“以房养老”备受市场关注

郑瑟

　　作为一种补充养老方式，“以房养老”早在十余年前在中国就受到了广泛关注，民营机构、政府机构、银行、以及保险等部门和行业均开展了一系列的实践和探索。但总体来看，由于传统观念和一系列顾虑因素存在，社会公众需求空间受到了极大限制，同时在系列风险的制约下，金融机构供给能力和意愿也稍显不足。从国外经验来看，公众的支持和认同、政府的参与和法律保障、成熟的产业形态、多样化的产品设计等都是其以房养老业务发展的重要保障，值得我们借鉴和完善。基于此，《中国养老金融发展报告(2017)》对我国的“以房养老”问题进行了研究，并形成了“我国‘以房养老’现状、挑战与发展趋势”的课题成果。本课题分为六部分：以房养老概述;中国“以房养老”政策回顾与实践盘点;中国“以房养老”面临的问题与挑战;国外“以房养老”的发展现状与启示;中国“以房养老”未来发展趋势展望;中国“以房养老”发展的思考与建议。

　　作为国际上一项比较成熟的补充养老方式，“以房养老”最早起源于荷兰，在美国发展最成熟、最完善。同时以房养老在英国、法国、新加坡和日本等国家有了较快发展。经过数十年的发展，以房养老已经成为西方国家一种比较成熟的融资途径和相对有效的补充养老方式，在应对人口老龄化和满足老年群体多样化的养老需求等方面发挥了较为重要的作用。

　　随着我国经济和社会的快速发展，老年人养老需求日益多元化。在人口老龄化、家庭结构小型化等一系列新形势的影响下，老年人的养老供给面临着一系列挑战。在此背景下，拓展多样化的养老方式成为政府和市场共同努力的方向，以房养老等社会化的养老方式应运而生。

　　“以房养老”指的是持有房产的老年人将自己的房产通过个人、金融机构或中介机构等变现或获取相应的养老服务的一种养老方式，是解决老年人“房产富人，现金穷人”问题的有效手段。经过多年的实践，各国?“以房养老”衍生出多种不同形式，既包括住房反向抵押贷款(也称“倒按揭”)、房产养老寿险等金融参与模式，也包括售房养老、换房养老、租房入院养老、赠房养老等非金融参与模式。其中住房反向抵押贷款最受欢迎，也最为典型，其核心思路是持有房产的老年人，将房屋产权抵押给银行、保险公司等机构，由相应的金融机构根据房屋价值、房主年龄和预期寿命及未来折旧增值等因素进行综合评估，对老年人房屋的价值做出判断，老年人则可以定期从该机构取得一定数额养老金或者接受老年公寓的服务，直到老年人去世后该机构才能获取房屋的产权并进行相应的处置。

　　“以房养老”的实质，是通过金融或非金融的运行机制和手段将老年人拥有的住房资源从价值上给与盘活，实现权属功能的转换，使得房产具有了居住和养老的双重功能，从而为老年人养老提供经济层面或服务层面的补充。简而言之，就是“以房产换养老”。

　　作为一种补充养老的可选方案，“以房养老”需要具备一系列条件：第一，房屋必须是自有住房并且拥有完全的产权，这是房屋抵押、出售、出租的前提条件，如果是单位福利房、拆迁补偿调换产权房等有限产权房，则很难实现??“以房养老”的模式;第二，稳定的家庭结构，不涉及遗产顾虑，尤其适合空巢老人、丁克家庭老人，对于“4-2-1”结构的家庭，如果经济条件相对一般，??“以房养老”也是可行的选择之一;第三，房产价值相对较高，通常是在城市或城郊地区，这类房产具有增值空间，且容易变现，适合住房反向抵押等金融模式的?“以房养老”，而处于农村等价值较低的房产，也不易变现，适用度则较低;第四，处于“房产富人、现金穷人”的老年群体。总体来看，金融参与模式的“以房养老”并不具有普适性，适合拥有独立产权房产的、不涉及或不在乎房产继承的、中低收入水平的特定群体。

　　2013年9月国务院出台《关于加快发展养老服务业的若干意见》，首次从国家政策层面提出要 “开展老年人住房抵押养老保险试点”，标志着“以房养老”正式进入我国政策支持和引导范畴，我国也将进一步通过探索和实践，总结和发展出适合我国国情的“以房养老”模式。

　　此后，各个部门密集出台“以房养老”的具体推进措施和发展文件，见表1。2014年保监会发布《关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》，提出将从2014年7月1日起开始，选择北京、上海、广州和武汉四个城市作为试点，拥有独立产权房的60岁以上老年人可以选择住房反向抵押养老保险的“以房养老”方式。2016年3月，国务院批准国家发展改革委《关于2016年深化经济体制改革重点工作的意见》，将推进住房反向抵押养老保险试点写到了《意见》中去，进一步显示了对“以房养老”工作的重视。2016年7月，中国保监会发布《关于延长老年人住房反向抵押养老保险试点期间并扩大试点范围的通知》，提出老年人住房反向抵押试点期间延长至2018年6月30日，并将试点范围进一步扩大。

　　上海“住房自助养老模式”是第一个政府部门探索的“以房养老”模式，该模式于2007年由上海公积金管理中心推出。其具体操作是65岁以上的老年人可以自愿选择将自己的产权房出售给上海公积金管理中心，获得全部的售房款，房屋产权转移给公积金中心。公积金中心将房屋以市场价返租给老人，老人可根据约定租期一次性支付租金，不需支付其他费用，租约到期或老人死亡之后房屋将优先用于城市廉租房建设。其本质是售后返租，通过房子价值与租金差额获取养老金。这种方式的优势是：由政府公信力做保障，可以不离开熟悉的环境养老;不足是产权变更难以接受，还面临着售房不足支付未来养老所需的风险、房价上涨风险。试点到2008年底，只有5户老年人参与，出于各种原因，到2010年该项目不得不终止。

　　作为政府主导的“以房养老”的代表，2008年杭州市上城区湖滨街道针对无收入、无子女的老人和独居孤寡老人推出四种“以房养老”模式。第一种是租房增收养老模式，即独居、有房的老人可选择由街道安排入住敬老院，街道将老人原有住房出租，用租金的增加老人日常开支;第二种是售房预支养老模式，即独居、有房老人可选择由街道安排入住敬老院，街道将老人原有住房出售，售房款全部用于老人日常开支;第三种是退房补贴养老模式，独居、有房老人可选择由街道安排入住敬老院，其居住的公房由房管部门收回并按照市场价给予补助;四是换房差价养老模式，即将地段好的房屋出租，另租地段稍差的房屋供老人养老居住，差价归老人自己支配。根据实际情况来看，最终有4户老人选择了第一种“以房养老”模式，其他模式暂未有成功实施案例。杭州模式值得关注的地方在于其针对房屋产权等关键问题通过多种模式设计由老人自己选择，具有一定的吸引力。

　　总体来看，尽管前期部分机构“以房养老”的具体实践和探索进展缓慢，甚至部分探索以失败而告终，但随着政策支持路径的日益清晰以及借贷双方市场交易环境逐步完善，‌‌“以房养老”仍然备受市场关注。

　　根据金融界、中国政府网、养老金融50人论坛等採编【版权所有，文章观点不代表华发网官方立场】