粤港澳大湾区城市楼价料升

Mary

广东省房协《二○一七年广东房地产市场分析报告》日前指出，珠三角商品房销售面积为10,444.70万平方米，同比下降2.3%，市场占比也有所下降，但仍是广东商品房销售市场核心区域。预计随着粤港澳大湾区规划推进，粤港澳大湾区城市群房价仍然面临较大上涨压力。

珠三角销售占比跌

省房协指出，去年在“分类调控、因城施策”的调控政策之下，商品住宅市场继续分化，销售面积方面，佛山、惠州、广州三市位居全省前三位；但同比增速较高的则都是非珠三角城市，同比降幅最大的为深圳及临深的珠海、东莞和中山。商品房总销售面积上，佛山、广州、惠州分列全省前三，合计占全省销售面积38.8%。

从区域结构看，珠三角商品房销售面积为10,444.70万平方米，同比下降2.3%，占全省的65.4%，市场占比有所下降，较2016年减少7.8个百分点；粤东西北合计销售5,514.11万平方米，同比增长40.8%。数据显示，相比珠三角以抑制房价过快上涨的调控环境，粤东西北各地区在以去库存为主的政策导向下，市场活跃度明显高于珠三角地区，但珠三角仍然是商品房销售市场的核心区域。

粤东西去库存理想

在库存方面，珠三角地区住宅待售面积大幅下降，呈现供不应求的局面，普遍进入补库存阶段；粤东西北城市去库存成效开始显现，商品房待售面积整体呈现回落的趋势。

省房协预计，结合我国新一轮城镇化的发展趋势，城市群成为未来城镇化的主体形态，人口、资金、技术仍将持续向城市群集聚。随着粤港澳大湾区上升为国家战略，粤港澳大湾区正式迎来时代新机遇，各类房地产市场需求依然旺盛。鉴于建立房地产市场长效机制需要一定的时间，广东尤其是粤港澳大湾区城市群的房价仍然面临较大的上涨压力。

经济基调良好   买盘涌现

踏入2018年初，澳门楼市畅旺，利好消息接踵而来。股市创新高、人民币急升，加上政府即将“加辣”的消息，都使买家持积极态度入市，尤其一手楼花交投更为明显，一月份筷子基、皇朝及路凼区一手成交都非常理想。

二手交投方面，之前圣诞长假期及农历新年将至所积累的购买力涌现，业主受到政府“加辣”的消息影响，本月的二手成交增加，在近期一手楼推出区域附近的二手成交尤其明显。

展望后市，环球及中国经济基调增长良好，现时人民币汇率高企，短期下调的机会不大，股市的上升空间逐渐收窄，初步见顶的机会较大，因此获利回吐是必然的事情，届时热钱会不断流入楼市。现时政府“加辣”的举动都显示楼市往后的升浪会进一步加快，在各种利好的因素带动下，预计上半年度成交量及楼价将上升，有意置业的市民要把握机会尽快入市。

加辣传闻   楼花百花齐放

纵观现时一手市场可说是百花齐放，不同区域、大小户型均深受欢迎。如路环的两个一手新盘“金峰名铸”和“擎天汇”，前者位处“金峰南岸”的第八地段，本次推售的第二座“盛名”及第三座“珀誉”主打精致细单位，由629呎至1,005呎，有开放式、一房及两房户型，呎价由9千元起，不少“金峰南岸”住户亦是捧场客，销情理想。位于“金峰南岸”对面的全新项目“擎天汇”亦同样受大众喜爱，面积由524呎至1,892呎，设有开放式、一房至三房户型选择，呎价为8,000余元起。

随着港珠澳大桥通车在即，带旺东方明珠区成交，去年正式获发入住许可证的“海上居”于第四季录得290宗成交，成为第四季的成交之冠，一月份同样表现不俗。筷子基区的“东方海岸”于今年年初公开发售，呎数由399呎至1,541呎，以开放式细单位为主打，属同区罕有，因此受用家青睐。在去年大受欢迎的皇朝区酒店式住宅“双钻”，本月亦趁机推出第一座，以大单位作为主打，面积由1,335呎至1,770呎，以向南烟花海景作为卖点，稀有景观引起市场关注。

现时市场上大众普遍相信政府即将“加辣”，因此一月一手成交量由“加辣传闻带动上升，预料二月上旬市场仍以一手带动成交，但农历新年前后为传统淡季，相信成交量将下跌。若未来数月内政府“辣招”出台，亦会进一步推高买楼成本，市民买楼养老的机会更微，期望政府“加辣”措施莫操之过急，加紧落实公屋建设，才可实际切合市民需要。

粤去年商品房销售额创新高

据报道，广东省房协昨日发布《二○一七年广东房地产市场分析报告》，显示去年广东房地产市场需求持续旺盛，全省商品房销售面积达1.60亿平方米，销售金额1.88万亿元，均创下历史新高；全省商品住宅销售均价每平方米11,416元，同比上涨4.4%，总体运行态势较为平稳。预计调控政策的松紧将成为影响市场走势的关键因素。

延续畅旺态势

2017年，广东商品房销售量价再创历史新高，销售面积和销售金额分别达1.60亿平方米和1.88万亿元，同比分别增长9.2%和15.9%；销售均价每平方米11,776元，同比增长6.1%。全省商品住宅销售面积1.35亿平方米，同比增长3.8%；销售金额1.54万亿元，同比增长8.4%，非商品住宅销售2,436.30万平方米，同比增长53.3%。

数据显示，受调控政策的影响，商品住宅销售量、价的增速均明显低于非住宅商品房增速。

从市场走势看，2017年各月商品房销售面积均超过1,000万平方米，总体上延续着2016年的畅旺态势；销售均价基本维持在每平方米11,000至12,000元，同比有一定涨幅，但总体保持平稳运行。

土地成本上升

从现有库存情况看，截至2017年末，全省商品房待售面积4,988.58万平方米，同比减少406.70万平方米。其中，商品住宅2,414.75万平方米，同比减少21.7%，为2013年以来的最低水平；非住宅商品房2,573.83万平方米，同比增长6.5%。数据反映，商品住宅库存量在持续减少，市场去库存成效显著。

土地市场方面，2017年广东房地产企业入库的土地购置面积1,841.19万平方米，同比分别增长5.2%；成交均价每平方米8,557元，同比增长7%。截至2017年末，全省房地产企业待开发土地面积3,443.86万平方米，同比下降16.0%。随着土地资源日益稀缺，热点城市的土地市场受到追捧，土地成本明显上升，这不仅增加房价调控的难度，同时也加大房企的开发、经营风险。

构建长效机制

省房协指出，在“满足首套刚需、支持改善需求、遏制投机炒房”的调控思路下，今年不同城市仍将继续实行差别化调控，调控政策尤其是限制网签、限发预（现）售证等行政措施，将成为影响市场走势的关键因素。

建议企业警惕政策变化带来的风险，顺势而为、合理定价、规范运作，适时调整产品结构、优化融资方式，同时关注区域一体化、住房租赁市场发展、特色小镇建设等政策导向，加快转型升级发展；建议政府主管部门合理评估各项调控政策效应，遵循城市发展的客观规律，加快建立房地产市场长效机制，促进行业持续健康稳定发展。

【华发网根据澳日、广日采编】