楼价连升17个月 政府为维持平稳继续推出土地

成舍我

楼价高处未算高！据政府最新数据显示，本港私人住宅楼价连升17个月，打破了2006年及2009年两度连升16个月的纪录，为有纪录以来最长楼市升浪。最新八月份指数报339点，按月升0.44%，连续十个月破顶，单计今年首八个月已升逾10%。有学者表示，一手供应渐增，倘加息步伐持续，新盘定价受压，整体楼价將会回落。

差餉物业估价署公布八月份私楼售价及租金指数，其中私楼售价自去年11月份创新高后，已连续十个月不断刷新纪录，最新报339点，按年升幅近18%，比2015年高位升凸10.7%。

楼价指数于去年四月份起爬升17个月，不足一年半累涨24.9%，今次升浪更打破了2006年及2009年两度连升16个月的纪录，为该署1993年起有纪录以来最长升浪。

升势有放缓跡象

今次，楼市升浪长达17个月，打破了对上两次纪录，形成有纪录以来最长升浪，惟楼价高处不胜寒，今次累计升幅仅24.9%，力度不及当年。事实上，综观今年楼价走势，升势似有放缓跡象，三月及四月份按月均升逾2%，惟五月份收窄至1.09%，六月份起按月升幅均不足1%，最新八月份只升0.44%。

据该署统计的各类面积单位楼价，发现中小型住宅支撑大市。实用面积低于1076方呎的中小型单位，八月售价按月升0.44%；逾1076方呎大单位只升0.3%。按面积细分，低于400方呎的细户售价按月升0.64%；面积1076至1721方呎的单位只升0.34%；面积逾1722方呎的大单位售价仅升0.1%。

租金方面，八月份私楼租金指数为183.9点，按月升0.38%，连升九个月共涨6.9%，连续半年破顶，较2015年九月高位升凸3.6%。不过，租金升幅同样放缓，五月份升幅达1.34%，惟七及八月份只有0.16%及0.38%。官方楼价指数破顶，由业界编制、反映楼价走势的中原城市领先指数CCL最新报160.93点，按周升0.11%，为歷史第三高。

理工大学建筑及房地产学系教授许智文说，一手供应渐增，发展商定价会趋克制，倘加息步伐持续，持货成本增加，將加速楼价回落。经济学者关焯照认为，本港楼价接近见顶，今年升市全靠低息及股市产生的財富效应，若股市调整，楼价势回落，跌幅最少20%。

政府公布第三季度（10至12月）卖地计划，发展局局长黄伟纶表示，本年度首两个季度內，由于来自私人发展及重建项目，其中主要涉及修改地契及换地等项目的交易特別畅旺，令源自私人市场的供应多达13020伙，此数字远高于过去数年的数字，较前每年度多8000至9000伙。因此，即使来自政府、铁路上盖及市区重建项目的土地供应不多，政府首两季推出6幅住宅地，提供约3140伙；另铁路及市区重建项目各有一个，提供约2100伙，但首两个季度的总供应量已达18260伙，超出政府长远房屋策略所定未来十年，平均每年私人住宅供应量约1.8万伙之数。

98幅土地完成改划

不过，政府为维持持续及平稳的土地供应，在余下两个季度仍会继续推出土地，第三季度（10至12月）便会推出三幅位于观塘、九龙塘及上水的住宅用地，和一幅位于荃湾的工业用地。该三幅住宅地，可提供约1090伙；连同港铁（00066）计划推出的香港仔黄竹坑站上盖第二期发展，及市建局推旺角商住重建项目，第三季度住宅供应料约1880伙。由于私人市场的供应是由发展商主导，在目前已有信息下，此类供应下季会剧减。即使如此，首三个季度的总供应也会超过2万伙，而2014/15年度的总供应量也曾超过2.1万伙。

黄伟纶指出，行政长官在竞选政纲承诺会想方设法、与民共议、建立共识地大力开拓土地，发展局会全力以赴，多管齐下去增加短、中及长期的土地供应，以回应市民住屋和社会在经济发展方面的需要。已研究作住宅用途的210多幅土地，可提供逾30万个单位，其中约七成是公营房屋；而新近加入上述研究的25幅土地，料可建约6万伙，公营房屋更佔达八成。他补充，210幅土地之中，有98幅已完成改划。

莱坊高级董事及估价及諮询部主管林浩文认为，政府本財年供应既已达标，余下时间会略为放缓推地步伐，多留「弹药」，特別中大型地皮以作未来供应之用。

政府自从2012年起取回土地供应主导权后，连同本財年在內，已是连续四个年度总供应达标或超标完成。本財年首两个季度的总土地供应已超标完成，相信是2003年至今约十五年来未见现象。根据资料显示，1999至2003年期间，由于私人市场同样出现大量改契及换地个案，令当时每年总供应两万多至三万多伙。然之后因市道续弱、政府採取暂停卖地及勾地政策等，令隨后十年的供应量急剧下跌，终导致目前楼价高居不下及供不应求的苦况。

多个大型改契换地项目落实

过去五个年度，均由政府主导供应，但在近年本地发展商不敌內地房企高价抢地下，惟有另觅出路。特別拥有大量土储的大发展商，更积极透过修改地契及换地方式，发掘所持土地的发展潜力。首两季逾1.3万伙的私人市场供应中，新地（00016）与政府达成换地协议的屯门及西贡十四乡两个大型住宅项目，便提供约9000至1万个单位。至于恆地及会德丰地产牵头的財团，其提供逾6200伙的油塘湾大型商住重建项目，也有机会在未来半年內跟政府达成换地协议。

根据中新网、大公网等综合采编

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