“澳洲储备银行不希望房产市场崩盘，房产市场影响太大，不能失败”

郑瑟

　　澳洲房主们有九个月的时间为更高的利率和更严格的贷款限制作好准备，澳洲房地产市场即将出现与加拿大类似的做法，澳新银行的经济学家David Wilson和Jo Masters如是说。

　　据澳洲Domain房地产网消息，往往把温哥华和多伦多比作悉尼和墨尔本，全球金融危机后的低利率引发房价暴涨。随着两国财政紧缩的加剧，加拿大的经验应该得到澳洲的密切关注。

　　简而言之，加拿大房产市场正同时面临着升高利率和更严格的贷款规定，导致房价的攀升缓和下来。

　　与此同时，澳洲房价已在下滑，投资者在贷款收紧后撤出。而且，有可能出现两次加息。

　　David Wilson和Jo Masters说:“加拿大在经济和政策周期上领先于澳洲，因此关注其经济的发展对监管澳洲经济将会有帮助。”他们注意到，去年加拿大房价涨幅已经减半。

　　Masters称，加拿大在货币紧缩方面领先澳洲九个月，最近加拿大加息两次，所以预计澳洲储备银行将于2018年加息两次。

　　“加拿大最近又发布了对房地产行业的宏观审慎措施，这可能会在2018年对贷款来源、购房承担能力和房价上涨产生实质性的影响。加拿大最热门的房地产市场--温哥华和多伦多--很可能受到这些措施的打击，” Masters说。

　　加拿大的利率低于澳洲，7月和9月的升息仅使官方现金利率达到1%，明显低于澳洲目前的1.5%。

　　AMP资本集团的Shane Oliver也认同澳洲人应该关注加拿大的计划，认为加息与房地产市场放缓更有可能在12个月后出现。

　　他说:“这是一个公平的比较，两个国家都有强大的移民数量以及相当强劲的房地产市场，购房负担能力在恶化。”

　　Oliver表示，澳洲的加息可能会使墨尔本和悉尼的房产市场出现一定的降温，但会令阿德雷德和珀斯等其它一些州府城市感到痛苦。

　　他说:“澳洲很复杂。珀斯或阿德雷德的房地产不可能谈得上繁荣。”

　　Oliver认为，澳洲房地产市场畸形的繁荣已经开始向悉尼南部移动，但墨尔本依然保持强劲，因为人口增加迅速。

　　“如果我们走加拿大的路线，我们将面临更大的下滑风险，”他说，“澳洲储备银行不希望房产市场崩盘，房产市场影响太大，不能失败。”

　　他认为理想的情况是，房价上涨速度放缓，以允许工资上涨的速度能够跟上，但也承认有人批评这个想法是为了设立安全界限。

　　但考虑到投资者已经开始逃离房地产市场，房价正在放缓，澳洲加息可能会比加拿大造成更大的痛苦。

　　澳新银行的报告显示，加息已经导致人们购买家居相关物品的下降。

　　前不久，莱坊(Knight Frank)全球住宅主管Lord Andrew Hay先生公开表示，从国际市场来看，悉尼(的房价)看上去是便宜的，这点毫无疑问。我不认为澳洲房市有泡沫。

　　Hay先生告诉费尔法克斯媒体，全球的超级富豪对悉尼和墨尔本越来越感兴趣，而身为英国公司的莱坊也因此要加强在澳洲的存在感。

　　“10年前，悉尼和墨尔本并没有真的进入全球吸引力排行榜里，但现在绝对在了，”他说道，“在高净值人士最想居住和投资的城市排名里，悉尼排在第11位，墨尔本排在第20位。未来五年，澳洲的排名还会继续上升。”

　　澳洲能够吸引国际富豪，部分原因在于大城市的房价和世界其他大城市相比算是便宜的。

　　《财富报告》显示，100万美元(130万澳元)能在摩纳哥买17平方米，在纽约买26平方米，但在悉尼可以买59平方米，在墨尔本可以买110平方米。

　　“从本地来看，悉尼房价现在可能很贵了，但和其他全球城市相比，这里的房价属于中等水平，”Hay先生说道，“从全球来看，悉尼的房价依然可以负担。”

　　另外的主要吸引因素在于澳洲的稳定与安全。

　　Hay先生表示，世界超级富豪对财富和福祉持越来越保守的态度了，因此在寻找安全的地方。

　　“过去10年，他们的重点在于创造财富，但未来几年的重点是保持财富，”他说道。

　　高净值人士和超高净值人士现在很看重有一流的教育机构、成熟的金融市场、透明的监管系统、廉洁的政府和良好的生态环境这样的稳定地区。

　　“你把这些条件放在一起，就会发现现在的全世界能够全部满足条件的地方并不多，”Hay先生说道。

　　“但澳洲就是其中之一。这里不仅仅是安全港，还是很适合居住的地方。”

　　一个真正成功的市场需要海外和本地投资。60%的国内需求和40%的海外需求是完美的。

　　Hay先生认为，澳洲市场基本上算是健康的。

　　海外需求可以促进增长，但真正托起市场的是国内需求。现在，澳洲大城市的需求比例就是这样的。

　　这是一个可持续的、令人兴奋的市场。

　　整个澳洲大城市的强劲增长势头已让房屋所有者的财富大幅增值。无疑房地产市场将继续为大多数的置业者和投资者带来可观的利润。

　　据Domain网站报道，每年约有4000名高净值人士来悉尼投资买物业，去墨尔本的约在3000人，珀斯的则为1000人。

　　同时，来澳的超级富豪(Ultra HNWIs)人数也增长强劲，这一概念指的是个人净资产在3000万美元以上的富裕人士。

　　去年来澳的此类人士的人数增长率是11%，预计在接下来的10年里，来悉尼和墨尔本的这类人士的增长率会达到70%。

　　据悉，水景豪宅或者可以俯瞰城市风景的豪宅非常受海外买家的欢迎，尤其是在亚洲、纽约或伦敦住过的买家，更喜欢这一类的豪宅。

　　另外，和亚洲比较近也是澳洲在这方面的优势之一。

　　亚洲的投资者很关注生活质量，这一点上澳洲对他们而言很有吸引力。

　　同时，对于所有往来于中澳两国的投资者们来说，要想在目前这样一个充满变数和不确定因素的年度择时获取良好的投资回报，一个相对稳定的投资环境会带来事半功倍的效果。

　　根据国际货币基金组织(International Monetary Fund)估算，2015-2016财年澳洲经济排名全球第13位。

　　其中新州地区的经济规模和就业情况都位居榜首，悉尼和墨尔本的经济体量更是惊人。

　　据报道，上一财年，新州生产总值达到4,000亿美元，可排名全球经济体第27位，亚洲第7位。

　　如果新州是一个独立的国家，在国际经济排行榜中会介于伊朗(4120亿美元)和泰国(3900万美元)之间。

　　但新州只有380万就业人口，而泰国有3800万。因此新州的成功很大程度上取决于澳洲员工的高生产率。

　　另外，作为澳洲最大城市，悉尼上一财年经济产值突破3,000亿澳元，悉尼经济上一财年增速4.5%，是15年来自发展最迅速的一年。

　　悉尼已然成为亚洲经济重镇，可与马来西亚及中国香港经济体量相提并论。

　　如果悉尼同城邦国家新加坡或者经济特区中国香港一样进入全球经济体排名，可进入世界经济前四十强之列，并且跻身亚洲10强榜单。

　　此外，墨尔本经济产值2,280亿美元，与拥有1.56亿人口的孟加拉国一致。

　　整体看来，良好稳定的经济基础、日益完善的发展规划和蒸蒸日上的就业情况，加之国家和政府方面完善的法律体制相辅相成，均为澳洲，特别是新州特别是悉尼、墨尔本地区提供了更加优越的投资环境。

　　很明显，2017年是澳大利亚最热门的房地产地区出现转折的一年。此前五年里，悉尼的房价中位数超过53万澳元，墨尔本的房价中位数也超过了35.2万澳元!

　　但是墨尔本房市增势已放缓，而悉尼房价也略有下跌。预计2018年房市会有以下五大趋势：

　　金融市场预计储备银行会在2018年末把基准现金利率从历史最低的1.5%调高。ME Bank的贷款主任Patrick Nolan 认为这会对家庭还贷会产生影响!

　　较高的澳洲央行利率意味着还款量也将增加，通常40万澳元的贷款每增加25个基点就增加50澳元!但即使央行不加息，借贷者也要准备好支付更高的贷款利率!

　　尽管央行在2011-2013年以及2015-2016年分别推出了一系列降息措施，但各大银行没用选择执行，而且尽管15个月以来基准利率没有变动，但抵押贷款利率一直在稳步攀升。

　　审慎管理局收紧了借贷政策，迫使银行不与央行同步自行涨息。目前银行的标准浮动利率和央行的官方利率的差距是1994年以来最大的!

　　所以不管央行在2018年会不会升息，有一件事很明确：贷款利率在不远的将来至少不会跌!

　　房价经过几年的两位数涨幅后，悉尼房地产价格开始下滑，而墨尔本的增长在接近年底时明显放缓，专家预计，这种趋势在2018年将持续!

　　高级经济学家Daniel Gradwell和Joanne Masters在一份报告中表示：“APRA收紧了投资者借款和只提供利息贷款，导致这些借款人的利率上升，降低了对住房的需求。疲软的拍卖结果表明，随着我们进入2018年，拍卖的速度将进一步放缓。我们预测澳大利亚联储明年将提高利率，这也将有助于降低物价的增长。但如果澳洲联储不收紧，价格可能会比我们预计的要低。”

　　Nolan表示：“随着投资者的减少，2018年的首次购房者将找到更多机会。首次购房者将继续从有竞争力的利率，新的优惠政策，充足的公寓存货中受益!”

　　但是统计局的数据尽管显示新州和维州的首次置业者在充分利用印花税优惠，他们在存够首期方面还需有人提供资金支持。

　　房产转让印花税税率让澳洲人感到难以接受!由于悉尼和墨尔本的一所中等价位房子的印花税约为5万澳元，越来越多的房主们选择呆在原地，重新装修!

　　Nolan表示：“2017年，我们看到了装修贷款申请的大幅增长，这种趋势在2018年可能会持续很久，因为很多家庭选择装修而不再是换房!很多房主避免了昂贵的买房换房成本，比如印花税。”

　　随着每年度房价上涨，这个问题严重恶化。具体来说：20年前悉尼的一处房产的印花税是10,916澳元，但现在是50,302澳元，这一涨幅足以影响房主的换房行为!

　　最近西太银行的研究显示：这一思维方式的转变，在未来5年里，考虑翻新房屋的房主数量与2015年相比上升了14%，而经济学家们预计，到本世纪20年代初，翻新市场将出现强劲增长!

　　尽管最近一段时间房价整体出现下滑，但是根据澳新银行(ANZ)和房地产协会(Property Council)的对房价信心指数的最新调查结果显示，澳大利亚信心指数依然高达137.7，仅低于2017年最后一季度历史最高点的139.5。这意味着，大部分业内人士对于房市仍然充满信心。

　　澳新银行澳大利亚首席经济学家大卫•普朗克(David Plank)表示：“澳新银行(ANZ-Property Council)3月份的季度调查显示，房地产行业的情绪依然高涨。其中，西澳大利亚以采矿业为主和非采矿业为主的地区对与房价的信心已经上升到了与澳洲东海岸各州近似的水平。这证明这些跌去正在逐渐走出矿业衰弱期。”

　　下图显示了澳大利亚各州房地产行业专家的信心水平，显示出整个国家大部分地区的信心出现上涨。

　　大多数专家在帮助解释为什么信心指数保持强劲时表示，他们预计未来12个月的官方利率将保持不变，这与去年年中的情况截然不同。

　　澳新银行方面称：“大多数(70%)的受访者认为未来12个月的澳洲现金利率将维持在历史低点1.5%不变，持续低迷的工资增长和通胀率，仍低于澳储行的目标。”

　　鉴于此，多数专家认为，今年澳洲房地产价格将继续上涨，这也许并不令人惊讶。

　　澳新银行(ANZ)经济学家David Plank 和Jack Chambers近日也表示基于他们建立的模型来考量，澳大利亚房价还将在2018年继续上涨。

　　从建模来看，2018年第二季度房价涨幅将低至1%左右，全年增长率约在2%左右。然而，这种放缓也同样不太可能持续下去，因为该模型预测2019年的年增长率将回升到4%左右。

　　目前，房价增长预测已经成为一个热门话题，最近的数据显示澳大利亚主要住房市场房价将会出现明显放缓。Plank 和 Chambers说：“从长期来看，无论经济周期如何变化，人口增长都将支撑澳大利亚的房价。”

　　澳大利亚统计局(ABS)的数据显示，最近三年，澳大利亚人口增长飞速，主要是受到海外移民的驱动。

　　总的来说，2018年房价或将保持稳定。这对于澳大利亚市场上首次置业者而言无疑是一个福音。

　　随着市场增速放缓，悉尼和墨尔本等地的首次置业者或将从中受益。本地和海外投资者的减少，参与房产拍卖的竞争就会随之降低。再加上州政府出台的“首次置业者购房补贴和印花税减免新政”，首次置业者的购房能力得到明显改善。

　　由于澳洲监管机构对海外投资者的打压(包括：附加印花税、限制贷款等)，因此在过去8个月里，海外买家对于澳洲房地产的需求量不断下滑。

　　澳新银行(ANZ)和房地产协会(Property Council)最新的研究报告显示，从2018年初到3月底，三个月的时间内，海外买家将占新州住房总销售的18.1%，低于去年同期的23.6%。

　　墨尔本市场上，预计今年第一季度海外买家将占整体住房市场的21%，低于去年同期的25.2%。

　　布里斯班，今年该比例将会从去年的20.4%下滑到13.8%。

　　南澳11.6%的新屋是海外买家购得，低于去年第一季度的15.6%;西澳的比例则从去年第一季度的11.4%降至今年第一季度的9.1%。

　　中国买家不断减少会对房市造成影响吗?

　　尤其是中国海外投资者受到双重影响，数量不断减少，瑞士信贷(Credit Suisse)此前公布的数据显示，去年1月到6月中国买家在新州海外房产投资中占比高达87%。

　　然而，由于受到中国限制资金出境的影响，再加上澳洲国内的政策，部分需求就被挤出市场了。澳新银行资深经济学家格拉德威尔(Daniel Gradwell)表示，出售给海外买家的房地产所占比例似乎已经出现下滑，特别是在过去几个月内。

　　瑞银集团全球房地产研究主管Kim Wright表示，中国投资者正在离开澳大利亚房地产市场，并寻求其他国家的房产。

　　Wright说：“在过去的两年里，我们看到亚洲人对澳大利亚房地产，特别是对悉尼、墨尔本和布里斯班房地产的需求非常强劲。但在过去六个月，(需求)已经开始放缓。”

　　但考虑到海外购买量的下降是从很高的基础降下来的，因此目前不会导致市场直接发生巨大变化。此外，除了中国的海外投资者，事实上还有许多来自其他国家的买家。

　　在银行收紧投资房贷款、政府限制海外投资的今天，澳洲首次置业者突然迎来了春天。许多开发商也将目光转移到了本地自住房市场。

　　2017年3月，维州出台了针对首次置业者的房产新政，大量印花税减免和首次置业补贴的增加，旨在促进更多首次置业者进入市场;2017 年 6 月新州出台类似的政策，大幅度鼓励首次置业者入市。

　　所谓的首次置业者，从广泛的意义上来说，包括三类人：从未买过房，并且预算有限的刚需;从未买过房，但经济实力雄厚的买房人;以及并不太年轻，但始终并未入市的人群。

　　对于那些即将步入房产市场的首次置业者而言，了解澳大利亚房产市场的整体情况至关重要。

　　以下图表和文字说明都是应该为我们所知晓的基本面：

　　在澳大利亚，存够20%的首付款所需的平均年数是多少呢?以15%的储蓄率计，答案是8.5年。单考虑悉尼的话，这一数字为11年。

　　如下图所示，按揭贷款可负担性围绕长期平均水平上下浮动。

　　就首付款可负担性、按揭贷款可负担性和租房可负担性性而言，很明显到目前为止，租房依然是最划算的选择。

　　图中橙色线条所代表的是存够20%首付款所需平均年数(按15%的储蓄率计)，由此可见大批首次置业者被挡在了遥不可及的房市外面并不无依据。

　　目前，银行仍在疯狂地审批住房贷款。

　　目前，澳大利亚房市的主导者还是投资者和置换者。首次置业者在整个房产市场中占比非常小。

　　目前，澳大利亚有些买房人抱有这样的想法，即等个1-2年后将房子卖掉，偿还债务的同时还能获得大笔利得。但是根据澳新银行的预测，这部分人要失望了。

　　房市15%的高速增长期已经结束。2018年悉尼和墨尔本两地的房价增速或分别为2%和3%。

　　2017年，澳大利亚的拍卖清空率已从80%下滑至60%左右，表明市场预期已经发生改变。

　　房价下行或平稳增长给了首次置业者一丝喘息的时间，但在一些人看来，政府的鼓励和扶持或许来得太晚了。房价已经这么高，就算免去我的印花税，可我好像还是买不起啊!

　　其实房地产的价格，在任意时刻，对于生活在当时的人们来说，恐怕都是昂贵的。

　　30 年前如此，今天是如此，未来恐怕也不会改变。

　　房产投资是个人行为。其实首次置业也是如此。很多人都喜欢谈论大势，讨论宏观经济和房市数据，但对于首次置业，或者要购买自住房的朋友来说，这些和你的关系真的不大。

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