广州和成都这五大城市中甲级办公楼净吸纳量的增长。2016年,科技企业推动的甲级办公楼净吸纳量超过了制造业等行业,目前正接近金融服务和专业服务企业的净吸纳量。

　　专家表示,大量的资本正使得更多的科技企业,如滴滴出行和百度等将其办公楼升级或扩大至甲级办公空间,从而提高对优秀人才的吸引力。此外,供应方面也有力地支撑了这一发展趋势。在中国大陆的四大一线城市,迅猛发展的新兴中央商务区市场提供了大量的新建甲级办公空间,同时其租金也是大型科技企业可以承受的。

　　越来越多的科技企业可能将联合办公空间、服务式办公室和公共空间作为其房地产投资组合不可分割的组成部分。这种方式不仅可以促进合作,为员工提供更多的自主权,更能为企业提供一个灵活、可扩展的房地产投资组合模式。

　　此外,专家还表示,近年来,实体零售行业受电商的冲击始终乌云未散,各大购物中心纷纷扩大自身餐饮比例,凭借其餐饮品牌来增强消费体验、吸引客流。未来,重视消费体验的新兴业态和社区型商业将发展迅速。

　　根据商业地产观察、澎湃新闻等采编【版权所有，文章观点不代表华发网官方立场】