楼价升势惊人市建局財务不足建公屋

成舍我

市区重建局行政总监韦志成再藉网志解释市建局的財务状况，提到若要重建旺角及油麻地地区规划研究范围內，800多幢地积比已用尽的旧楼，市建局可能要面对近1380亿元亏损。他又反驳坊间指市建局获政府豁免补地价，有「財力」兴建公营房屋。

重建油旺恐蚀逾1300亿

韦志成昨日在网志提到，油旺区內有800多幢旧楼，总建筑面积约2214万平方呎，参考市建局早前收购土瓜湾区三个项目的呎价，估计呎价约为15700元，收购总成本达约3476亿元。但根据现时相关规定，重建后可发展的楼面会减少至1875万平方呎，以现时楼市估算，重建收益约为2100亿元，即使计及免补地价，发展亦预期录得近1380亿元亏损。若全部或部分用作发展资助出售房屋，以市值七折发售，1380亿元亏损將会进一步扩大。

对于坊间有意见认为市建局重建地盘获政府豁免补地价，应该有「財力」承担市区重建责任，甚至兴建公共房屋或资助出售房屋。韦志成反驳说，市建局在重建项目会参考同区「七年楼龄」呎价，擬订业主的「自置居所津贴」，再加上物业本身的市值向业主提出收购，涉及庞大的收购补偿开支。

他指出，由2001年至今年三月底，政府共豁免市建局36幅批地补地价，其中逾七成重建地盘，市建局向业主支付的「自置居所津贴」总额，超出获豁免的地价，故坊间视为「优势」的豁免补地价，实际上被「自置居所津贴」抵销，市建局难以负上兴建公营房屋的责任。他又说，市建局成立16年间清拆715幢楼宇，提供约9000个新建住宅单位，即使全部用作公营房屋，都只是杯水车薪。

楼价升势惊人。美联物业首席高级营业经理吴肇基表示，鰂鱼涌太古城两房入场版首度爆上千万关。单位为耀星阁顶层E室连天台户，实用面积503方呎，刚卖1,058万元，呎价21,034元。对上同类最贵成交为卫星阁高层D室，上月造价993万元，一月狂升6.5%。业主2013年以670万元买入，持货仅4年帐面赚388万元或升值58%。

土瓜湾伟恆昌新邨受沙中线通车在即带动，身价飈升。土地註册处资料显示，伟昌阁D座高层02室，实用535方呎，建筑650方呎，成交价810万元，属屋苑首度升穿800万元，破尽屋苑歷史纪录，实呎首破1.5万元高见15140元，同创屋苑纪录。业主1992年以186万元买入，帐面获利624万元，升幅3.3倍。

利嘉阁分行联席董事邓嘉瑋指，沙田银禧花园8座高层F室，实用面积约510方呎，建筑面积约653方呎，两房间隔，向东南，望马场景，卖712万元创屋苑新高，实用呎价13,961元，建筑呎价约10,904元。

据了解，原业主于1997年5月，以约405万元买入单位，持货至今，现转手帐面获利约307万元，物业升值约76%。

邓嘉瑋补充，银禧花园于12月份至今暂录得8宗二手成交个案，平均实用面积及建筑面积呎价分別约12,795元及10,000元。屋苑现时约10个单位放盘，入场费由约620万元起。

鰂鱼涌二线屋苑升同样升到无谱。中原分行区域营业董事林龙南称，北角健威花园两房山景户首度升破700万元。单位为D座高层5室，实用积446方呎，业主放盘约3星期，刚以720万元易手，实用呎价16,143元创同类新高。

原业主于2013年9月以520万元买入单位，持货4年，帐面获利200万元，单位升值38%。

新盘特色户捧场者众，续有大手客入市。建灝地产东九启德天寰，今日推出招标的其中2伙特色单位，由一名买家斥资7453.15万元扫入。包括星寰汇5座地下、1楼及花园之Garden Villa D (Duplex)，实用面积1,396方呎，成交价3699.4万元，实用呎价2.65万元。以及星寰汇5座5楼、6楼及天台之Sky Villa D (Duplex)，实用面积1,375方呎，成交价3753.75万元，实用呎价2.73万元。

根据新华网、大公网等综合采编

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