香港高房价反思 环保论制约供给

Mary

　　

　　图：重视生态保护、楼市维稳等原因，导致香港土地供给不足，2002至2010年年均仅出让住宅用地5公顷。人口持续增长背景下，土地供给过少，叠加金融环境宽松，造成香港房价持续上涨

　　房地产是周期之母，事关国计民生。住房制度则是一国之重器。有因必有果，有什麽样的政策和制度，就有什麽样的房地产市场运行结果，住房制度是深植於一国房地产市场的基因密码。

　　香港模式是内地房地产市场的启蒙。近年来，内地房地产市场迅速发展的同时，有些城市也面临着同样的高房价困境。追本溯源，深入研究香港住房制度，对反思内地住房制度、解决高房价难题有积极意义。

　　一、香港高房价困境

　　自开埠後，香港经济快速发展，成功跻身「亚洲四小龙」，2017年人均GDP高达5.77万美元，是全球最富裕的地区之一。经济高度繁荣，住房却面临困境。香港市民居住条件较差，人均住房仅16平米；房价持续多年上涨，市民买房背负巨大压力。1986-2017年，港岛、九龙、新界的私人房屋均价分别上涨20倍、20倍和14倍，年均增长10%、10%和9%，2018年房价收入比接近48倍，位居世界主要城市前列。由於房价过高，住房自有率从2004年的54%下滑到2017年的49%。

　　尽管香港政府兴建了大量的公营房屋，2016年香港房屋套户比达到1.09，房价居高不下，高房价与住房困境并存。

　　二、住房制度四大支柱

　　一是土地制度。土地所有权归国家所有，批租後使用权可自由转让。鸦片战争後，港岛、九龙土地陆续归英国王室所有；1997年回归祖国，香港土地所有权归国家所有，使用权延续土地批租制度，通过拍卖、招标、协议对外出让，允许使用权自由转让；新批土地除特殊用地外，期限为50年。

　　高度重视生态环保，土地供给长期不足。香港土地供给长期不足，人均住宅用地仅10平米。供给不足原因：（1）重视生态保护，占地37%的郊野公园无法开发；（2）因环保人士抗议，2005年以来填海造地大幅减少；（3）2003-2010年为维护楼市稳定，政府大幅减少土地出让。

　　二是税收制度。交易环节徵收重税。香港居民购买首套房须缴纳4.5%以下的从价印花税，购买二套以上住房缴纳15%的从价印花税；非香港居民购房除缴纳15%的从价印花税，还须缴纳15%的买家印花税。此外，如果购买的是未满3年内转售的房屋，买家还须与卖家共同缴纳10%-20%的额外印花税。税基均为物业售价或评估价的较高者。

　　保有环节税负低。保有环节基於租金徵税，包括5%的差饷与3%的土地租金，出租物业另缴15%的物业税。但差饷与土地租金只占物业价值0.2%-0.5%，与欧美物业税1%-2%相比偏低。

　　三是金融制度。按揭灵活多样，支持多种形式贷款。香港本地居民购买首套房最低首付40%，但购买资助出售房屋或申请按揭保险，首付可低至5%；地产商与财务公司按揭首付低於20%，并支持首付款按揭。香港还有加按（偿还部分贷款後重新按揭）、转按（银行间按揭转移）、楼换楼按揭（旧楼抵押支持新楼按揭）等按揭业务。

　　房贷利率低，刺激居民加杠杆购房。香港实行联系汇率制，利率追随美国而长期处於低位，目前三大发钞银行按揭利率上限2.35%。按揭业务灵活，叠加利率低，刺激居民加杠杆购房。2017年，香港按揭贷款余额占GDP的45%，居民杠杆水平较高。

　　四是公营房屋制度。公屋租金低廉，但轮候时间长，条件偏差。公屋租金为私人房屋1/3到1/7，居民满足资产收入限制，便可排队轮候。但平均需要轮候5.3年，且人均面积中位数仅13平米。2007-2017年，人均面积中位数仅提高1平米。

　　资助出售单位折价出售，但价格偏高且供应少。资助出售单位以居屋为主，售价约为私人房屋的60%-70%。由於与市场价挂鈎，价格水涨船高，房源供应少。2002-2017年，房委会年均仅竣工580个单位。

　　从市场结构看，香港住房供给呈现「双轨制」。（1）政府主导建设的公营房屋居住人口占比近半。公营房屋包括公屋与资助出售单位两类。2016年，公屋居住人口占香港人口29%，资助出售单位居住人口占16%，合计占比45%。（2）公屋数量众多，叠加房价过高，近一半家庭选择租房。2016年，香港租房家庭占比49%。

　　三、香港住房制度反思

　　房地产业在经济中占比较高。香港房地产与经济高度相关，房地产相关行业占GDP比重一度超过30%，2006年以来保持20%至25%。2016年，土地出让金占财政收入22%，持有环节税收约占5%，交易环节印花税占3%，合计贡献32%。

　　土地供应不足，为高房价埋下伏笔。因重视生态保护、楼市维稳等原因，香港土地供给不足，2002至2010年年均仅出让住宅用地5公顷。人口持续增长背景下，土地供给过少，叠加金融环境宽松，造成香港房价持续上涨。

　　中产置业缺乏支持，住房阶层逐渐固化。理想情况下，香港可形成「公屋─居屋─私人住宅」的阶梯化供应体系。但由於居屋供给大幅减少，叠加房价持续上涨，中低收入阶层购房困难，住房条件难以改善。近期，新特首房屋政策提出，加大土地供给的同时，将公营房屋供应比例从六成提高至七成，重点资助中低收入群体购房置业。

　　【华发网根据大公报采编】