美联储局加息 购房须谨慎

成舍我

美国加息四分一厘，香港金管局一如以往同步上调基本利率至1.5厘，但本港银行最优惠利率则继续按兵不动。金管局总裁陈德霖提醒市场，港美息差拉阔增加套息诱因，可能导致资金流走。他同时强调，在联繫汇率制度下，港息迟早会跟隨美息上升，呼吁置业人士做好风险管理。一旦留意到楼市过热，令银行体系风险升温，当局隨时会出招。

美联储局一如市场预期，于周四宣布加息0.25厘，同时首度开腔，详尽讲解缩减资产负债表计划。对于美国加息兼收水，陈德霖昨日会见传媒时，再次敦促市民留意置业风险。他说现时楼市周期和97年的楼市周期不同，当年楼市泡沫爆破后，按揭利率从10厘以上高位逐步回落到3至4厘；「现时情况恰恰相反，利率处于极低水平，但当楼市上行周期逆转时，很有可能碰上利息上升周期，大家要千万留意这点风险。」市民买楼时，要充分考虑能否承受市场价格波动和未来二、三十年的利率风险。

套息诱因增走资压力

美元利率正常化和美联储「缩表」，都会收紧美元资金供应，影响全球资金流向，香港也不例外。陈德霖表示，港元汇率由年初7.7500回软到最近的7.7900水平，有时候去到7.8000，这与港美息差拉阔和套息活动有关。美国今次再加息0.25厘，也令套息活动的诱因加大，他预期將导致更多资金流出港元，间接令流动性收紧，最终令港息上升，「届时港元利率无可避免会上调」。

永隆银行司库萧启洪指出，港息没有跟隨美息上调，估计投资者將「加大注码套息」，令港汇迅速向7.85兑1美元的弱方兑换保证水平贬值，届时息口將会上升，推高银行资金成本，相信本港银行「今年內有机会上调最优惠利率」，而港汇可能于第三季下试7.85关口。

萧启洪续说，全球央行「收水」的大方向已经形成，本港的资产价格短期內纵使维持升势，恐怕已是「离顶不远」。根据联储局的「缩表」步伐，他预期最快要用四年时间，联储局的资产负债表才能重返「比较正常水平」；至于相关行动对本港流动性的影响，估计最快要两年左右时间才明显感觉得到。

港汇跌穿7.8录年半低位

港汇昨日走弱大约30点子至7.8007水平，跌穿7.8的中位数，是自2016年1月以来的低位。由年初至今，港汇累计走弱大约468点子。另方面，港美息差昨日稍为收窄，但差距仍相当大；以期限为一个月的拆息为例，港美息差仍达到76.59点子（即0.7659厘）。

若流动性持续收紧，银行將面对加息压力，当中包括按揭利率。陈德霖表示，银行按揭息口也受其他因素影响，例如银行本身资金成本等，最近亦有银行轻微上调按息。他续说，如果本港息口上升，「估计银行亦会陆续调高按揭利率」。

港主要银行未追隨加息

金管局近期推出第八轮逆周期措施，並收紧银行对地产发展商的融资上限。陈德霖说，措施主要是为了保持本港银行体系稳定，而非针对楼市；不过他指出，如果楼市过热的风险上升，在有需要时，金管局会採取適当的逆周期措施。

本港多家主要零售银行並没有跟隨美国加息。滙丰银行、中银香港（02388）、渣打香港、恒生银行（00011）、东亚银行（00023）宣布，该行的港元最优惠利率维持不变。永隆宣布由即日起，上调其美元最优惠利率0.25个百分点至4.25厘。

金管局宣布第八次收紧楼按后，楼价继续上升，反映二手楼价走势的中原城市领先指数（CCL）指数，连续17周创歷史新高，创最长破顶纪录，指数连升19周共9.59%。

中原地产研究部高级联席董事黄良昇指出，CCL最新报159.88点，连续17周创歷史新高，按周升0.61%，估计下周CCL有机会升破160点水平。

上车盘癲升，CCL（中小型单位）指数报160.19点，按周升0.6%，创歷史新高，是继CCL Mass之后，第二个升破160点的整体指数。至于大型屋苑CCL Mass指数则报162.16点，按周升0.57%，创歷史新高。另CCL（大型单位）报158.33点，连续两周破顶，按周升0.62%。

按地区划分，四区指数齐升，是近六周以来再次出现。其中，新界东报169.03点，按周升0.42%；新界西报144.71点，按周升0.47%；港岛区报171.61点，按周升1.07%；九龙区报157.08点，按周升0.29%。黄良昇表示，美国联储局本周四加息0.25厘，本港主要银行並没有跟隨，对香港楼市的影响將会在七月中旬的CCL开始反映。

世纪21日昇地产执行董事黄文龙表示，美国加息未有打消买家入市意欲，近日录得北角堡垒街嘉安苑破顶个案，单位实用388方呎，以580万元易手，实呎14948元，创该厦造价及呎价歷史新高。世纪21日昇地产联席董事蔡嘉骏表示，北角丹拿花园一座低层F室，实用854方呎，售1368万元，实呎16019元，为屋苑造价歷史新高。世纪21首选置业董事温略丹表示，薄扶林道73號俊威阁高层A室，实用288方呎，获上车客零议价以550万元买入，实呎19097元，创该厦造价及呎价新高。

根据新华网、大公网等综合采编

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