一带一路将为东南亚房地产商提供重大机遇

郑瑟

　　一带一路的目标具有明显的经济动机，中国通过公路和铁路将大陆与欧洲相连;确保对原材料的需求，特别是对于能源需求;并提升其经济实力。

　　要了解一带一路项目如何影响东南亚房地产市场，需要了解几个全球性的大趋势。

　　全球化导致了全球制造业的分散以及商品流通的复杂变化。它为贸易，制造和人员流动创建了具有明确动脉的全球供应链，从而刺激了对公路，铁路，经济特区和港口等基础设施的需求。

　　尽管在非洲的类似举措遭遇挫折，但一带一路发挥了中国在建筑和材料领域的优势而产生的好处，而东道国则承担所创建基础设施的财务责任 - 从本质上将其减少到中国全球供应链上的运输成本。许多亚洲“一带一路”项目显示了这一点，从缅甸的港口到老挝的高速铁路。

　　海那边房产事业部负责人Blake上周通过千聊在线直播向各位投资者们介绍了东南亚的房产市场，并通过数据一一解答若投资东南亚房地产市场，哪里最安全，主要针对房产投资比较火的的东南国家分别为马来西亚、泰国、越南、柬埔寨及菲律宾。

　　泰国往南有一条狭长的国土线---泰国湾，由此保证了泰国在泰国湾有较强的海运控制能力。众所众知东南亚最发达的国家为新加坡，而新加坡的发达依赖于马六甲海峡，它是我国和日本海上运输往印度洋的最近路线。虚线部分为目前较为火的泰国政府计划建造的克拉运河，克拉运河一旦建成，马六甲海峡就不仅仅是海上必经之路，由此可以断定，在相对较长的时间，克拉运河动工更有利于泰国及马来西亚的发展。

　　对于马来西亚、泰国、越南、柬埔寨和菲律宾这几个国家，blake站在房地产购买或持有角度而言，他认为无论是从宏观角度还是人文角度考虑，马来西亚市场是远远优于中国的发达国家;泰国相比于东南亚其他国家而言，其综合发展力也是远远高于东南亚的其他国家;而柬埔寨经济活力相对较差则属于东南亚欠发达国家，但汇率角度而言，柬埔寨属于较为利好的投资区域;菲律宾比索及越南盾则需要更为重视。

　　另外，从整体房地产趋势而言，泰国曼谷上涨幅度是最快的，而马来西亚吉隆坡则更为稳定增长，相比其他三个国家城市，房价涨幅较为稳定。

　　付款方式---除了泰国曼谷之外，以上四个国家付款方式均为先支付20%首付款，之后按照工程进度分期付款直至交房结清尾款;泰国是前期支付25%-30%的首付款之后交房时支付尾款，相对而言资金占用较低，付款方式而言泰国更有优势;

　　贷款----从贷款优势而言，仅仅只有马来西亚对海外人士开放房屋贷款政策，其他国家目前暂不支持;

　　海外买家购房政策----马来西亚要求海外人士只能购买100万马币以上的房产;而泰国不对海外人士购买带有土地的房屋权限，包括别墅或者其他土地，对于整个楼盘项目，海外人士持有不能超过50%;越南单个楼盘项目对海外持有人不能超过30%，同样也不能购买土地;柬埔寨不能购买土地之外还不能购买公寓项目的一层(二楼及以上可购买);越南对海外买家要求单个项目不能超过40%。

　　产权性质----除了越南之外，其他国家均为永久产权或99年产权，越南为50年一续。

　　特殊税费-----越南对于购房者要求需交10%增值税，若不同阶段付款，则每个阶段均需多交10%，若年收入超过1亿越南盾(3万元人民币左右)需要交5%增值税及5%个人所得税。假如在越南持有100万人民币的房产，首先在购房时需要增加10%成本，在收租时又要减去10%税费，相当于净收益率为净收益率的80%。

　　综合以上考虑， blake更建议投资者选择相对平稳的区域投资如马来西亚和泰国，但若部分投资客想花小成本博弈获得大回报，菲律宾相对而言稍微好一些，柬埔寨及越南风险则是更高。

　　房地产业参与一带一路的能力是由政府参与一带一路机会来完成。

　　当地房地产业主仍然可以从一带一路受益，通过这些项目的当地土地价格上涨。正如老挝和缅甸所看到的，土地价格通胀将销售收入回收到房地产开发项目中。

　　中国的优势在于其全面解决当地基础建设和产能的能力，比如希望独家在斯里兰卡的汉班托塔港开发自由贸易区，并且垄断该地区的所有发展机会，甚至将自己的工厂出口到斯里兰卡。

　　城市化也将在一带一路的成功中发挥巨大作用。根据牛津经济研究院的全球城市研究，预计到2030年，预计将有4.1亿人迁入城市。预计雅加达和吉隆坡将增长4%至6%，而马尼拉，胡志明和河内预计将以每年6%至8%的速度增长。

　　事实上，根据同一项研究，雅加达看起来将在2030年前成为世界上最大的城市之一，估计有3750万居民和GDP的第十二位富豪。这种增长将不可避免地造成进一步的拥挤和密度以及对货物和人员快速大规模流动的需求。这为车站和周边郊区等节点提供了众多发展机会。

　　中国已经大量参与东盟的基础设施导向的一带一路项目，如连接吉隆坡和新加坡的高速铁路。这种发展提供了一个更大的竞争环境，当地房地产公司可以参与。

　　另外一个不容忽视的因素就是中国的出境旅游人口。

　　去年，约有1亿3500万中国人出国旅行。在入境旅客方面，中国已经在马来西亚和印度尼西亚位居榜首，在新加坡位居第二。该地区的零售业正在迎合和推动旅游业的发展，以适合中国人的口味。

　　几年来，特别是在马来西亚和泰国等国家，游客正在被物业投资者所取代。泰国最大的开发商之一Sansiri最近报告称2017年中国房地产投资增长100%。

　　毫无疑问，一带一路项目将为当地房地产商提供重大机遇。在制定合理的发展决策时，理解当地的供需驱动因素显然是关键，但必须把它们放在全球大趋势和更大的政治背景下。

　　影响当地开发商的因素的长期性和复杂性表明，评估需求和供应的旧手段可能不足。世通海外东南亚房产研究专家罗经理说：一带一路将改变东南亚现有的房地产估值和需求，特别是当整个东南亚还处于人口红利期中，消费潜力巨大，加上一带一路对当地产业的升级。未来东南亚房产的升值空间非常的巨大。

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