澳门楼控辣招今起生效，两招同出削加税影响力

Mary

政府楼市调控新措施今日起正式生效

2月首8日纳印花税飆升至900多宗

政府提出的楼市调控新措施今起正式生效。財政局长容光亮表示，2月首8日缴纳物业转移印花税的住宅有900多宗，对比每月成交约六、七百宗有增长，认为是季节因素，新春前一般属成交旺季。对于被指新措施推高楼价，他不认同，指现时未有跡象反映楼价推升，楼价仍是由供需推动。

（左起）刘杏娟、郑世杰、容光亮、朱奕聪出席电臺节目。

首置青楼按同生效

昨日发行的本年度第六期《特区公报》第一组第三副刊，刊登了刚获立法会通过、行政长官签署的两条“加辣”法律，以及两条批示规范相应的印花税表格样式。两法律规定公佈翌日起生效。

財政局长容光亮、財税厅长郑世杰、其他税务处长朱奕聪、金管局银行监察处总监刘杏娟，昨日早上出席电臺时事节目探討调控楼市新措施。

新措施包括增购住宅加徵印花税，其中购买第二个住宅物业加徵5%取得印花税，购买第三个或以上住宅加徵的取得印花税增至10%。另外，取消现时空置房屋不课税的规定。

当局已公佈放宽青年首置按揭成数同日起生效。按照规定，21岁至44岁本澳首置青年购买330万元或以下住宅，最高按揭九成；330万元以上至800万元住宅，最高按八成。楼花在800万元以下划一最高按八成。

不认同打小不打大

容光亮表示，2016至2017年间，住宅交易的买家大部分是澳门居民，当中已拥有住宅单位的佔 56.7%，因此政府认为有必要推出新的楼市调控措施。法案目的是希望首置可以上车，並减少非首置的购买慾，希望透过政策帮首置更有条件购买物业。

有居民认为措施是打压换楼人士或小投资者，然而拥有大量空置单位的建筑商却未被要求加快將单位推出市场，感到不公平。容光亮不认同措施是“打小不打大”，指出政府是想不动产市场健康良好地发展。政府对换楼人士有退税安排，换楼期限1年可行。

慎研空置税免扰民

对于有居民反映政府应徵空置税，他称，政府正研究“空置”的定义，现时统计局是水电錶作标准，但税务上用途具爭议性。因为可以佔用、可以使用，但不一定要居住，例如可作为创作空间、音乐空间、衣服太多用作摆放等。

他指出，政府会认真参考其他地方实施空置税的情况，国际上不同地方各有不同，如加拿大罚则较重，亦设有稽查，但他担心澳门稽查人资压力。举例2017年申报空置单位为2015宗，政府共做了4200次稽查核实，所以是否有足够人资值得考虑，亦不希望稽查影响居民。

居民疑虑多 当局再解画

首置定义无持物业

澳门金管局银行监察处总监刘杏娟昨表示，首置青年放宽按揭成数的首置定义，申请人祇要向银行申请按揭时没有持有物业即为首置，即使之前曾买卖物业均合乎资格。措施是帮助有经济能力供楼的青年置业，银行会作好风险评估，现时借贷比率不能高于五成，会密切观察加息等情况，需要时会要求银行降低偿债比率。

两措施助青年置业

对于有居民担心政府放宽青年首次置业的按揭成数，容易令年轻人衝动入市，反而对年轻人未必是好事。刘杏娟表示，今次政府措施包括徵收取得印花税，这是需求管理措施，希望压抑非首置需求，打击炒卖，可稳定房地产市场，增加首置人士置业的机会。同时推出青年首置贷款计划，为有能力供款、但未有足够首期的青年人置业，两措施都是同一目的，不会互相矛盾。

偿债比率或要求降

现时政府准许银行提供较高的楼按成数，但银行都会评估借款人的供款能力和財政情况作风险评估。金管局一直推出楼按措施，协助银行评估风险，例如要求银行的楼按的偿债比率不能超五成，即借款人每月包括楼按贷款及其他要支付的债务，不能超过借款人入息一半；部分银行更设定偿债比率不能超四成。金管局会密切留意市况发展，倘若利率升幅加急，都会要求银行降低偿债比率。

今次措施並非所有人受惠，主要是扶助有一定经济能力供楼的青年置业，回应社会诉求。並参考青年创业援助计划，以21至44岁青年的情况而定，这阶段的青年有稳定收入和开始组织家庭。

审慎自评供款能力

但她提醒年轻人如应付到每月供款，可考虑物色適合自己的物业，但供款能力必要作自我评估，包括未来加息后是否能应付，银行业都需要把关，审视年轻人的供款能力。

申请人祇要向银行申请按揭时没有持有物业即为首置，即使之前曾买卖物业均合乎资格，可申请首置。被问到会否令这部分人士增加炒卖机会？她表示，首置买家虽然可以较低首期购买物业，但他们都需要徵物业转移特別印花税，短期买卖更需要支付特別印花税，故相信首置不会炒卖。

让非首置人士成功搭上尾班车避税

郑志强：与政府立法效率略低有关

对于政府“提示出招”的做法，前立法议员郑志强认为与提案效率低有关，但有感加非首置税与放宽首置两招並不衝突，来自银行界的他同时提醒，银行加息在即、国际经济不明朗，“高压”供楼人士必须小心，或要“忍手”。

须適当行政干预

政府新一轮房地产市场需求管理措施成社会热点。郑志强主张，若市场炒风过盛，脱离小市民购买力，必会增加社会不稳定因素，故政府有必要出招令楼市健康发展，让地产界及市民觉得官方没漠视此问题，適当的行政干预有其必要。

他相信“非首置印花税”始终能起到一定作用，效果要待日后有数据时评定，不过在法案未通过之时，已有地产业界声称將进入成交“冰冻期”，则略为夸张。至于“预告式出招”让众多非首置人士成功搭上尾班车避税，他认为与政府立法效率略低有关，使提交法案日期较预期迟，“如果可以早啲出街就最好啦，我仲担心如果搞搞下过咗年先出仲大鑊，过咗年之后就开全国‘两会’，立法会点开会审议？”

两招齐出冇衝突

不少意见认为政府“左手加辣收税、右手减辣放宽按揭”。郑志强表示，“非首置印花税”、空置房收房屋税等招数主要针对非首置人士或投资者，放宽按揭的对象为首置青年，藉减轻其首期压力，两者无衝突。不过，放宽按揭确上会帮到地产经纪甩货。

以现时楼价水平来说，放宽按揭成数到底是帮青年还是害青年呢？他强调，有关市民亦要分析楼宇价值及量力而为，若无法承担则要“忍忍手唔好买住”。虽然首置青年最多可借八成按揭，但最后能否成功获批，银行仍要视乎评估后才能决定，供款不得超过月收入一半。本澳银行今年势將加息，届时月供款会再增加，加上国际经济环境不稳定因素多，高压供楼影响生活质素，若现时要用一半收入来供款才能上楼的人士则要格外留意。“呢个礼拜，股市两次咁大波动，你点知仲会有咩影响，呢个影响去到咩程度呢？好难讲。”

宜加大社屋供应

郑志强主张楼市应作立体式调控，须从三方面增加房屋供应量：加快私楼批则；增加、加快经屋建设，“大家觉得有经济房屋拣，就无咁紧张急于上楼”；第三方面，应大量增加社屋供应量，並降低申请门槛，让刚出社会、未有首期的年轻人有一个安乐窝，待有能力时再买楼。

他相信，若公屋能成为小市民的选择，大家亦不至于怕楼价上涨而急于上车，社会的住房需求亦会紓缓，“大家觉得而家啲楼咁贵，我租住社屋先，將来有条件先申请经屋或者买私楼，咁咪几好。”

组合拳达成推出目的有悬念

林玉凤促交代控市成效评估

加徵非首置取得印花税的所谓“辣招”与放宽青年首置按揭同步推出究竟会产生怎样的后果？议员林玉凤认为，该组合对达成推出的目的有相当的悬念，在书面质询中要求政府交代对两套措施成效的预计评估。並质疑在经济不明、进入加息周期时放宽首置按揭，一旦经济出现波动甚至逆转，会对这批入市青年造成严重的经济打击。

私楼供应欠稳定

林玉凤指出，一直赞同扶助青年置业的政策措施，即使是利民措施也要讲究落实时机。根据统计局资料显示，本澳现时楼价正处于歷史较高水平，私人楼宇虽然在去年有4318个新建成的单位供应，但去年获发动工批示的楼宇项目却有所减少。观乎数据，私人楼宇市场的单位供应能力似乎欠缺稳定性，更遑论政府已明言短期內难以增加公共房屋的供应量，因此在高价格与供应不稳定的背景下，此时放宽青年首置按揭，恐怕会释放错误讯息，让市民在不適当的时机购买价值虚高的房产。

质放宽楼按理据

近期全球经济环境不明朗，潜伏了不少隱患，美国进入加息周期，必然会增加港澳两地的加息压力，加上近期邻近的香港更出现了恆指单日跌幅过千点的事件，全球经济不确定性强。如果市民误判时机，购入价值虚高的物业，一旦经济出现波动甚至逆转的情况，会对这批市民造成严重的经济打击。她质询政府根据何种理由判断现阶段適宜推出放宽青年首置按揭的措施，在物业价格未有下调的情况下，政府有评估过青年现阶段置业的风险吗？

另外，按政府阐述的政策目标而言，遏制炒风的措施与便利贷款的措施之间的政策方向性是不一样的。楼市辣招与放宽首置按揭同时推出，让政府失去了观察两套措施各自的政策效力的机会，增加往后制订后续政策对政策影响力的误判机会，因此现阶段的政策组合能否达成政府申明的目标，存在相当的悬念。究竟政府如何评估两套措施的成效，以及有否相关数据及分析模型，並要求政府分析政策的设计理念和预期达成的现实状态。

两招同出削加税影响力

施家伦：加税奏效始放宽首置

澳门政府突然推出“放宽青年首置按揭成数”指引，令社会质疑与同步出炉的加徵非首置印花税以压抑楼市背道而驰。议员施家伦认同放宽按揭为助青年上车的初衷，但应首先观察加印花税的成效，若二者同时推出，会削弱加税的影响力。

政府市民著眼不同

施家伦推测，政府预料到加徵非首置印花税將令房地产流动缓慢，但如何不让部分人大手入货之余，又可让年轻人上楼？于是放宽青年首置按揭成数，加速市场流动，让持货者不会“揑住货响手上”。 “放宽按揭等年轻人容易啲上楼，银行供款年期长到45年，都係为咗配合青年置业。”

惟现时楼价已处歷史高位，放宽首置按揭成数会否助燃市场炽热气氛，进一步推高楼价？施家伦相信，“无论几时推出放宽首置，楼价都係会升，因为市场依家就係‘奇货可居’。”他认为，应该观察加徵非首置印花税的成效，看清楚政策对市场的影响，再谈放宽首置按揭。现同时推出，加税的影响力可能將削弱。

被问及政府考虑是否不够全面、没有认真思考政策导致的后果？他相信政府有考虑过，祇是出发点和市民考虑点不同。

林伦伟质婚姻制度对印花税影响

交代开展空置房屋税研究时间表

就《取得非首个居住用途不动产的印花税》和《修改〈市区房屋税规章〉》两个法案获得通过，议员林伦伟提出书面质询，要求当局交代会否发出清晰指引，帮助市民了解不同婚姻財产制度適用取得印花税的情况，特別就澳门最常用的4种婚姻財产制度当事人购买非首个物业时会否产生额外的税款作解释？当局对开展空置房屋税的研究有否时间表？

林伦伟指出，为促进楼市健康发展，调控炽热的楼市，政府日前向交法会提交《取得非首个居住用途不动产的印花税》和《修改〈市区房屋税规章〉》两个法案並获得通过。当中取得印花税第三条第五款“倘夫妻一方拥有任何不动产或其权利，则视为另一方亦拥有该不动产或其权利”的爭议较大，该款不获通过。令不同財产制度夫妻是否適用取得印花税的情况不一，当局审批时要用更多的时间去判別，市民亦容易产生混乱，不清楚当购买非首个物业时是否要额外缴纳税款。

《修改〈市区房屋税规章〉》方面，取消了空置待租出的情况下经申报后豁免房屋税的规定，减少財政局的巡查压力及增加税款，並希望未来拉近出租及非出租房屋的税率，接著研究开徵房屋空置税的可能。由于过去未有太多市民申请房屋空置待租以减免税款，相关的法律条文亦不容易理解，是次修改后坊间不少人误以为要开徵房屋的空置税，引起市民的担忧。

为释公众疑虑，帮助市民了解不同婚姻財产制度適用取得印花税的情况，当局会否发出清晰指引，特別就澳门最常用的四种婚姻財产制度当事人购买非首个物业时会否产生额外的税款作解释？另外，取消房屋空置待租豁免房屋税的规定后，如何加强宣传减少市民的误会？当局对开展空置房屋税的研究有没有时间表？

【华发网根据澳日、澳门时报等採编】