房地产行业迎来漫长大调整？

思齐

道路

来源： ipo观察

对于中国人最近10年印象最深的社会事件，很难有什么比得上房价飞涨。房价就像一个黑洞一样，将每一个中国人卷入其中，生活、工作、婚姻无一不受到这个的高度影响。它有时候像一个聚宝盆一样，将人捧上财富的巅峰，有时候像一个魔咒一样，萦绕在人的耳边嗡嗡作响挥之不去。正如我一直以来的观点一样，当一个股票的上涨趋势势不可挡，身在其中的人如同身处幻觉之中一样狂喜不已，那么总有梦醒的一天，那时它的下跌速度也会让人感到惶恐和绝望。行业的发展也不亦如是。


2014年09月30日下午，央行、银监会联合发文，彻底放开限购，并执行“认贷不认房”的政策，重申了七折优惠利率的下限。房地产商松了一口气，地方政府也松了一口气，改善性刚需购房者也长出一口气。但是，他们也许无法料到的是，这次2008年以来力度最强的支持政策，已经是本届政府所能做出的最大让步，未来很多年里，中国房地产行业将迎来漫长的、下跌式的大调整周期！

也许有人要反驳我说，2014年房地产行业面临的情景，和2008年非常类似。当时国家规定购买第二套住房的房贷首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍。在遇到金融危机的大背景之下，中国楼市进入低谷，2008年1-12月，全国商品房销售面积同比下降19.7%；当年全国平均房价为3919元/平方米，比2007年仅上涨了1.42%。当时的政府为了保住中国宏观经济GDP的增长目标，迅速出炉了“四万亿”的经济刺激计划，降低了房地产商的融资成本，同时降低了贷款利率，使得中国房价迅速反转，2009年实现翻倍涨幅。那么，到了2014年，情况和2008年有了哪些根本性的改变呢？

首先，中长期决定中国房地产行业未来走势的关键变量，是看“总量货币政策”是否出现真正意义上的“放水”。只要数量上不放水，哪怕资金成本上有所降低，哪怕信贷结构上有所倾斜，都改变不了房地产调整周期的命运。2008年的“四万亿”计划，使得大量的货币流通到房地产市场上，开发商的融资成本大幅降低，热钱不断推高土地拍卖价和房价，房价成为了老百姓保值增值的最核心手段！然后，本届习李政府已经明确可以接受和容忍GDP增速的渐次下台阶，以赢取经济结构转型的顺利过渡。即使GDP增速下滑，也断然不会出台类似于2008年的大规模经济刺激计划，来打断经济结构的转型。中国已经不需要依靠大规模投资、大规模出口、重资产重能耗来换取一个漂亮的GDP增长数字了。GDP单季同比增速，由2013年的年3季度7.8%回落至2014年1季度的7.4%和2季度的7.5%。从全社会的全局来看，缺乏外部增加的货币，一种单价高、流动性差、上涨预期被打破的商品，怎么可能出现普涨格局呢？因此，这就是本轮救市政策与2008年、2012年的本质差异。

其次，近来年人民币不断升值和美国退出量化宽松政策的预期，使得央行的外汇占款额度大幅下降，从而削弱了商业银行的对外放贷能力。互联网金融产品的冲击，使得金融机构资金来源成本显著提升，虽然经济在下行，但是开发商的贷款利率依然会居高不下。2007年至2008年上半年、2010 年下半年至2011年这两段时期，货币政策和融资条件相对偏紧，债券、信托和理财产品等市场利率均经历了明显上升过程，房地产市场阶段性下行；2008年下半年至2009年，以大规模刺激计划为特征的货币政策极度宽松，融资利率大幅下降，房地产市场泡沫化上升，而2011年底至2012年上半年货币政策再次放松（三次下调准备金率、两次降息）刺激了房地产在2012年下半年至2013 年上半年新一轮膨胀过程。因此，我们可以得出结论，从短期波动周期来看，融资条件松紧、利率水平高低是影响房地产销售上升或下降的最直接因素。2013 年下半年以来，货币流动性收紧，利率市场化加速预期，开发商的融资成本显著上升，直接导致今年以来房地产明显调整。那么，从长周期来看，开发商的贷款利率将长期位于高位，这种情况下，房地产行业怎么可能避免调整呢？

中国房地产开发

第三，中国首次购房人口数量的拐点，将在2017年左右出现。房产税极有可能在2017年前后开始进行全国范围的征收。经历了过去几年的限购措施和利率条件的上浮，投资性需求的购房者，所占的比例已经大幅降低。更关键的是，最近半个多世纪来，中国的2个生育高峰，分别在1965年和1987年，最近一批的购房主力军今年已经27岁，2017年将达到30岁。根据我们的测算，我国城镇住宅面积约为235亿平米，存量住宅套数2.6亿套，户均住宅接近1.1套。到2017年时等到他们作为刚需购房完毕，累计的这么多可住房面积库存，让哪些人来消化呢？最近几年以来，不动产联网登记的工作一直在推进（当然也促使不少贪官们开始不计代价地卖房），如果到了2017年前后登记结束，政府极有可能在全国范围内开征房产税。房地产税将提高住房持有成本，抑制房地产投资需求，到那个时候，房地产降价的速度将超过近几年来房价上涨的速度。

百城住宅价格

事实上，从2013年到2014年8月份，虽然国家没有明说要放开限购，但是已有42个城市先后取消限购，但结果并不理想。2014年1-7月，全国房地产开发企业房屋新开工面积9.82亿平方米，同比减少12.8%；全国商品房销售面积5.65亿平方米，比去年同期减少7.6%；7月份销售面积为0.81亿平方米，同比减少16.35%。这说明在经济规律作用下市场自发的调整，已经以悄无声息又不可阻挡地趋势在发生着！这次的政策调整，是为了避免房地产行业发生断崖式下跌，想让市场调整的幅度在可控范围，为改革争取时间空间，而不要幻想国家再度刺激房地产行业使之再成经济增长引擎。

我们并不断言一线城市好地段的学区房也会跟着降价，但是从全国范围内来看，中国的房地产行业正在进入一段漫长的、下跌式的隧道周期！

有人开玩笑说，近30年来，不管政府出台什么政策，你都反着来，那么肯定财务自由了。

也有人说，过去10年，做哪个行业，都没有房地产行业来钱轻松又快，往后10年，做哪个行业都别再来房地产行业。

也有人说，一场如梦如幻的盛宴，通常以一种悄无声息的方式落下帷幕。

更多人喜欢说，当大潮退去，才知道谁在裸泳。


精彩评论

richbb：

其实不用那么复杂。任何投资收益的根源说到底其实都离不开炒作，房地产也不例外。没有炒作，自然升值赚利息的，其实不能算在投资范围内。既然是炒作，就离不开资金。环顾左右，有钱人还在买房吗？没有！因为有钱人都有很多房子，有钱人买房是为了炒，如果有钱人不买房，房价何以上涨？靠刚需能炒的起来吗？刚需肯定是希望房价越便宜越好。（当然，买在手里了就希望能越贵越好）所以，离开了资金的炒作，再强大的刚需都难以让房价上涨。
如今的地产走势也有点像股市的双头或者头肩顶，放量却不能新高。未来只要有钱人不回来炒房，房价就只有南下一条路了。


闲人老钟：

通过垄断土地资源哄抬房产价格,套牢三代人以达到社会财富高度集中


sfvdy：

逻辑和观点均不太认同．

地产涉及到财政，也涉及刚兑，更涉及大量存量货币，不是想破就破的．虽然不再鼓励，但也不会去打压了，房产税可能会低于大多数人的预期，房价不会大跌，但要大涨目前也没有条件，可能是个盘整过程吧，相对通胀来说算是在慢慢失去投资功能了．

当局始终把金融风险摆在第一位，这是优先于改革的，这也说明兜底地产的决心不会动摇，包括今年的政策趋势也是这样的，这一线房价还没怎么跌呢就急着出政策来救了．

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我的判断是地产在休整，时间会比较长，十年左右吧，这条线上的产业这期间都没什么投资价值，磨时间而已．


龙泉：

1、存量房不能说明什么，40-60后（90后的爷爷奶奶们）拥有的房子，都是急需推倒重建的房子。等户均都拥有了现代化住宅之后，再来判断房地产的供需吧。
2、互联网产品影响了房地产商的利息支出？恰恰相反，是房地产商的高息票据哺育了余额宝等产品，难道余额宝高达7%的收益是阿里自掏腰包补贴的？等万科等房地产商趁着政策东风减去库存后，贷款利率下降是大概率事件。


凡思特：

房价，涉及到土地和地方政府收入，银行和大量政府债务。名义房价大跌的可能性不大。这是个政治经济学问题。房价跌，涉及到政府债务风险利率上升，是死路。最大的可能性：名义房价缓慢平稳上涨，同时进行人民币对内对外双贬值。老百姓名义收入提高，政府债务稀释，名义房价保持稳定。皆大欢喜。