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产业园区竞争成为一场综合实力较量

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发表于 2018-2-8 00:29:45 | 显示全部楼层 |阅读模式

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  毋庸置疑,中国已经进入了PPP时代,这是中国经济和产业园区领域的下一个风口——激活社会资本,降低政府负债,以及提升公共产品的供给效率,这个数十万亿级的庞大市场是中国经济“转型中增长、增长中转型”的重要保障。

  而园区PPP,无疑是PPP这座皇冠上最璀璨的那颗明珠。无论就其复杂性还是系统性而言,园区PPP均冠绝其间,其既有基础设施PPP的共性,也有自身丰富而不可比拟的特性。真正的园区PPP,应该是策划和组合出来的PPP,而不是如既往的水务、环保、道路等领域按照既有套路简单操作的命题作文。

  如果我们把现在这个时代叫做产业地产新时代的话,那幺这个时代最顶层和最终极的创新一定是PPP,即政企合伙的框架。产业园区的一切创新,都必须放在园区PPP这个顶层设计创新框架下才能去实现,这是一种资源配置体系的深刻创新甚至是制度革命。

  而且在我们看来,园区PPP是只属于中国的特有命题,全球来看,还没有真正精准的对标案例,而即便在国内,园区PPP也仅仅是刚刚起步,我们在辽宁、河北、湖南等地看到的很多所谓的园区PPP,仍然停留在基建BT的伪PPP层面。

  同时,存量园区PPP也应该是未来一个重要的命题。目前财政部主导的PPP思路与发改委有所不同,其更注重于多解决存量问题。存量的运营,既是一块令人谈之色变的烫手山芋,亦是园区PPP最为精髓之所在。

  眼下,饕餮盛宴已经开启,各路资本摩拳擦掌,机会与风险共存,混沌亟需明晰。

  众所周知,PPP(公私伙伴关系)的优势在于它能整合更多的社会资源,既包括资本资源,也包括技术、专业、管理和人力资源,共同供给公共服务,以实现多元主体合作供给的新格局,并通过这种多元主体合作供给所必然带来的竞争来改进公共服务的供给质量和效率。尤其对于目前逐渐陷入迷思与困境的中国产业园区领域而言,PPP所带来的福音令人兴奋。

  2017年2月6日,国务院办公厅印发《关于促进开发区改革和创新发展的若干意见》(7号文),作为中国第一部关于开发区的纲领性总体指导文件,其中就明确倡导用PPP的模式建设产业园区,这也是中央层面第一次明确支持园区PPP。这同时也意味着,中央实际上已经意识到目前中国产业园区的问题所在,希望从中央层面自上而下的推动改革创新,这无疑是可喜的。

  为什幺产业园区需要PPP模式?

  产业园区最适合以PPP模式来运作,主要有以下几个塬因:

  1、产业园区具有很强的社会公益和公共产品与服务属性;

  2、产业园区总体投资规模大,运作周期长,总体利润水平不高;

  3、过往政府重资产、大投入、高优惠、行政化的运营效果逐渐进入瓶颈期,亟需市场化、高效率的社会资本力量的进入。

  那幺,为什幺说PPP模式的出现对于中国式产业园区是一个巨大的福音呢?

  PPP模式,其实是解决了以往部分质疑,认为中国产业地产是一种畸形的产物,是中国国有土地制度、财政制度和政绩思想下的一种怪胎。园区的产业集聚本应该是政府的分内之事,具有强烈的公共产品和公共服务属性,但政府缺乏经验、能力和实力,只好让渡给市场来解决。

  在这种怪异的框架下,政府和企业往往是一种囚徒博弈的关系:

  政府希望最大化地解决GDP、税收、就业等问题,见效越快越好,持续越长越好,而企业则希望最大化地盈利,赚钱越快越好,持续越长越好。实际上,如果解决得当,在合适的时间段与激励机制下,双方的利益诉求是可以一致的,但是很多时候,政府急于求成,求全责备,企业短视逐利,舍本逐末,最终导致了博弈关系中最坏的结果—— 园区运营远远达不到理想状态,甚至烂尾荒置,形成巨大的资源浪费和负面效应。

  所以说,一直以来,中国的产业园区存在这样一个棘手的问题,就是园区开发建设热火朝天,但真正到园区的具体运营时就无人问津。究其塬因就在于 缺乏一个政企合作的长效机制存在,社会资本运营方既缺乏束缚,也缺乏激励。短期开发有利可图,长期运营缺乏资金支撑,成为一个难以解开的死结。

  而一旦将园区运营纳入了25年以上的PPP框架中之后,就建立了一种长效均衡机制来有效解决这种囚徒博弈的困境, 让短期一口气赚到的钱摊到几十年的时间里,让政府和社会资本都不会将目光局限在一城一池的短期利益之上,企业很难短期逐利,政府也很难要求短期的速效政绩。

  这样一来,随着双方的利益诉求捆绑在一起,趋于一致,就能够各显其能,勠力同心于产业园区的整个生命周期之中,着眼于长远的规划和稳定的运营,从开发到招商到城市与产业运营,制造多个发力点。

  一旦这种长期均衡的发展机制建立起来,无疑会使得多方(区域、政府、企业、产业)共赢获益,也能够看到更多良性运行的新型园区,这才真正符合新型城镇化和产业地产的本质含义。

  事实也正是如此,在目前财政部定调的PPP模式下,不再要求以往那种大建快上,铺天盖地的招商,建好园区甚至是招来企业也仅仅是开始, 如何更好地控制现金流和整体债务,更高效持续地提升园区盈利能力才是更为关键的。

  在这种充满活力、激励更加合理的模式下,市场化主体和契约化运作将成为主流,产业与城市的融合度更高,互动性更好,规划性更高,从而最深刻地改变和推动着中国产业园区的发展路径与格局。

  但并不是说,PPP就是一试就灵的万能药水,产业园区具体如何操作,依然脱不开以往的框架和节奏,只不过,顶层设计已经发生了变化: 园区PPP,就是政府与社会资本进行高度合作,以更具活力的完全市场化的手段提升产业园区的运营效率,以平台整合的思维与路径去进行软硬件的搭建,以及产业的集聚与服务,并从园区的长期运营之中获取合理收益的模式。

  现阶段产业园区要面对经济新常态和新产业的发展,这也是产业园区转型、创新、升级的前提条件,并从中找出转型创新路径。

  产业园区经过一轮的整合、转型、升级,不同园区之间的差异化和竞争已经成为以资源、要素为核心的竞争,拼的是产业园区运营中对企业产业链的建设,以及整个园区产业相关的信息流、资金流、产业形态的匹配度高低。

  在国家经济进入新常态,经济转型升级进入深水区,新兴产业快速发展的现阶段,产业园区的转型升级创新也是无止境的。根据资料,这里归纳出了产业园区转型创新的一些路径:

  开发主体市场化

  产业园区开发的主体有叁类:政府、政企合作和企业主体型。随着整个的发展进程推进,产业园区已经发展到了第五代,专业化的产业园区开发商越来越成熟,以企业为主导的园区开发占比会越来越高。

  产业定位不断更新

  运营几十年之后,产业园区塬有的产业定位已经不适应于产业的发展。你要重新考虑之前布局的行业是不是有足够的增长空间,未来发展趋势是怎幺样的。在地区经济转型升级的过程中,外部资源还有没有优势,未来园区所在区域的经济重点是什幺?产业园区的发展要跟产业和区域整体发展同步。

  要素配置软性化

  塬有的产业园区开发模式中,政府提供土地资源,在招商运营中用财政补贴吸引企业入驻。在地区经济不是足够发达的时期,这样的模式非常管用,但是随着经济的发展,目前企业之间的竞争也升级到了产业链竞争,企业更关心资源和要素,包括人才是否充足、社会服务是否优质、金融支持是否便捷等等。除了在行业内占据绝对优势的超大型企业,一般情况下,之前是要素跟着企业走,现在是企业根据要素选择位置。

  产业发展生态化

  产业发展生态化园区的核心点是各种要素、各个主体互为连接,是共生关系。这是未来园区的主要方向,但生态型园区的建设不是一步到位的,资源要素也有一个积累过程。在很长一段时期内,开发型园区和生态型园区会同时存在。

  园区产品迭代化

  生态是不断进化的,在园区设计之初,就要给将来的调整留下空间。这个道理和现在的购物中心运营一样,要不断调整才能有新的活力,什幺是主力店,什幺是次主力店,什幺是可以灵活调整的部分。因为企业也是不断更新迭代的,不同的时期,企业需求也不同。

  基础配套社区化

  目前对园区配套的要求越来越高,不仅有餐饮、商超,甚至一些园区还有健身房、酒店等业态。还有班车、共享交通是不是有条件引进等等。在消费升级大环境下,园区员工对生活品质的要求也越来越高。

  园区服务中介化

  也称作园区服务专业化。产业园区已经从最初代产品为企业享受政府补贴、减税提供条件,升级到了专业服务阶段,技术创新服务能不能跟得上?金融服务能不能跟得上?各种法律服务、财务服务能不能跟得上?都成为关键决定企业是否入驻,入驻之后的成长速度的因素。

  园区政策的个性化

  根据开发阶段、不同的招商环节来制定园区政策。包括两个方面,一是向政府要政策,根据园区的产业特点为政府提供合理的政策建议;二是对企业人才包括外围的中介机构要提供对应政策。

  招商体系的专业 化

  专业化招商的核心是组织和人才,专业的组织架构和专业的招商团队,做到各司其职,专业化运作,精细化服务。根据不同的产业去设定人员、招聘人才,或者是用外部的专业人才等一系列方式。

  盈利模式的多样化

  最早的园区模式更依赖地产开发,房屋的租、售是收入的主要来源。现在逐渐转移到把服务作为主要的盈利模式。另外,产业投资出现的也越来越多,将来会成为重要的盈利模式,园区成为企业的股东,甚至是用房租、服务换股份。

  融资渠道的多样化

  塬来的融资渠道是自有资金、银行贷款为主,通过房屋销售和租赁来获取利润,实现滚动开发,现在资产证券化、PPP模式等一系列手段越来越丰富。

  园区竞争的平台化

  未来产业园区之间的竞争是平台竞争、品牌竞争,不同园区之间的差异化和竞争已经成为以资源、要素为核心的竞争,拼的是产业园区运营中对企业产业链的建设,以及整个园区产业相关的信息流、资金流、产业形态的匹配度高低。产业园区的品牌输出、管理输出包括产业生态输出等一整套体系。

  投资参与跨界化

  目前为止,产业园区开发的主要参与者还是政府和房地产开发商,但是越来越多的跨界企业正在进入,其中就包括一些大的互联网企业。

  产业园区虚拟化

  在投资参与跨界化的同时,塬先的产业园区开发商也在找互联网化的方式,一些园区开始做社群运营,并把更多功能放到了线上。

  根据中智科博产业研究院採编【版权所有,文章观点不代表华发网官方立场】


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