中国投资者对澳洲房地产业热情高涨

郑瑟

　　2017年以来，中国投资者在澳洲房地产业的总投资额已高达12亿美元。

　　随着中国买家对悉尼郊区办公区与公寓投资的加大，打消了澳大利亚人对于地产投资大幅下滑的担忧。数据显示，已有价值2亿澳元的悉尼郊区办公区与公寓易主。

　　作为最新的一次交易，一个私人亚洲团体斥资5200万澳元，购买了一栋位于悉尼北部Miller Street 75号的办公楼。据了解，随着办公区租金的上涨，这个首次在澳大利亚亮相的团体将保持该办公楼原样，而不是将其开发，作为稳定的收入。

　　同时，这次收购也显示出中国买家依然愿意为收购资产付出溢价。上述办公楼的房主曾于2011年，以2225万澳元的价格将其购入。

　　AMP Capital的基金经理也正在敲定一项销售协议，计划将位于Pacific Highway 1号的地标性综合大夏以约1.145亿澳元出售给中国投资者。

　　上述中国对澳地产投资证明了戴德梁行与RCA报告的观点。报告指出，办公楼投资仅占中国海外地产投资总额的28%，较上一季度下滑83%。尽管连期房公寓的销售也开始衰退，但不出所料，中国海外地产投资的大多数仍是针对已开发的资产。

　　自2016年开始，中国买家对资产类别投资的占比已从低水平的10%上涨至58%，研究认为，海外开发地产迅速成为中国投资者最重要的资产投资类别。

　　为了遏制各大城市上涨过快的房价，但又想不伤及澳洲经济的自然发展，澳洲政府此前谨慎地对房市采取了加税和各种限制措施，试图让各个首府城市的房价增长的幅度放慢。

　　而在这些给房价降温的众多措施中，有一个切口是针对没有澳洲国籍的国外投资人士的，从审批到贷款，澳洲政府和金融机构在不断地增大外国投资者在澳买房的难度，通过半年以上的努力，从澳洲一些房地产业内人士的反应来看，这些手段已经最近一段时间初见成效，甚至有些矫枉过正。

　　根据房地产信息调查公司CoreLogic的数据，在2017年第四季度，悉尼的房价比8月的峰值降低了2.2%，而近来，澳洲的一些大型物业开发商正在逐渐撤出公寓兴建市场。

　　虽然在全国范围内，各州给外国投资者加税的税率不尽相同，但在过去的一年半时间以来，各州都多多少少上调了给外国投资者在澳置业的难度。

　　去年，联邦政府首先推出了针对外国投资者的土地空置税，但这项规定也是仅仅针对外国投资者而已，澳洲本土拥有空置物业的业主不受影响。这项土地空置税的税额取决于外国投资者在买房的时候向FIRB(外国投资审批委员会)提交的书面材料中物业价值的申报记载。

　　而维多利亚州工党政府则在本月刚刚推出了住宅土地空置税，而这也让维州成为澳洲范围内首个对空置住宅土地征税的州。在该州法律要求下，业主必须将空置的住宅出租，才能免于征税，州政府企图用这样的方法增加租盘总量，从而平抑房价。

　　有超过1700 名澳洲物业业内人士参加了最近的ANZ 物业理事会(ANZ/PCA)的调查，数据显示，外国在澳的物业投资者数量锐减有望进一步拉低物业价格。在过去三个月来，除了南澳大利亚以外的其他6 个州和领地( 北领地未参与调查)中，卖给外国人的住宅物业数量都出现了下降。

　　在墨尔本，物业开发公司BPM的创始人Janathan Hallinan表示，外国买家在澳洲大举购买物业的热潮即将成为过去。他说：“ 我正在逐渐撤出住宅物业的开发项目，印花税上调之后，外国买家几乎不存在了。” 他预测，随着越来越多的开发商退出这一市场，新公寓楼房供应将呈现“ 断崖”式下跌。

　　物业信息网站realestate的数据也支持了ANZ物业理事会的调查发现，前者的数据显示，去年一年以来，来自中国的买家在他们网站上对澳洲全国的物业检索量减少了15%，而单看悉尼地区的话则下降了30%之多。

　　澳洲本土最大的公寓开发商美利通Meriton集团的老板Harry Triguboff 最近在接受澳洲财经评论报采访的时候就表示，有些购买了公寓楼花的中国投资者发现，在自己的公寓楼房即将交付的时候，自己却贷不到款了。早在一年之前，Triguboff 就表示过外国买家对澳洲物业的需求，在政策的调整下发生了松动和软化，但直到最近，这种变化直接反映在了公寓期房的销售上，楼花价格越来越低。

　　Triguboff说：“ 这种情况不是不好，而是相当不好。当时政府说要把面向外国买家的印花税从4%提高到12%的时候，我就说过，这种做法非常愚蠢。”“ 很多中国买家无法按期完成交房手续，只得低价转卖，这又生出很多问题。制定政策的人认为外国买家转手卖房的时候，澳洲本土居民会来接手，但事实情况是没人来接手——我早就知道他们不会来接这些低价转手的房子——因为他们没有理由这样做。”

　　REA 集团的首席经济学家Nerida Conisbee表示：“ 2017 年的第四季度降幅最大。我认为这和去年引入的印花税有很大关系，外国买家对澳洲物业的总体情绪，加上整个建筑工业的产业周期都意味着成交量的下降。而且中国政府对资本外流的限制也在一定程度上促进了这种整体下调。”

　　大型物业开发商表示，他们曾经就加税可能给行业带来的巨大冲击给政府提过醒。PCA 的总裁Ken Morrison 就曾表示，他告诉过政府，对外国买家推高澳洲房价的过度反应，无异于杀鸡取卵。他说：“ 如果政府给外国投资者加税的这一举措持续下去的话，我们很有可能发现这事实上是一种非常危险的行为，因为外国投资者在澳洲的房产建筑行业中扮演了非常重要的角色。”

　　于墨尔本起家的物业开发商Tim Gurner 说：“ 毫无疑问，政府和银行正在将外国买家推离澳洲房市，这样做的结果其实是对澳洲物业价格的可负担性非常不利的，因为外国买家们都撤走之后，资金减少，本土的开发商也会缩减供应，而本就不够的物业供应如果继续减少，那么澳洲的物业价格最终还会继续上涨。所以现在暂时回落的房价，其实是日后大涨的开端。”

　　皇冠物业开发集团目前旗下在建的住宅物业总价高达50亿澳元，该公司总裁IwanSunito 也说给外国投资者加的税对市场产生了确实的影响。而如果外国投资者开始撤出澳洲市场，那么开发商可能也会开始撤出公寓期房市场，这事实上是对增加供应以稳定房价不利的。

　　“我不确定外国投资者的数量究竟下降了多少，但这种加税和限制贷款的措施同时出台，我认为一定会有问题，对于外国投资者来说，我们应该持欢迎的态度，而不是用这些手段去限制。” 他说。两周前，在中国举行的一次会议上，瑞银(UBS)全球物业资产研究部门的负责人Kim Wright 表示，中国的物业买家们正在撤出悉尼的物业市场，转投曼谷一类的城市，就像2015 年中国“ 炒房团”从伦敦的限购和资本管制下撤军一样。

　　不过，虽然加税对于外国买家来说影响非常大，但资本限制也在降温外国投资者兴趣方面起到了不可或缺的作用。澳洲统计局的数据显示，过去两年来外国投资者在澳贷款人数下降幅度非常大，截至去年9月，总贷款额度下降6.%，降至118亿澳元。

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