澳大利亚房市知多少

郑瑟

　　澳洲是世界上唯一国土覆盖整个大陆的国家，拥有很多独特的动植物和自然景观，是一个奉行多元文化的移民国家。作为一个高度发达的资本主义国家和南半球经济最发达国家的澳洲大利亚，也是全球第四大农产品出口国和多种矿产出口量第一的国家，被国际誉为“坐在矿车上的国家”和“骑在羊背的国家”，同时也是一个体育强国，常年举办全球多项体育盛事。并且，澳洲优美的环境世界闻名，墨尔本和悉尼一直都是世界上最适宜居住的城市。不仅环境资源吸引海外人士，澳洲政府也推出了多项便捷有序的的移民政策，比如一步到位拿绿卡的132移民，投资金额最低的188A移民等，持续不断的刺激着海外移民和房产置业。

　　根据数据显示，从2005年开始至今，澳大利亚人口净增长(自然增长加上移民人口)连续数年超过20万人，到2029年，即将拥有1180万个家庭，人口超过2800万，带来大量的住房需求。据澳大利亚房地产研究机构统计，2017年，悉尼房价上涨了8%，如果加上租金收益，全年的房产增值在15%左右，这使得悉尼的平均房价已经超过了65.5万澳币，约合354万人民币，市中心公寓的房价，500-800万澳币的价格比比皆是，高居世界最贵房价榜单，尽管如此，悉尼房地产界和市场分析机构认为，2018年，房价还将上涨。

　　此外，在澳洲另一个核心的地区，墨尔本，更是缔造了澳洲房产的奇迹。2017年，整体房价上涨了15%，如果加上租金收益，全年增值在20%左右。并且在政府着重建设投资的西南区，以williams landing为首，加上UPC和未来第二市中心的werribee的三角地带，曾创下单月土地增幅17%的盛况。

　　并且墨尔本市中心以墨尔本大学为主的学区房，市中心楼盘，整体空置率低于百分之1，房屋供不应求，好的房源，高价难求。

　　在较为富裕的东南区，以距离市中心开车12.5KM的华人区boxhill为中心，是所有留学生，海外华人，心仪的首选聚居地。周边各色各样的广式茶餐厅，四川风味的火锅，中国式的烧烤，流行当地的普通话，粤语以及过年过节时候的舞龙等等等充满着中国文化的色彩，让人宾至如归。

　　2018年澳洲市场供应会侧重偏向于最大的城市之一墨尔本，这个得益于墨尔本教育资源，移民环境以及具有竞争优势的房价。首先，就教育资源来说，全澳洲第一的大学墨尔本大学，位于墨尔本市中心的西北角，在墨尔本的东南区，拥有同是澳洲八大之一的monash大学，可以说墨尔本拥有澳洲第一的教育资源。其次，就移民环境来说，墨尔本已经连续六年被评为世界第一最适宜人类居住的城市，悉尼排名第5。最后按照房价的对比来说，墨尔本的房价每年的增幅以超过悉尼3个点的优势后来居上，并且整体空置率在1.8%左右，低于悉尼的2%。更为重要的一点是，澳洲的房产专家预测墨尔本的整体房价将于2028年赶超悉尼，但是目前墨尔本的房价，仅为悉尼的一半，因此投资潜力巨大。

　　据澳洲网编译报道，为了吸引潜在中国买家，澳大利亚地产中介与开发商推出了中文的宣传册与标识等，其中一些更成为房产销售交易成功的关键。

　　虽然由于海外资金监管的收紧，导致中国买家对澳大利亚地产的需求减少，但中国买家依然在所有澳大利亚海外地产买家中占据约3/4的比例。2016年，这些买家的总投资达876亿澳元。

　　如此巨额的投资，难怪地产中介要使尽浑身解数来吸引这些买家。

　　据墨尔本地产中介公司Kay & Burton合伙人兼国际业务主管米杰米(Jamie Mi，音译)介绍，地产开发商“常常会将他们的宣传册翻译成中文，或者甚至用中文录制宣传视频”，一些公司还会在中文的报纸与杂志上刊登广告。

　　业务遍布全澳的另外两家地产中介阿德莱德的Harris地产及Harcourts，同样将一些宣传册翻译成中文，还出席中国房地产博览会和与掌握多语种的抵押贷款经纪人合作。

　　不过，这些业内人士表示，很多来自中国的买家，以及具有中国背景的澳大利亚华人，尤其是对于相信风水学的买家来说，他们渴望看到的不仅仅是用中文书写的宣传册。

　　墨尔本房地产中介网站Sodichan.com只面向中国市场，其首席执行官艾斯特•雍(Esther Yong，音译)表示，很多买家要求带有特殊数字的房产。

　　“数字‘8’与数字‘9’是中国买家的最爱。‘8’的中国发音听起来很像发财的‘发’，而‘9’则寓意着长寿和永恒。”艾斯特称，“‘88’或‘89’的门牌号是非常幸运的数字，一些买家甚至会为此多付一些钱。”

　　楼层数同样有些讲究。据艾斯特介绍，一些开发商会为中国买家专门保留8层与9层的房间。

　　市面上的澳大利亚房产项目大部分都为期房，在签署完合同付完首付10%之后，距离交房一般还有一两年的时间，有一些高层的大项目，建造时间比较长，可能会更久。为了更好的帮助各位客人顺利交房，今天小编为大家列一些注意事项，排解一些误区。以下所有内容是小编根据工作经验所写，请悉知银行政策可能会发生变动，不能以此文章为准。

　　事项一 项目预计完工时间和开工时间

　　一般在购买房产的时候，开发商会提供一个预计的完工时间，但是并不精准。开发商的代理商，应当在项目开工时，告知客人，并传达此时的预计完工时间，开工之后，应当每一个季度向开发商获得项目更新的照片和进一步预计的完工时间。客人自己也应当多留意一下。小编最近遇到一个客人在其他公司买的项目，说提前了一年交房，突然通知她交房，这样的失误实属不该。

　　很多时候，因为开工延误或者政府控制等原因，会出现延期交房。这个在澳大利亚是正常现象，合理合法。澳洲买房，首付的10%是保存在律师行的信托账户中，在交房以前，开发商不得动用，贷款是交割以后才开始还的。这一点和咱们中国不一样，中国的期房项目，再盖期间，开发商已经获得客人首付，客人已经开始还贷，因此开发商应当准时交房。而在澳大利亚，开发商需要用自己的自有资金和银行贷款等完成整个项目的开发，因此项目延期，开发商也会付出更多的融资成本，因此，延期对开发商来说并不是他们乐于见到的。

　　那么，这个项目是否什么时候完工都可以?那当然不是。每一份合同中都对于最晚的交房时期有一个约定，叫做日落条款。这个条款被有些人讲的很玄乎，传闻有开发商因为房价涨了，故意不交房，让客户放弃，开发商好加价重新卖。这种说法是被夸张甚至是曲解的。在项目的进行过程中，开发商如果遇到什么问题，不得不停止项目的开发，客人是得被迫退出合同的，但是客人的首付和首付存在澳洲期间对应的利息必须归还给买家。比起可能发生烂尾楼的国家，澳大利亚的首付安全级别算是顶级的了。如果，开发商的这个项目是要继续的，但是在日落条款日期之前没有能来得及交付，那么这种情况，买家有权利选择带着利息退出，或者继续等。因此，这个条款的作用其实是对买家的保护。

　　事项二 贷款准备和尾款准备

　　自2016年澳大利亚对海外人士贷款收紧之后，现在的贷款并不容易。目前，可以做澳洲房产贷款的，有一些外资银行，还有就是澳大利亚本地的基金公司。具体细节，小编不在这里多做讲解。

　　贷款的流程，一般而言就是递交贷款材料，预批，补充材料，估价，电调(也有基金公司要求视频认证)，正式批准，出贷款合同，签署贷款合同，交割。

　　必须重视的是贷款准备的时间，以现在银行和基金公司的速度，客人至少提前4个月要开始准备贷款，并且和贷款经纪保持密切联系。如果是从外资银行贷款，基本上都有要求客人存一部分款在他们银行达到6-12个月的时间(每个银行规定不一样)，那么这个动作要在做的更早。

　　贷款能否获批，和客人的贷款资质有非常大的关系，并且电话调查一定要通过，有个别严格的银行，如果电话打不通，直接会拒掉这个case。每位客人应当在申请贷款之前，和贷款经纪充分沟通自己的情况，积极配合，递交大银行的客人，最好可以同时申请一个基金产品作为备选，防止从大银行贷款失败。

　　尾款的准备和贷款额度有关。目前，一般的房产贷款额度不超过7成，保险起见，客人要按照6成贷款来准备尾款。室内面积在45-50平方的，一般贷款不超过6成，保险起见，客人要按照5成贷款来准备尾款。室内面积在40-45平方之间的，贷款产品比较局限，如果可以贷款，一般贷款成数也就是在5成左右。贷款最终获批的成数，和客人的收入实力(也就是还款能力)，物业面积和估价都有关系。同一个项目，同一个户型，相同价格的房子，不同估价师都估价很可能是不一样的。

　　值得提醒的是，通过贷款成交的客人，银行和基金公司一般会要求客人先将全额印花税付到律师行，交割完之后按照实际发生额，退回多余的。这个情况只发生在墨尔本，因为在2017年7月1日之前买墨尔本期房的客人，印花税是有减免的，原有印花税(和澳大利亚本地人一样需要缴纳的印花税，不包含外国人额外印花税)可能只有几千块澳币，但是客人需要先付全额印花税再退回，这部分全额印花税大约为房价的5.5%，客人留意准备出来。这个规定并不一定完全没有商量的余地，买家可以通过自己的律师和贷方律师沟通和争取。悉尼和布里斯班印花税政策和墨尔本不一样，没有期房减免，因此不存在退回这个说法。墨尔本全款交割的客人，交割后一个月内把印花税转给律师行就可以了。

　　事项三 交割

　　精准的交割日期，会在交割日之前14天由买家律师通知买家。这也就是意味着，提前14天通知交房就是合法的，但是之前提到的了解项目进度必须要做，因为14天来不及做交割准备的。开发商律师一般会在整个项目的大产权向土地局申请注册为单个小产权的时候，就邮件通知买家律师，这个程序由政府把控，一般在2周左右，因为如果各位买家收到您的律师说，开发商已经递交了注册申请，基本上交割日就在一个月后了。客人接收到律师邮件后，应当要高效率配合律师完成一些文件的签署，身份认证，支付尾款等工作。这些邮件也都会抄送代理商，代理商的工作人员也要提醒客人及时回复律师。交割之后，律师一般会在一个月左右发出精准的交割清单，记录了每一笔款项的明细，退回客人多出来的余款。

　　交割之前，买家最好就提前授权好租赁管理公司，早些做准备工作可以缩短交房后的空置期。租赁管理公司也会帮客人去验房。在律师要求提供的接收账单地址时，可以直接写租赁管理公司，避免账单邮寄到中国已经过了支付日期。买别墅的客人，在土地已经交割，房子在盖期间，有市政水费账单需要支付，建筑后期开通电和燃气之后，还会有这两个账单，可以请代理商的澳洲公司代为接收，收到后发扫描件给客人。讲到这里，有客人问，为什么还没出租就有电费和燃气账单?这类账单，包括水费，有一部分叫service charge(服务费)，就是固定的开通和服务费用，而使用了水电燃气而产生的费用叫usage charge(使用费)。在水费账单里，每个月都有这两笔费用，service charge由房东承担，而usage charge租客自己承担，用多少付多少。电和燃气都由AGL公司管，房子完工出租以后，房东名下的电和燃气账户会自动关闭，变为租客名下。

　　事项四 延期

　　因为种种原因，现在许多客人无法准时交房，那么就需要延期。需要强调的是，延期指令必须由买家亲自向其律师发出，其他人都没有用，代理商只能够跟开发商说明情况，为客人做争取，但是延期指令必须通过买家律师发送给卖方律师。延期的后果，首先是很可能会有罚息，开发商有权豁免客户的罚息，但是会根据不同的情况做决定。客人无法准时交房，开发商就要一直还银行利息，因此延期一般情况下都会有罚息产生。其次是买房时给的优惠，有可能被取消，因为延期是买家的一种违约行为，开发商有权取消优惠。和罚息一样，开发商可以保留也可以取消，视不同情况而定。

　　延期是否一定会被批准?答案是不。每个开发商的强势程度不同，项目的紧俏程度也不同。一般土地开发商是不给延期的，公寓的开发商好说话一些，但是也分开发商。如果延期被拒绝，买家可以指令律师再次申请，但是得拿出更多的筹码和诚意。客人的贷款情况，尾款是否已经在律师行，都是卖方是否同意延期的重要考虑因素。紧急情况下，客人可以尝试，提前向开发商支付10%去担保延期，这个属于延期里的大招，如果卖方律师同意了，那么买家就必须成交，否则会丢失首付的10%以及后一笔10%。所以开发商看到客人能够做出如此承诺，会让步，但如果连这招都没用，那基本就是完全没可能了。

　　延期被拒绝被发违约通知书怎么办?悉尼和墨尔本所在的州，违约通知书发出后，买家必须在14天内成交，否则会被终止合同，首付10%会被没收。违约通知书的生效时间可以被适当延长，但是需要获得卖方律师的同意，一般到这一步了，是几乎没有可能再沟通了。布里斯班所在的昆士兰州，违约通知书即刻生效，没有14天缓冲期。合同被终止，卖方仍然有权利向买家追讨罚息以及卖方重新出售而发生的成本，虽然一般开发商不会这么做，但不排除这个发生的可能性。

　　事项五 租赁管理

　　谈到这块，首先要讲一个窗帘的事情。澳大利亚的交房标准是精装修，可移动的家具是没有的，但是固定无法移动的东西都是有的。窗帘，是唯一一个不包含在澳大利亚的交房标准中，但租客会要求有的东西。所以在房子出租之前，房东要委托租赁管理公司装好窗帘。还要讲的是房屋的保险，包括房东保险和建筑保险。公寓的物业费里包含了建筑物的保险部分，许多房东只买房东保险。独栋别墅，建筑保险小编也是推荐要买的。房东保险主要是保房东和租客之间，例如租金拖欠，房屋被租客毁坏等。建筑保险是保房屋建筑的，举个具体例子，别墅因为下了冰雹，屋顶被砸坏，业主需要自己花钱修屋顶，这种建筑商是不会赔的，如果有建筑保险，就可以保啦。澳洲的保险并不贵，房东保险一年两百多澳元，建筑保险一年七百多澳元左右(视不同产品，房屋价值不同而定)，小编的建议是各位房东地主们，都要买保险的，而且一般贷款方也是强制要有保险的。

　　租赁管理公司每个月会给业主发对账单，详细写明收入多少，支付了什么费用多少，余额多少，什么时候打进了业主的账户。每年也会有一个年度汇总报告在澳洲的财政年结束(7月1日)之后发出。业主们要妥善保存这些对账单。

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