本港私楼门槛愈来愈高

成舍我

香港回归二十年，楼市经歷多次起跌后，不但私楼价格倍升，连「上车恩物」二手居屋也升破九七水平，其中何文田俊民苑逼700万元（自由市场，下同），20年累升66%，「富贵居屋王」鰂鱼涌康山花园则衝破800万元，较九七年劲涨近50%。

受到私楼门槛愈来愈高影响，个別用家转投已补地价的居屋市场，刺激居屋造价疯狂追落后，目前本港最贵的居屋王也是今年出现，为旺角富荣花园9座高层G室，实用面积592方呎，成交价881.8万元。

富荣花园卖881万冠全港

至于1997年贵绝全港居屋的康山花园，今年亦不输蚀，造出了838万元癲价纪录，成为全港造价次贵的居屋。

中原地产研究部高级联席董事黄良昇指出，目前本港部分居屋的造价，跟中小型二手私楼相若，优质「居屋王」售价更超越了800万元，比1997年约500多万元，明显高出50%。

选取已补地价的自由市场买卖登记资料，以2017年与1997年高价成交的同类单位比较，发现目前居屋售价较20年前高出约一半。以港岛区「居屋王」康山花园为例，该屋苑3座高层G室，实用面积592方呎，今年四月份成交价达838万元，比1997年七月同屋苑3座高层B室单位的560万元，高出278万元或49.6%。

九龙区方面，何文田俊民苑文瑞阁中层01室，今年四月份售695万元，较1997年11月同屋苑文禧阁高层06室单位的420万元，高出275万元或65.5%。

美乐花园748万贵绝新界西居屋

新界居屋亦不甘示弱，例如1982年入伙的沙田愉田苑，该屋苑愉悦阁低层02室，实用面积568方呎，今年三月份造出了606万元纪录，追溯至1997年11月，同屋苑最贵纪录为愉悦阁中层02室，当年只售365万元，即成交价于20年上升了241万元或66%，升幅惊人。

在用家强劲入市意欲下，新界西居屋楼价同爆升。屯门指标居屋美乐花园的4座高层D室单位，实用面积861方呎，今年五月以748万元易手，贵绝新界西居屋，比1997年6月同屋苑4座高层F室的518万元，大涨230万元或44.4%。

私楼方面，利嘉阁地产研究部主管陈海潮表示，综合土地註册处数据，十大指标屋苑当中，过去20年楼价升幅最大的为沙田第一城。

数据显示，1997年7月份，沙田第一城平均实呎为7378元，至今年六月已高见14012元，20年累升89.9%，成为十大屋苑回归以来升幅榜之冠。

排在第二及第三位的分別是鰂鱼涌太古城及荔枝角美孚新邨，两者分別累升81.3%及80.2%。

至于十大屋苑中，升幅最小分別是观塘丽港城（38.7%）及鰂鱼涌康怡花园（51.5%）。

尽管楼价拾级上升，惟新界洋房仍续录蚀让。元朗葡萄园二期御葡萄单號屋，刚减价150万元以1450万元易手，原业主明赚实蚀离场。

利嘉阁首席联席董事刘喜燕透露，御葡萄单號屋，实用约1242方呎，今年五月份放盘开价1600万元，累减150万元以1450万元易手，减幅约9.4%，实呎11675元。据了解，原业主于2010年以约1415万元入市，帐面只赚35万元，连使费料蚀逾30万元。

楼市交投平静，连向来交投畅旺的天水围嘉湖山庄，六月份暂时只有约23宗买卖，迫近歷史新低（22宗）水平。

二手楼价破顶，有名人趁高位沽货止赚。据土地註册处资料显示，鰂鱼涌太古城金枫阁高层单位，本月初以2300万元沽出，原业主为滙丰前「一姐」冯婉眉，持货16年帐面大赚1665万或2.6倍。

上述单位为太古城金枫阁高层A室，实用面积1114方呎，滙丰前「一姐」冯婉眉早于2001年五月以635万元购入，本月初以2300万元沽出，帐面大赚1665万元。

名人沽货，也有名人入市。资料显示，新买家为嘉里集团创办人郭鹤年幼子、嘉里物流（00636）执行董事郭孔华。

值得注意，太古城分层标准单位造价最贵纪录为绿杨阁高层A室，实用面积1114方呎，于2015年以2350万元沽出，而今次滙丰前「一姐」卖出的同面积单位，则属太古城分层标准单位造价次高纪录。

根据新华网、大公网等综合采编

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