绿城跌宕六年后重返上海滩 多年来每逢调控必崩坏

蒹葭

　　11月24日，上海，一场不起眼的土地出让：松江区永丰街道1.64万平方米土地最终被绿城以6.02亿元收入囊中，溢价率0.33%，楼板价26281元/平方米。

　　这块地并不大，只能造230套房子。但对于绿城来说，它是重生的标志之一——距离绿城上次在上海参与拿到住宅用地，已经过去了三年七个月;而绿城上一次单独在上海拿地，已经是六年之前了。

　　绿城2000年进军上海，由此从区域性开发商向全国性开发商转型。上海留下了玫瑰园、黄浦湾、玉兰花园等经典项目，也见证了绿城17年来跌宕起伏的命运和自我救赎的艰难。

　　元气大伤

　　绿城失去上海的这六年，被郁亮称为“白银时代”，被孙宏斌称为“钻石时代”。

　　万科和融创这两个曾经和绿城同量级的选手，已经向5000亿元甚至万亿发起冲击;2016年，在代建的支持下，绿城的销售额终于迈过了千亿大关。这个目标已经在绿城的日程表上放了七年。

　　2011年的调控，绿城首当其冲，连续陷入“收购门”、“信托门”、“退市门”及“破产门”。当年10月，绿城最后一次单独在上海拿地;之后，通过出售项目股权缓解资金危机，上海的项目基本注入融绿平台。

　　2012年6月，融绿平台成立;7月25日，平台首次在上海拿地，以16亿元摘得浦东唐镇地块。

　　2014年5月，宋卫平交棒孙宏斌，融创成为绿城第一大股东。那一年，融绿平台在上海的销售额达到174.8亿元，成为了上海最大的住宅销售商，与绿地万科三足鼎立，拥有15个项目和地块。

　　百日联姻失败后，融绿平台解体。2015年5月4日，绿城和融创不仅分割了上海融绿平台的“共有财产”，也对过往合作项目进行了清算。除了黄浦湾，所有的项目归于融创。

　　之后，绿城从上海的土拍市场彻底消失，2016年的一次活动上，宋卫平被问到上海市场，无奈地说：“上海的地实在太贵了!你们城里人的地太贵了!”

　　绿城在上海的落寞和融创的崛起，还普遍被认为与一个人有关——王虹斌，他是绿城中国派驻上海融绿公司的董事长，股权之争结束后，他进入融创，担任融创上海区域公司董事长。

　　王虹斌是绿城最老资格的员工之一，工号23，被派到融绿平台之前，是绿城的执行总经理，亲手促成了绿城进军上海;掌管上海公司多年，拥有丰富的土地和政府资源。

　　在上海，收购和合作让融创获得了大量优质项目。通过并购，仅在浦东东郊就拥有百万平方米开发地块;在合作方面，融创与上海地产集团合作开发陆家嘴(22.150, 0.00, 0.00%)滨江地段的最后一块住宅用地，建成标杆项目陆家嘴一号院。这其中，王虹斌的个人能力不可忽视。

　　反观绿城，也多次试图进行土地收购，但是无论是前滩地块，还是汤臣高尔夫地块，最后都没有下文。这其中固然有地块的特殊原因，但本质上依然是企业自身的问题，一方面缺少精通上海市场的掌舵者;另一方面，集团和项目公司之间的管理职责依然不完全明晰。王虹斌在任时就曾经指出，绿城的管理架构对具体城市的判断难以精确，计划编制的有效性也会打折扣。

　　2015年年底，宋卫平派王成兵从湖北上任上海总经理;2017年5月，绿城老员工章建波从正荣回归，担任上海区域总经理，王成兵被调往蓝城。

　　反周期

　　10月中旬开始，绿城大举拿地，半月间就在宁波、杭州、北京三地先后拿下七幅地块，总价200多亿元。其中，北京石景山五里坨地块地价86亿元，是北京历史上总价第二高的地块。

　　拿下北京地块的当天晚上，绿城总裁曹舟南告诉界面新闻记者：绿城的逆周期拿地开始了。

　　这完全在他的计划之内。在不同场合，他都言之凿凿：三季度之后，绿城将实施反周期拿地的策略，买地时机会好一点，投资力度会逐步加大。如今他说到做到。

　　此次拿下的上海松江地块楼板价为2.6万元/平方米，周边的次新房售价基本在5.8万元/平方米左右。不过，相比中海在更为偏远的小昆山镇拿下的地王(楼板价3万元/平方米)，绿城这块地的价格有很大的操作空间。而且上海严格的筛选标准，让绿城避免了竞价环节，曹舟南设想的“反周期”一定程度上是成立的。

　　有计划性，有执行力，这样的投资方式在过去的绿城是稀缺的。也正因为如此，公司多次“高位站岗”。

　　多年来，绿城逢调控必崩坏，虽然总是绝处逢生，但是系统性的危机一直没有解除。这个危机的源头与创始人宋卫平息息相关。他带领绿城成为了中国最受尊敬的地产公司之一，但是在公司的治理和管控方面，绿城一直离一家现代企业还很远，甚至连一位公司高管也承认，“宋总草莽出身”。

　　五颗鸡蛋上跳舞

　　可以说，成立22年后，绿城开始学着如何成为一家现代企业。对职业经理人曹舟南来说，这个任务何其艰巨。

　　一位绿城高管说，曹舟南要在五方之间周旋——宋卫平、中交、九龙仓、老股东以及老员工。“中交要规模，九龙仓要利润，宋总则有他自己产品和社会责任上的追求”。

　　接近绿城的人士告诉界面新闻记者，中交最大的作用就是其信用背书让绿城的融资成本有了显著改善，但是没有给过绿城一分钱，没有给过一块地。甚至曹本人也承认，股东对未来做强做大的期望，与绿城自有资源之间，存在着突出的矛盾。

　　2008年底绿城濒临破产之际，宋卫平上门邀请曹舟南加入;2014年融绿之争之中，已经出走的曹舟南重返绿城，获得绿城上下的一致认可，也让宋卫平放心地交出权杖。

　　曹舟南出身体制内，曾是浙江省财政厅前途无量的年轻干部;接手绿城后，他有机会将自己的企业哲学全面推广。

　　曹舟南掌管绿城后的第一件事就是推动全民预算管理，那是他早就想在绿城推行但最终失败的方案。

　　他要求项目公司的所有费用都进预算系统，让绿城上下压力巨大，抵触情绪颇多。绿城一向以不惜工本著称，甚至内部有人说“20多年习惯了不管钱”，但是现在，它开始学着省钱，控制成本。

　　快速甩货，控制风险，是绿城过去两年的主旋律。

　　2016年，绿城年初存量房源844亿元中，已经去化了468亿。其中，三四线城市的去化率为49%。曾经将公司套牢的存货，有了松绑的迹象。

　　同时，绿城在2016年拿地大幅减少，2016年3月拿下杭州的单价地王后，绿城就基本停止大举拿地，而是采取捡漏的方式。整个2016年，绿城仅仅取得了九块土地。上海土地市场在这一年炙手可热，但是绿城基本都没有参与，连报名都几乎没有。

　　曹舟南更愿意强调绿城因此获得的安全感。

　　“2015年12月底开年会，账上有300亿现金，很多绿城的老员工流眼泪了。他们认为公司不会有危险了。”曹舟南说。

　　在外人看来，这样的反应似乎很夸张。但是如果了解绿城曾经如何挣扎在生死边缘，就能明白300亿现金储备意味着什么——2008年，宋卫平甚至有过第二天就面临债券违约，前一夜要四处拆借4000万元的窘境。

　　界面新闻记者了解到，2017年，曹舟南的买地预算为700亿元。这也意味着，接下来绿城依然会继续大举拿地。

　　一代传奇宋卫平早已退居二线，绿城的曹舟南时代正式开启，这家在中国房地产占据特殊位置的房企，正用力重生。


　　来源:界面